文/标准排名研究员 董馨

2022年扣非净利润同比减少252.84%

2022年，中华企业股份有限公司（简称“中华企业”）实现营业收入26.01亿元，较2021年同期减少72.89%，主要是由公司多个预售项目在2022年未达到交付条件，具备结转营业收入条件的项目较2021年同期减少所致。2022年，公司实现归属于上市公司股东的净利润为0.23亿元，较2021年同期减少97.14%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8.1亿元，较2021年同期减少252.84%。

2022年，公司销售项目共计31个，其中沪内18个，沪外13个。全年在疫情封控的大背景下，同心战“疫”，逆势破局创新营销，海睿滨江、云萃江湾、光华雅境、云萃森林四个新项目在全年疫情防控背景下，通过抖音、腾讯直播推介、云看房与客户互动，保持客户粘性，线上完成客户积累、建档、在线认筹和选房流程，为项目开盘奠定了坚实的客户基础，其中海睿滨江、云萃江湾、光华雅境三个项目均触发摇号积分，在开盘当日售罄，实现“开盘即清盘”的销售佳绩，并在2022年11月中旬实现住宅部分货值全部销售回款。云萃森林触发限售，经过一个月的紧急蓄客，在开盘当日实现89%去化率。2022年度，公司共实现销售资金回笼93.18亿元。

2023年，公司将着力推进项目建设，“保交付，促回款”。本年完成中企国际金融中心（E06-2）项目和中企未来世纪大厦（E17-4）项目，中企光华雅境项目、中企云萃江湾项目、中企海睿滨江（E23-3）项目的竣工备案工作；推进广富林03-04/06-02/07-10地块项目于二季度开工建设，并于年底完成示范区，推进中企云萃森林项目主体结构封顶。

同时,根据公司“5869”快开发模式及三林项目快速开发经验，从制度上优化流程管控，提高新开发项目运营节奏，增强市场竞争力。同时，公司以“疏堵点、克难点、保重点”为核心目标，聚焦新推项目，梳理盘点存货、形成存货台账，逐步攻克异地难点项目，力争实现年度回款指标。疏堵点，稳步推进尾盘出清和历史遗留车位梳理销售工作；克难点，强化对镇江檀悦名居、镇江回龙山庄、合肥中星城、吉林江山宸院1/2期项目及中企16号公馆（潍坊路）项目等难点项目的市场研判与策略支持，因地制宜、因城施策；保重点，严守节点，全力推进中企云萃森林项目取证、认筹、开盘工作。针对老旧尾盘项目车位等库存，成立专班专项研究推进；完成国客中心项目、申鑫大厦等资产处置工作。

资源储备方面，公司核心资产集中在上海及周边区域，区域开发优势显著，2022年2月28日，建筑面积达36万方的三林9单元项目正式开工建设，是公司的优质项目储备。此外，公司于9月份获取顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、0415-01地块，同月又获取广富林街道SJC10004单元2街区03-04、06-02、07-10号地块，土地储备资源良好。公司自持的写字楼项目区位优越，以位于陆家嘴、北滨江、东外滩等上海核心区域为主，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的稳定器和压舱石。

2022年，公司市场化土拍投资取得实质性进展，全年投资额774681万元，其中9月份获取顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、0415-01地块，投资额93239万元，土地面积39642平方米，计容建筑面积79284.8平方米,该幅地块是继2020年成功竞得中企光华雅境项目地块后再次布局顾村板块，既贯彻了地产集团城市更新战略，也与公司战略发展布局与整体经营需要相符；同月又获取广富林街道SJC10004单元2街区03-04、06-02、07-10号地块，投资额681442万元，土地面积145082平方米，计容建筑面积250427平方米，为公司长期可持续发展提供了强有力支撑。加快拿地的同时，公司在推进项目高品质开发中进一步优化弱矩阵管控模式，新开工建设的中企云萃森林项目先行先试，调整增加了项目决策权重，优化项目决策机制；围绕项目节点目标,推行更有针对性的市场化奖惩机制。

中企云萃森林项目在疫情影响的不利情况下，于2022年2月底较原计划提前开工,年度总控计划节点完成率为100%，进一步践行了公司“5869”快开发管理模式。

2023年，公司将继续加土地拓展工作力度，继续在核心区域储备优质土地资源，保持土地储备稳中有升，为公司未来发展形成稳定收入与利润来源。同时加强联系市区两级相关部门和机构，紧密关注行业动态及市场情况，为公司的投资决策预留充足的论证和决策时间。积极参加各类项目的推介和行业活动，加强与头部企业的交流，寻找更多的优质项目，拓展合作渠道和机会。

“三道红线”指标处绿档

从财务安全情况来看，2022年上半年，中华企业剔除预收账款的资产负债率为65.57%，净负债率为36.76%，现金短债比为9.85，“三道红线”指标处绿档。

2022年，公司成功全额留存2019年度发行公司债券，公司2023年面向专业投资者公开发行公司债（第一期）成功发行，发行利率3.57%，创发行利率新低。

同时，公司探索资本市场融资，2022年度中期票据申报工作完成承销协议、募集说明书、申报内控材料、外部评级材料和外部合法性审核，统稿成册后上报中国银行市场交易商协会注册备案，并于2023年2月成功发行。公司还成功完成股权并购贷款放款，有效缓解流动资金压力。

此外，公司顺利推进中企财富世纪大厦（E15-3）项目开发贷到期后融资、中企滨江世纪大厦（兰厂）项目经营性物业贷款。拓展融资渠道同时，公司多措并举狠抓降本增效，通过压缩管理层级，降低办公租赁及运维费、加强资源统筹协同、精简行政办公费等手段，压减管理、销售、财务费用等手段降低公司综合财务成本，并形成制度常态化管理。

环境信息数据未完整准确披露

2022年，中华企业自称贯彻落实可持续发展理念，将可持续发展理念融入公司日常生产经营活动中，创新绿色建筑技术，加强建造过程节能减排管理，持续打造绿色健康的居住环境。公司及下属子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方面的法律法规，报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。

2022年，在“双碳”战略下，中华企业遵照国家和地区颁布的各项绿色建筑认证规范，打造生态宜居的绿色建筑，提升公司绿色竞争力，助力城市与社区可持续发展。绿色运营方面，公司积极推进节能减排措施，通过管理措施和新技术手段实现照明系统、空调系统、给水系统和垃圾分类等方面的节能减排效果。新能源技术应用方面，公司在部分运营项目中安装光伏设备，既节省了企业电费支出，也有效减少项目整体碳排放量，以实际行动助力“双碳”加速度。

中华企业因自身绿色发展欠佳，未能入选中国投资协会咨询委、标准排名联合发布的“2022中国绿色低碳地产指数TOP30”榜单。由于未披露环境信息数据，公司二氧化碳排放总量无法测算。

未来，中华企业应积极践行可持续发展理念，努力与社会和环境和谐相融，创造长期稳定的社会、环境以及企业价值。为保障持续、规范、健康的长期发展，公司应不断完善ESG方面的信息披露，并将ESG管理纳入企业的各个环节以提升整体的管控和风险管理水平，在规范治理、绿色建筑、节能减碳等方面积极探索，强化企业ESG能力建设，逐步提高ESG管理水平，推动企业可持续发展。