楼市一有风吹草动，人们的目光就聚焦在了二手房。

兰州3万多套的二手挂牌房源里，有太多“僵尸房”无人问津。一有动静，就挂出来“试水”的，有价无市……

有网友调侃说，这明显就是不诚心卖的；也有网友说，这是挂着钓鱼的吧......

真正能买的房子，未必有多少。

今天，房叔就拿大家最关心的价格、房龄、户型、区域这4个方面，剖析兰州3万多套二手房里究竟有多少“僵尸房”！

1

第一维度，价格，看兰州挂牌二手房总价分布。

注：数据来源诸葛找房，仅供参考

可以看到，兰州3万套二手房中，150万以内的房子挂牌量超过28621万套，占比8成左右。

其中，二手房100万以内就有19855套，但这里面几乎都是老破房、公寓，或者郊县房。主城里房龄20年以上的步梯房，总价基本都在100万左右。

即便是总价100-150万之间的房子，也有一大半是2010年以前的老小区。

而且房龄超过20年的老房子，大部分很难贷款30年，或者按揭7成。

所以，买房尽可能选择2015年之后交房的小区，如果实在没得选，也要至少保证2010年之后交房。

这个门槛下，基本都在100-150万，才能勉强看个两室、小三室。

2

第二维度，房龄，看兰州挂牌二手房的房龄结构。

房龄，决定了小区的产品和品质。时间越短，意味着小区环境，社区配套、户型设计都更前卫，直接影响着业主未来居住体验感。

注：数据来源诸葛找房，仅供参考

可以看到，目前兰州3万多套二手房中，房龄10年以上的有超3万套，占比超9成。房龄在5年以内的次新二手房仅29套，约占总房源0.08%。

其中，房龄比较新的小区，主要还是分布在城关区、安宁区等区域。

如位于城关区火车站附近的仁恒国际，楼龄较新，花园小区，地段位置好，居住品质佳，楼盘体量大，周边配套成熟，周边更是汇集兰州五十一中、兰州五十三中、平凉路小学等优质教育资源，市场关注度极高。

此外，城关、西固、安宁等老城区，属于兰州最先发展起来的区域，二手房主要以早期的家属院为主，房龄较短的次新房很少涉及。

如西固主城区，作为兰州最早开发的城区，以老旧家属院为主，很多小区房龄均在20年以上，且都是步梯，虽然价格低，但是在二手房是市场几乎无人问津。

所以，最好选择房龄在10年以内的二手房小区，5年内的次新房更好！

3

第三维度，户型，看兰州挂牌二手房的户型结构。

注：数据来源诸葛找房，仅供参考

不同于新房里的三房、四房为主，二手房目前的挂牌房源里，两房、三房刚需户型占比超过一半，满足改善需求的四房及五房户型占比只有4.5%。

兰州现在新房已经100㎡起步，买房成本在不断增加，一步到位的大三房或紧凑四房，是未来的大趋势。而90多平的大两房，在这种趋势里，越来越不具备优势。

根据最近几年的住宅成交分段占比情况：100㎡以下的两房户型面积段占比逐年递减，140㎡以上的三房、四房大户型占比逐年递增。

所以，不论是从未来趋势，还是居住舒适度来讲，如果预算充足，建议还是选择三室及以上户型！

4

第四维度，区域，看兰州挂牌二手房的区域结构。

注：数据来源诸葛找房，仅供参考

可以看到，二手房占比最多的是城关区，其次是七里河区，安宁区和西固区的二手房源都不超过4000套。

主要原因有城关区和七里河区，两个行政区区域范围最大，且经济实力较强。

尤其城关区，一方面是兰州政治经济文化的聚集地，另一方面还有优质教育资源做支撑，以及作为最早发展起来的区域，汇集一众富人区，比如雁滩、东方红广场附近。

可以这么说，兰州最优质的二手房主要就集中在城关。如果是买高总价改善二手房，可以在这个区域里好好挑一挑。

其次，就是安宁区，作为前几年发展最迅速的区域，安宁区城市界面、教育、配套等都很不错，而且环境宜人，因此吸引了不少改善置业来此置业。

综合以上因素，满足需求且高性价比的房源，寥寥无几。

我们以150万以内、次新房（10年房龄以内）等条件组合，简单筛选一下，全兰州竟然只有40套房源。这还没有考虑区域、地段、配套、户型等因素。

所以，对于自住者而言，多关注热门板块的交易活跃的小区，尽量考虑房龄10年内、至少三房、有电梯，人车分流的小区。

价格的话，就根据自己的需求以及钱包考量，有多少钱，够买哪里买哪里。

看到后面你会发现，条件越多选择越少。选择越少就意味着越稀缺，稀缺就意味着保值、增值、好流通！