最近大家关注最高的是我们国家的2024年一季度经济指标出来了。国内生产总值29.6万亿，同比增长5.3%。人均可支配收入1.15万元，同比增长6.2%。全国人均存款10.8万左右（基本接近11万了）。好多人会说，这是不是有假呀，体感没这么好呀。特斯拉刚大张旗鼓地裁员了。众多企业是在默默无闻声中就裁员了。

我们要相信这个数据是统计出来的，不是凭空造出来（就是在过程中会有一些技巧--这里就不能深入评价了：例如：失业人口统计的数据是如何降下来的）。

直接上干货：我们不敢花钱了是真的，周围的人都在存钱，真怕那天被裁员了（因此这个储蓄情况基本是真实的--我周围有好多朋友都是这种情况，家住丰台怡海花园的，想置换大一些，虽然有几十万的积蓄，虽然是上市公司，但是总担心失业--因为去年底他们公司裁员20%了）。好多国企都是走一个才让招进来一个（好多时候人手紧张，就找外包公司要几个人来干--这些都是高新技术企业）。

这是真实情况，我周围好多人这么想

结论：

①、目前是通胀，不是通缩（M2已经300万亿了，储蓄一直创新高，北京人均储蓄26万+，家庭储蓄达到100万以上，好多人说没达到啊，那意味着有人储蓄是这个数据的两倍、三倍、甚至十倍）。

②、表现出来通缩感，是因为你不消费，他不消费，埋头干活储蓄（大家恐惧大于消费）。

③、当有一天抬头发现大家开始消费了，那会是怎么一个场景。

④、房子是四大生活必需品之一（衣食住行--现在出去大搓一顿，真心涨了--馒头，流水线的快餐看似每涨价，其实稍微升级一下需求，价格里面不一样了）。真担心那天存钱多了，发现房子没那么想象中的贵了（那时候就是缺少一个风口了）。

这个话题，不能深入讨论，还是接着聊房子吧！

二、天坛府

最近在永定门外步行丈量了这里，也有好多感悟。这个盘的网上资料相对比较少，各路大V也不怎么推荐买这里。

原因很简单--这个盘没上渠道呗（当然是不愁卖了）。

一般规律：有这个勇气不上渠道的盘，这种盘一般不会太差（例如：朱辛庄的大华启宸府，越秀星樾，西城的中信城四期、东城天坛府，这些盘在稀缺性和性价比方面超过北京90%的新盘。特别是大华启宸府真有人说这盘不好，不建议买的，你就备注一下，这个人不是真为我着想，而是想带我入坑，赚我的辛苦钱）。

今天就全面透彻地聊聊天坛府这个盘。给大家详细剖析一下。

三、地块--开发历程

望坛棚户区改造项目（位于东城区南二环外永外地区，永定门桥东南侧，首都中轴路东侧，总用地面积约46.59万平方米。四至范围东至景泰路，南至安乐林路，西至永外大街及民主北街，北至京津城际铁路南侧绿化带，另有部分于景泰路东侧，安乐林路以北）。是东西城最大的棚改项目，项目涉及住宅房屋产籍5000多户，单位100多家。这里之前主要是以老旧平房为主，人口密度大，低端业态集中，现场环境脏乱，市政基础设施薄弱，私搭乱建现象较为突出（现在去了可以看看周边其它没改造区域，大概就能把原貌猜出个八九不离十）。

1992年，望坛区域首次提出未改（成片的十几平方的房子、低矮的石棉瓦屋顶、逼仄脏乱的胡同，已经严重影响了在此居住的2万多人的日常生活）。从这时候开始，这里开始了规划设计，前后有十几个版本。

2007年开始北京城建就积极参与望坛棚改项目的设计，规划（深入研磨）。

2016年5月，北京城建正式确认为望坛棚改项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标中标人（就是一级和二级开发都是北京城建来执行。就不用再次招拍挂了。收益按照上述棚户区投资总额返还，比例是15%左右），城建集团全资子公司兴瑞置业具体负责望坛项目开发建设（政府主导，企业为实施主体）。

2016年7月，启动拆迁征收，一共涉及5732户（永外街道户籍人口2万多人，望坛占了四分之一。可以选择本地回迁和两个位置的外迁奖励房源为位于大兴区瀛海镇的北京城建.兴悦居，以及大兴区团河村的首创.美澜湾，分别提供1260套、3214套搬迁安置房。），项目占地面积40余公顷。这里大约77%的选择就地回迁。回迁房共计20栋（城区限高24-30米，少量是35米）。案名：望坛新苑。

2021年11月28日，剩余回迁房源作为普通商品房推向市场、用于项目资金平衡（价格是区政府专题会审议的）的方案确定。

2021年11月24日，首批次安置回迁剩余房源“望坛新苑”取得商品房预售许可证书，成为北京市场上首个征收安置剩余房源取得商品房预售许可、公开面向市场进行销售的项目。

2021年12月1日，“望坛新苑”商品房正式开售。

2021年8月18日，首期--天坛府（多次对区域价值、品质的衡量下推出），西区312套房源。100平米两居室、135平米三居室。2023年9月交房入住。

2021年11月13日，二期：推出208套房源。114-126平米两居室、139-169平米三居室。

2022年4月12日，三期：推出13号楼、7号楼，面积150-280平米四居室。

2022年8月27日，四期：推出5号楼、6号楼、3号楼，面积150-280平米四居室。

2023年2月中旬，五期：推出1号楼、2号楼、4号楼，150-280平米四居室，少量清退出来的128平米两居室、以及下跃256-493平米。

2023年4月首批2268户回迁居民办理入住。

2023年9月26日，六期开盘，推出8号楼、9号楼、12号楼最后三栋商品住宅，共计300套房源（号称10分钟销售275套）。

总之：东城永定门外成片棚户区，望坛区域属于更新城市的试验篇，接下来永外还有宝华里、彭村、桃园和天天家园三期也会逐步区落实改造（这里确实太破了，有一种回到老家县城被抛弃的老城区的感觉）。1992年就提出改造，北京城建07年就参与进来，至2016年正式开始腾退拆迁，算是终于要落地了。2021年开盘销售（这里也有少量安置房转为商品房销售，平衡资金），至2023年9月一期入住。2023年9月26日第六期开盘（建设周期七年，城建参与进来16年之久，规划起来就更久了30多年--就是传说这里要拆迁了到真拆迁完建成的时间跨度）。

干货知识点来了：博拆迁的注意了，拆迁真没那么容易。客观看待，主要是中间要耗损的时间太长了。

四、板块

①、位置：

天坛府属于东城区，位于东城区永定门外板块，南二环和南三环之间。紧邻南二环（距离南二环永定桥东南500米），南中轴线的东侧。整个区域分为安置房--望坛新苑。商品房--天坛府。以及周边的商业体。具体位置是：东至景泰路，西至永外大街，南至安乐林路，北至京津城际铁路南侧隔离带（形成一片大的棚户区改造区域）。南侧紧邻地铁14号线景泰站。西侧是地铁8号线与14号线的换乘站永定门外站。

图中标示颜色的是改造区域，其中黄色是住宅区域，绿色是绿化带。蓝色是配建。

其中商品房的区域是--天坛府是06地块和13号地块（一期项目销售的是06地块，已经在2023年9月交付使用了）。

②、历史

天坛府所在的东城，面积仅占全北京的0.25%，但拥有全北京37%的国家级文物保护单位以及56%的历史文化保护区。

望坛区域，听着这个名字，大概大家就知道这里是哪里了（顾名思义：北往天坛）。望坛区域与天坛隔着南二环和护城河。之前是隔着城墙。这里是紧邻城墙的一片区域（离北京城最近的区域--必然历史上一直是棚户区。有什么大的变故这里必然受到波及，也是底层人民最先能感受到时代变迁的地方）。北侧是天坛是古代皇帝祭拜天的地方--皇权的象征，文化地标。南侧是望坛区域是棚户区。

这里的历史发展，与永定门的历史发展息息相关（这里的历史发展必然是依附于周边的天坛和永定门，属于这两个标志性建筑的配套）。说白了就是把这两个区域不能容纳的东西，都弄到这里了（墓地+棚户区+流浪人员+上访人员，反正是挡在城外的人们，就在这里安营扎寨了）。

永定门

属于古代北京城中轴线的最南端（现在延伸到大红门、南苑了）。始建于明嘉靖三十二年（1553），北京外城兴工之时，瓮城建成于明嘉靖四十三年（1564）。清乾隆十五年（1750），提高规制、重建瓮城、加盖箭楼，从而达到后来保持了二百年的典型式样。

1900年，天坛外的“北京站”，可见左侧的天坛坛墙，远处为永定门城楼（这里大概就是现在的望坛区域）

1900年，永定门东南面瓮城外，护城河、石桥和进出城的道路

1902年的永定门外

1960年的永定门外

1972年的永定门外

天坛

北京天坛，始建于明永乐年间（1420年），是明清两代皇帝“祭天”和“祈谷”的场所，是中国现存最大的古代祭祀性建筑群。明朝时称天地坛，合祀天地；嘉靖九年（1530年）建立四郊分祀制度，专用于祀天，后改名为天坛。到清代，经过乾隆王朝改建、光绪朝重修，形成现有格局。国家级5A景区（反正每天旅游的人不断）。

天坛是皇权统治需要，成为天坛诞生的重要条件。天坛祭天成为历朝历代万分重视的大事。因此这里也被称为望坛地区（看着天坛，也沾沾黄气）。

望坛地区的历史也与上述两大功能体息息相关（从传说，到各种故事，各种遗迹）。皇权意味着统治，对普通人必然是一种神秘，向往和传说。

古墓

在望坛棚户区改造过程中，2019年6月至9月是文物局在改造板块前期的考古勘探时，发现了70余座古墓，基本判断是明清古墓。并且根据形制、随葬品及以往周边地区发现的古代墓葬，文物部门初步判断，这批墓葬为明清时期普通墓葬。

这里也侧面印证了清末民初说法“北贱南贫”。当时，官员和富人多住在天坛以北的地区，天坛以南则是平民百姓和民间艺人的居住地。说明了天坛外的区域应该是典型的普通人生活区。

总之：这里属于永定门外，属于北京传统的城墙之外，北望天坛，取名望坛。明清一直是守望者这两处象征军事和皇权的重要场所。从出土的古墓说明了，这里一直是棚户区，平民聚集区（墓葬+普通进京人员被挡在了城外，就在这里安营扎寨--这里居住的虽然是一般人，但是吃着杂酱面，可以谈论皇权大事，毕竟每天望着天坛和永定门，故事肯定也不少）。解放后至这里棚户区改造之前，一直是重要的人口居住区，主要以平房和50年代建设的排子房和简易楼为主。至1992年，望坛首次与“危改”挂钩，十几平方的房子、低矮的石棉瓦屋顶、逼仄脏乱的胡同…..落后的生活环境，已经严重影响了在此居住的2万多人的日常生活。

②、现在--板块周边

板块的北侧是围绕着天坛公园的片区，主要是以八九十年代5-6层无电梯老破小为主，单价基本在8W+左右（天坛医院搬走了，这里热闹度降低了一些。但是这里有天坛公园这个5A景区大IP，这里一直会很热闹的--游客）。

板块的东侧是丰台蒲黄榆和方庄区域，九十年代的富人聚集起，现在也基本是有点没落贵族感，各个方面都很便捷，就是房价一直起不来。

板块的南侧是丰台的赵公口和大红门区域，二手房大部分是八九十年代的，单价基本在5W-6W左右，2000年之后的次新基本在7W+。这里靠着中轴线的概念，环线理论和便捷的交通，新盘中海和瑞和瑞三号院、中环润府永定金茂府单价都在9W+左右。

板块的西侧也是两区交界，铁路分割，北京南站就在边上。因此看着位置确实不错，房价表现一直一般。这里的领头羊是2011年建成的中海紫御公馆（单价12.1W左右，总价690W-2900W左右，中海物业，管理不错，北侧紧邻南二环，南侧隔着永铁苑小区紧邻京津城际铁路，这个小区的一居室是北向，二环的噪音是真大，但是向北的视野也非常棒，基本没有遮挡，不仅仅北望天坛，好有故宫，国贸CBD等等，因此这个户型涨幅好不错）。

总之：板块位于东城区的最南侧，三区交界处（西城--天桥和先农坛区域，基本也是西城的尾部、东城和丰台--虽然环线位置不错，属于过气网红了。这里的房价也基本是按照三个区域的这个顺序来排列的）。属于历史悠久的永定门与天坛的南侧区域。

③、现在--板块内部

这里除了正在成片区域的改造的望坛区域为（图中红色方框区域），周边主要是以老破小的小区为主。

第一梯队：天坛府；

第二梯队：2000年之后建设的楼盘+望坛新苑安置房；

第三梯队：八九十年代的老小区；

项目的北侧区域

与铁路相隔的是围绕着北京第一师范学校附属小学周围的老小区，基本是八九十年代单位福利房社区（无电梯5-6层左右板楼，由于紧邻学校，单价在8.59W左右），例如：琉璃井东街（4栋楼，355户左右，总价在310W-690W左右），郭庄北里（80-95年之间建设，9栋楼，742户，总价在360-610W左右）。1999年6层桃杨路北里12号院（独栋楼7个单元社区，由于楼稍微新一点，单价基本在550W左右）。这里靠近路边一侧基本被改造成各种小卖铺（一排小卖铺门口屋顶上的墙壁处于掉渣状态）。在往北就是过了南二环的和护城河的天坛区域（围绕着天坛布局者一些八九十年代的老破小。这样之前有天坛医院，自从搬迁至花乡桥之后，给这里减压不少。这里的房价基本在8.5W左右。永定各种里系列，天坛*里系列）。

项目的东侧区域

除了城市亮点是2023年的小区外（单价在9W+，3栋楼，554户，430-1000W之间）。民主北街22号院、安乐林路、琉璃井路都是八九十年代的6层无电梯老小区（6-7栋楼社区，60作虎左右。单价基本在7.5-8W之间，总价在300-600W之间）。这些老小区基本被望坛新苑和天坛府包围着或者刚好绕开，紧邻路边能看到老人句子啊一起聊天，再摆个理发、修补自行车胎的露天铺子。这中间沿着安乐林路两侧分布着一些上世纪建设的一些写字楼（琉璃井6号院、京二环国际中心大厦、沙子口东写字楼等等--这里有茅台、五粮液专卖店、也有银行，连锁宾馆，饭店和小吃店）。

项目的南侧区域

景泰区域（这里有著名的景泰蓝厂，也是我们国家的著名的特种金属工艺品之一，古法宫廷技艺。在明代的景泰年间这种制作工艺发展到鼎盛时期，后人称呼这种瓷器为景泰蓝）。基本围绕着北京市五十中学分校和景泰蓝厂周边建设的小区。这里的小区有2005年左右的次新小区，也有八九十年代的老破小小区聚集区，这些老小区接下来就等着望坛改造完，再改造这里。紧邻地铁站的2005年建成的鼎盛园是3栋楼社区，紧邻路边是挂着写字楼字样的一栋，楼下各种小卖铺，银行聚集（一共298户，小区各种朝向都有，大娜迦在8.3W左右，总价450-950W之间）。

南侧是2005年建成的回形建筑景泰西里（16栋楼，1658户，单价7.8W，总价在390W-740W之间）。85年的景泰西里65号院，6层无电梯板楼，单价在8.4W左右（这个是东城教委教师楼，总价在450-550W之间）。2006年的新奥洋房（10栋楼，1253户，单价9W左右，总价430W-2500W左右，挂牌量达到4%，还是比较大的）。2009年的华龙美晟（5栋楼，四栋板塔结合，一栋塔楼，人车分流，1082户，单价8.8W，总价350W大开间，660W左右两居室，900-1100W三居室）。南侧还有分三期建设完成的富莱茵花园都带电梯（18栋楼-14栋是住宅，1254户，95年1、6、10三栋楼基本都是小户型，其余板楼和11、13号楼塔楼是95年建成，16、17是2001年建成的，单价7.7W，总价在360W-1000W之间）。

整个区域西侧稍微新一些2000年之后的社区，也有八九十年代的安乐路系列小区，天天家园社区（未来也是待改造区域）。东侧大部分是八十年代的老破小，楼下有各种违建小平房（安定系列小区，单价6-7W之间），这里也是未来待改造区域，但是时间会比较长一些。在这些老小区中间隐藏着东城区人民法院和东城区第一人民医院。北京市第十一中学。再往南就是丰台的大红门和赵公口片区。

项目的东侧区域

八九十年代的李村系列小区，单价9W左右，总价300-700W之间（南侧就是天坛府的营销中心，这里有安乐林一师附小，好多买这两个小区的也是为了在这里上学）。再往东就是丰台的蒲黄榆区域。单价降到5-6W之间。

大家会疑问这里的房价为什么这么便宜呢？你在这里转一圈就知道了。

A、老破小的特征一个都没拉下。

B、没有学区溢价（天永地区是东城区学区属性排名靠后的区域）；

C、这里的改造难度太大了，东西城限制人口数量（人口只减少，不增加的原则，导致新房必然稀缺）。

D、天坛府也是拆迁了大量的老平房，外迁大兴人口，才腾出名额，必然是建大户型（这样进来的人口也相对少一些，容积率也低，楼栋层高也限制）。

总之：板块的北侧被铁路和南二环分割，西侧被永定门外大街分割，这里主要聚集着八九十年代的6层无电梯的老破小（除了3栋楼构成的回形小区，城市亮点外）。并且基本是围绕在和夹杂在改造项目望坛新苑和天坛府的周围。形成鲜明对比，单价基本在8W左右。项目的南侧是安乐林路南侧，丰台与东城分界处的北侧区域（沙子口路就是两区的分界线）东侧是2005年左右的次新房社区，单价基本在8-9W之间（也有安乐林系列和接下来等待改造的天天家园），东侧基本是老破小集中片区定安系列和楼下的各种违建（有一种不是北京城区的一种错觉）。东侧紧邻蒲黄榆的两个小区，单价9W左右（估计好多人是为了上一师附小--即使东城靠后的，但是放到全北京也还算不错的）。南侧是和东侧就是丰台区了。典型的两区交界区域。

④、未来&规划

整体北京市的规划，这里定位是是关键的是配合中轴线的发展。其中2019年底发布的《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案）正式批复，提出东西城作为“政务环境优良、文化魅力彰显和人居环境一流”的核心示范窗口（天坛区域的望坛更新，便是打造国际一流和谐宜居之都首善之区的重点项目）。

2023年7月份，《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划（2023年-2025年）》明确了减量发展的要求，把疏解非首都功能与老城保护有机结合起来，提升核心区城市环境品质，提高城市内在活力、构建宜居环境、提高群众福祉，带动老城整体保护。

改造：

从望坛片区的改造开始，这里拉开了大的改造序幕（将天坛府看作城市更新的里程样本。比之前的品质高了不少），其实在之前也改造了，南侧的哪些2000年之后的小区，都是拆迁了一小片，建成的。未来还会是接着改造，但是总有一些拆迁难度，中间空出那么一些不愿意拆迁的--说白了就是要价太高的小区。这里未来的前途就是改造继续吧。

绿化：

未来在部分拆迁区域，会建成各种街心公园（小型的转交公园）这里属于南中轴线的重要组成部分（中轴线是要申遗的），

总之：这里未来就是逐步改造，增加绿化的过程，未来会是老破小、回迁房和高端天坛府并存的结构，好多地方真没有老家县城好（未来即使改造，也很难有像天坛府这么大面积商品房区域出现）。但是哪些特别破的小区，未来必然是物极必反的的逻辑，会纳入到改造的序列。但是时间真不好说（望坛区域的改造，从盛传规划到拆迁落地再到入住，前后差不多三十多年--92年就开始提出这里要改造的风声）。

未来很长很长时间城市界面会比较不和谐（好多老房子真不好拆迁，好多围挡挡了十多年）

五、交通

公路交通：

这里属于南二环外的永定商圈，天坛府上二环不用经过红绿灯（出小区右拐，再右拐至永定路再右拐就上了二环了--不论是二环向东，还是二环向西都是这个逻辑）。沿着永定路一直向北就是前门和天安门片区了。

沿着永定门路向南就是南三环、南四环。开车这里不论去哪里还是很方便的。

轨道交通：

天坛府的南侧就是北京地铁14号线景泰站。14号线向西至丽泽商务区，也可以通过换乘一次至金融街、丰台科技园等区域。往东坐一站在蒲黄榆能换乘地铁5号线，往东三站即到十里河换乘地铁10号线，再向东至CBD、以及朝阳区的购物一条线（从九龙山的合生汇开始至大望路的SKP，朝阳公园，将台站的颐提港、望京区域的几个商圈）。

向西700米左右是14号线与8号线的换乘站--永定门站。8号线是横贯南北中轴线的一条重要线路（直达前门，王府井、奥森、西三旗、回龙观区域），一次换乘，基本可以覆盖北京的大部分区域。

这里距离北京南站也算很近。距离北京西站和北京站以及北京丰台站距离也适中。关键这里五站即达丽泽商务区14号线直达（这里未来至大兴国际机场还是可以远程值机，非常便捷的）

这里的公交车f覆盖也是很全的（老人更关注），2、7、17、40、25、71、72、93、120、快速公交1线、特11、运通102路等多条公共线路，路网密集，通达性良好。

总之：这里无论是公路交通还是公共交通都很方便（这也是城区最大的优势）。

六、产业

区域产业

这里没有大规模的产业园区，但是这里还是有一些的企业以及各种事业单位的分散分布在这里的一些角落。

沿着安乐林路两侧分布着一些写字楼，里面有一些公司和单位。例如天坛府外面的写字楼里有北京城建智控（是一家地方国企北京城建集团下的一家高新技术企业），对面，北京广播电影电视研究中心（感觉这年头，大家获取信息的渠道多样化了，这里也应该往其它媒体发展一下了）。鼎盛园的写字楼里也有一些小单位。北京糖业烟酒公司等等。这里最著名的是北京珐琅厂公司（景泰蓝就盛产于此，也是文化的一种象征，地铁14号线在这里的这一站“景泰”与此有关）

这里成规模的是位于西侧永定门外大街东侧的写字楼（金隅龙顺成文化创意产业园，这里写字楼聚集--这里主打是文化创意产业园。古典家具，反正门口放着的皇宫龙椅还是挺震撼的）。南侧紧邻着的是永定门文创园（这里有工商银行，每次经过以为这是工行的总行呢，因为大门太气派了，旁边还有两个巨大的石狮子）。

总之：这里的产业相对比较分散，并且是比较传统的，历史文化产业为主（这种产业是经济向上发展的时候，还是能赚到快钱，下行的时候，就真狠难受了--典型的三年不开张，开张吃三年的产业。但是好多都带着非遗、历史，因此文化价值更大，国家还是想各种办法支持的额，反正文创园里面也有科技公司）。沿着街道两侧布局一些写字楼（里面也有一些企业，但是成规模，也比较少）。这里主要还是要依靠便捷的轨道交通前往市区各个产业区（丽泽商务区，CBD、金融街、望京、中关村）。

七、学区

①、东城学区

东城区的学区特点是：

A、上限不是最高，但是相比也比较高（清华北大的录取率不如西城和海淀，但是985和211额录取率还是很高的）。并且下限不低。非常适合普娃。最牛的娃适合海淀，不适合东城，但是普通和成绩靠后的学生还是非常适合东城的。

②、东城的学区整体仅仅次于西城和海淀（这里多校区划片后，片区内学校相对比较随机--因此均衡学区的地方比较好一些）。--后面单独写写东城的学区。

排序大概分为四个梯队。

第一梯队：安交学区（交道口区域）、和平里学区、龙体学区。

第二梯队：北东学区、景东学区；

第三梯队：东崇前学区、东朝学区；

第四梯队：天永学区；

②、天永学区

天永学区就是天坛片区和永定门外片区（望坛新苑和天坛府就是属于这个片区）。这里的学区属于东城区的第四梯队（东城最垫底的学区）。

北京城建天坛府配建一所幼儿园（这个还是比较方便的，基本满足天坛府的业主小孩上学）。

10所小学：第115中学小学部、安定里小学、宝华里小学、革新里小学、北京第一师范附属小学（这所学校离天坛府最近，上这所学校的概率是最大的）、景泰小学（二流一类小学，属于东城区重点小学）、天坛南里小学、天坛东里小学、金台书院小学、精忠街小学；

其中紧邻天坛府北侧的北京第一师范附属小学属于东城区一流二类小学，在东城区排前8（天坛府上这个学校的概率还是最大的）。

6所中学：有汇文中学、11中、11中分校、11中实验学校（原114中）、50中分校（与天坛府一条马路之隔，东城区中学排名中，算垫底）、115中学。城建天坛府自己也将配套一所中学（根据规划北京城建还将在天坛府东北侧，引进一所与汇文同档次的中学；项目旁还规划配建了中学教育用地，很可能会引入一所东城很不错的中学）。

总之：天坛府地处东城天永学区（东城学区垫底的地方），这里也有不错的学校，一师附小和景泰小学，中学也引进了汇文学校，但是项目南侧的50中分校确实一般。并且东城采用多校划片后，这个还真实多校上学（因此你买了天坛府，真不一定100%能上隔壁的一师附小，有可能划至渣小--定安里小学和宝华里小学）。并且这里目前小区对面是中学50分校（中学上这个学校的概率还是比较大的，这个学校在东城排名也是靠后的）。高中就需要东城整体考试，东城高中下限还是比较高的。总之天坛府的教育配套水平也就刚及格，要想让孩子更加出类拔萃，还需要家长更加用心。

八、生活配套

①、商业--日常生活配套齐全，改善配套无，未来天坛府周边商业补齐一下，需要时日

周边商业--档次不高，满足基本需求

板块内部的商业配套基本算是这里的一大短板。这是虽然有各种街边店铺，路边理发，自行车修理，刀削面、烧饼李等等。这里也有二商优选生鲜超市，各种菜店、药店、理发店、银行、清真食品等等。生活氛围绝对成熟浓厚。这些都是满足周边老百姓的基本需求的老北京特色小吃不少，想要稍微高端一点的就只能往其它区域走走了（大部分是往朝阳区走了）。九头鸟酒家就算这一片不错的饭店了（真要找一个上档次的还真没有）。

最近的商场是西侧紧邻永定门外大街的北京万朋文化办公用品商城。

未来

天坛府落地，会在小区周边形成一些上档次的商业配套，临街商业和写字楼已经是现房状态（但是也基本是空置状态，天坛府的那几栋小二层商业还可以开个饭店什么的。望坛新苑楼下整排的商业商铺就慢慢出租吧。回迁房的密度还是比较大的），天坛府的东侧配建的商业、办公楼（消费的土壤要慢慢培养--只靠天坛府的业主是难以支撑起来，周边也得配合起来。城建也配建了相应的商业用房--这是一个缓慢的过程）。

追求档次--借助交通前往别的区域

未来天坛府落地，会在小区周边形成一些上档次的商业配套（消费的土壤有了，城建也配建了相应的商业用房--这是一个缓慢的过程）。

目前借助交通工具可以前往丽泽商务区（14号线还是很方便的），也可以前往方庄购物中心（这里就一般了），从这里到朝阳14号线沿线的商业带还是很方便的，不用再换乘。

板块的南侧有合生广场（丰台大红门区域，南三环边上），百荣世贸商城，银泰百货，时代广场购物中心。向北有天桥乐汇购物中心，新世界百货等。但是真不如14号线沿线的人气旺。

总之：目前这里的商业可以满足周边老百姓的日常基本需求（各种业态还是非常丰富和便捷的，便民性是达到了）。但是整体品质一般，基本上稍微上一点档次的需求，就要借助交通工具前往其它区域（特别是朝阳区更加便捷，不用换乘地铁可达，但是估计这里人们还是习惯区东单或者西单）。未来天坛府的周边也配建了各种商业用房，未来会逐步有一些稍微上档次的生活配套（卖茅台五粮液的专营店有了，但是缺少相应特色高端饭店）。

②、医疗--比较丰富和便捷

这里的依赖资源还是非常成熟的。周边普通医资源还是很丰富的，除了路边很便捷的各种药店外，社区医疗资源也配套齐全。其次是安定里小区旁边和万朋文化办公用品商城的南侧就是东城区第一人民医院（这个还是非常实用的，解决基本的头闹热还是很便捷的）。

其次想要升级一下，解决疑难杂症，周边3km范围内就有北京中医药大学东方医院（方庄区域），首都医科大学北京友谊医院（这个是中和实力很强的综合性三甲医院），北京博爱医院（这个是一个康复性医院--全国最牛的医院）。

总之：这里属于南二环，周边医疗资源还是配套比较完善和成熟的，并且距离市区的三甲综合性医院也非常方便。

③、公园--小型口袋公园还是不少的，剩下就是大型天坛公园距离很近，前往陶然亭公园有段距离。

这里周边有多个口袋公园（沿着二环边上的之前的崇文区人口文化园，东城青年林。景泰公园、玉蜓公园）。以及南中轴线上的永定门公园，其实这里距离，天坛公园还是非常近的（但是作为5A级文化旅游景区，也不太适合长期去逛，住这里建议办理个年票最划算）。这里距离陶然亭公园和玉蜓公园以及龙潭湖公园还是有一点距离的（但是稍微走走还是可达的）。

这里有沿着南二环的护城河（晚上站在桥上及河边钓鱼的人还是不少的）。沿着河边遛弯因为要跨越二环，因此穿国地下通道，爬楼梯，感觉没那么方便（桥上，河边经常看到插着红色的旗子，那都是维护稳定的）。河边有二十四节气公园。

总之：这里近距离就在小区内部溜达，由于天坛府的地块比较大，因此小区的规模了绿化还是能满足小区人们的饭后遛弯需求。小区周边沿着铁路沿线二环边上，以及街道的拐角处建设有相应的小型口袋公园，并且在北侧的二环内有天坛公园（这个公园不经体量巨大，历史气息也很浓厚，在这里特别适合办理一个年票）。再往西北一点就是陶然亭公园。护城河边经常也能看到钓鱼的，沿着河边公园遛弯还是不错的体验。

九、小区

9.1、开发商

①、北京城建：

北京城建集团深耕北京市场，全国开花的节奏，全球布点。城建地产的发展，深受吴良镛教授理论的熏陶，北京城建便始终以尊重土地价值，尊重城市发展规律的发展战略，最终形成了以城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本、城建文旅、城建国际、城建服务为九大产业的大型城市建设综合服务商。曾参与打造国家大剧院、国家博物馆、大兴机场等多个地标建筑，并建设北京夏季奥运主场馆“鸟巢”和冬奥会北京主赛区标志性场馆“冰丝带”等奥运场馆。

隶属于北京市国资委的北京城建集团在1983年正式成立，并于1998年创建了北京城建地产（专注于房地产开发，98年之前做的房地产开发就是修房子，不涉及其它的上下链条--融资、拍地、设计、建房、销售等等。主要是单位福利分房的地产与现代意义上的房地产开发是两个概念）。专注于一级二级土地市场开发（一级土地开发好多普通的开发商都干不了，不仅仅是前期巨额资本的投入，更关键是政府关系的协调，可见城建地产的厉害之处。华润、保利、招商目前在北京做的都是二级突击开发，也就是直接拍地建房子）。

②、天坛府项目

天坛府是东城望坛棚改项目，就是典型的一级、二级联动的成果（在1992年菊儿胡同顺利改造后，望坛改造也提上了日程，07年北京城建参与进来相关工作，2016年的北京城建正式承接）。

天坛府项目为能够与天坛等重要文物保护建筑之间，保持合理的空间次序和层次关系，天坛府采用城市复兴的理念，使之与古都“保护与更新”的时代主题相契合。北京城建诚邀国际著名建筑、室内及产品设计师梁志天先生和园林设计大师李宝章先生等著名大师，亲自操刀项目的室内和园林设计。主打是结合北侧的天坛和永定门元素，传承皇城文脉理念，融合现在建筑理论和材料，打造出高品质人文社区（基本上是倾全集团的所有力量打造的标杆项目）。

天坛府项目占地约46万平米（目前城区最大的棚改项目），总建面约130万平米，总共由15个地块组成，涵盖住宅、写字楼、商业等多业态产品，自身配套完善，规划了商业配套、高端会所，自带一所中学、两所幼儿园（共计10宗住宅用地，只有06号和13号是建设商品房--天坛府，其余8块全是回迁安置房）。是内城核心区规模最大、配套设施最完善的复合型房地产项目（领导的目标是区域形象升级、社区重构、文化重建、城市复兴，以及促进北京城市可持续发展的责任

）。

总之：地方国企北京城建（一直参与北京众多地标性国家工程建设--鸟巢，冰丝带等，用一句话说出他在房地产市场的实力：他是一级二级土地开发商）。天坛府是城区最大的棚改项目（地块用途丰富，15块地中10块是住宅，其中6和13号号是商品房，其它的回迁房），天坛府的整体设计请了大师，融合了天坛和永定门的元素融合至现代建筑中，主打一个低密度。但是缺点也明显，除了价高外，就是项目被大量的回迁房包围（剩下就是一些真不好拆迁的八九十年代老破小社区，未来改造一下接着住吧）。

9.2、维权

天坛府一期（沥青路面说的是右边这里）

天坛府也有维权的。

理由：①、小区的变异户型（但看户型图还行，但是放到现实的楼中就不是那么一回事了）。

②、宣传的小区园林由园林设计大师李宝章、郭铭规划设计的标杆性典范园林，有玉兰、海棠、齐松、早园竹等植株浓荫冠盖。但是一期交付的园林有一些减配。到处能考到隐现的黄土。

③、小区路面部分区域是沥青做的，在单价12W的楼盘里面，这个配置心理落差还是有的。

地下墙角渗水

④、地下停车场的地面渗水一事，一直维修，一直渗水（地下四层，看来确实不好处理）。

总之：小区整天还说的过去，但是减配这个就看协议了（估计当时只写了个大概，沥青路路面这个估计没太关注，小区园林，树是种了不少，但是明显还是没达到大家的预期）。还有一些出了问题的细节就慢慢维修吧（这个渗水还真不好处理，墙上都打了几次补丁了）。城建整体做的建筑质量还是不错，到那时细节处理真心一般。大家心理还是要提前做好准备。

9.3、小区

项目名称：北京城建天坛府

开发商：北京城建地产；

物业类型：住宅、写字楼、商铺；

占地面积：46万平米；

总建筑面积：130.9万平方米；

住宅建筑面积：62.56万平方米（含商品住宅建筑面积248777.00平方米共计16栋楼，回迁住房建筑面积376868.00平方米共计20栋楼）；商业建筑面积93906.00平方米，办公建筑面积44372.00平方米，其他建筑面积545288.00平方米。

楼间距：45-50米，得房率80%以上，全部是7-10层低密府院；

层数：7-10层

层高：3米（地暖和空调吊顶装修完，层高2.7-2.8米左右）

开发期数：商品房分六期销售；

整体容积率：2.23

楼栋数：16栋（整体分三块地）；

户数：1556户；

建设时间：2018年5月1日--2026年1月31日；（第一期2023年9月交付--已经入住。第六期交房2026年1月）

楼间距：45-50米，（楼栋最高10层，35米。这个楼间距还是比较大的）

得房率：80%以上；（主要是阳台的赠送包含了进去）

户型：建筑面积约60-280平方米三至四室；

物业：城承物业；

物业费：8.8元；

会所：13号地的北区，入小区门处地下有3000平米的大会所（这个还是能体现出高端盘的味道--基本是东西城独一份吧）。

停车位：

6号地块：地下一共四层，都是停车区域；停车还是非常方便的。

13号地块：地下一共三层，地下一层是下沉式广场，会所和下跃。地下二层和三层是会所，车位非常充足。

9.4、地块布局

图中地块看似很多，但是真正是商品房的，也就是大家挂在嘴边的天坛府项目共分成两个地块（属于望坛棚户区改造中的可售商品房，这其中在3、4号地块的部分未完全分配完的安置房按照商品房拿出来销售，用于平衡资金），6号地块和13号地块。

①、6号地块--一期

其中：6号地块规划为3栋楼，户型为60-135㎡一居到三居（只有中间一栋为商品房，外围一圈，南侧是写字楼，东侧一层为地商，楼上是住宅），这也是项目的一期。总建筑面积91771平米，三栋商品住宅楼共计312套。限高35米。因此只能做到10层高度（加上最上面的斜坡顶，11层的盖度，有一些还是顶复）。

容积率：2.51，因此只能做成大面积户型。

60平一居36套（东向--全部都是朝东的户型，虽然户型看起来方正，但就是一个大开间，暗卫。总价七百多万左右，在这周边还是可以买一个2005年左右的正规次新两居室，再往外走走都可以买一个地铁沿线的三居室--好多地方都能买到相应的新房），100平两居72套（东西向--手枪户型，属于长进深，小面宽，中间的走廊面积还是有一些浪费，采光效果也不好，通透性也不是很好。居住起来舒适性还是差一些，总价基本在1200万左右。同样的价钱基本在周边可以选一个次新南北向正规三居室，也可以往外稍微走走就是四居室了（中海三号院、金茂府都比这里香不少），买这个户型性价比一般），135平共204套（全部为南北向）。60平单价最高，100平单价最低，135平单价相对也高一些。

60平米与100平米全部位于东西向住宅楼，紧挨商业办公楼。该楼共10层，1层为底商，住宅楼层共9层，一梯三户。私密性上，东西向楼栋或受商业办公楼影响，私密性较差。60平单价最高（理由是面积小，总价相对较低，因此单价上去了），100平单价最低。

135平米三居室全部位于北侧住宅楼，一梯两户，自西向东分别是8层、10层、9层。距离南面商业办公楼楼间距50米，距离北侧回迁房（楼高基本在35米左右）楼间距26米。

一期社区园林风格为新中式，树木全部成冠移植（这个目前看都是小树，基本没有遮挡），还有个小型的水系设计。楼栋的西侧是文物，需要保护，因此整体园林面积还是非常小的。

一期开盘基本靠抢（好多拿着全款都不一定能抢的上--城建集团内部员工都抢不上）。理由：天坛府的品质，前期的宣传热度有了。其次东城二环边上的新房这一个理由就会吸引很多人。其次12.2W的单价，面积相对小，能承担得起的人还是很多的（望坛回迁居民的购买价格为2.38万/平。这个是有限制的，不是无限制购买）。

天坛府一期楼栋（6号地块，楼栋中间挑空20米，大门与楼栋配合形成一个长约18米的霸气门厅）。大门向北开放（站在高层遥望天坛--反正是一种美好的寓意吧）。

②、13号地块--二期至六期

13号地块规划13栋，户型为114-280㎡两居到四居，外立面、园林风格延续一期的风格。东区分为南北两个区（其中南侧的14和15号楼单独组成一个小区，与北侧的1-13号楼中间通过小路分开）

150平设计为三室两厅两卫，可以说是拉长版的135户型。与之相比增加了两个阳台和一个储藏间，南向整体面宽7米55，20米1的进深尺度，可以说真的很惊人了（这个户型后面单独写吧，反正真不算好户型）。

230平设计为四室两厅两卫，南向整体面宽10米35，进深20米1。南向主卧与书房可以打通，做超大主卧套以提升居住品质。两个户型超长进深，保持了天坛府长进深特点（这个可不是优点）。

二期：

项目二期预售证

2021年11月13日建委网站公示了天坛府二期的预售证。销售的是14号楼和15栋楼（独立成小区的两栋楼），推出208套（114-126平米/2居、139-169平米/3居室，均价12.5-12.8万/平米。交房时间2024年6月30日；

2022年4月12日天坛府三期开售，13号楼、7号楼，面积150平米-280平米三居和四居室。交付时间2024年11月30日；

2022年8月第四期开售，3号楼、5号楼、6号楼其中的户型仍然是150-280平米、少量二居128平米。

2022年12月第五期开售，1号楼，2号楼和4号楼，其中的户型仍然是150-280平米。

2023年9月第六期开盘，最后三栋楼8号楼、9号楼和12号楼。面积150平米-280平米三居和四居室，均价13.5-13.9万左右，总价1779万起。共计300套房源，10分钟销售275套，销售额73亿元，全盘累计销售319亿元（其中也有少量之前的128平米两居室），再次刷新北京住宅历史单盘销售金额纪录！

总之：一共15块地，只有10块是居住用地。并且只有6号地和13号地是商品房社区，其它都是望坛新苑安置房社区（望坛新苑社区里面有少量多余的安置房转为商品房出售）一共六期出售，一期是6号地，由于地形限制，这里只有三栋（其中一栋是办公楼，另一栋东西向1层底商，2-9层是住宅，60平米东向和100平米东西向，这两户型真心一般。135平米三居室算相对不错的。这个户型当时号称都抢不上，当年这里的购买了还是很足的。

反正被大家吐槽不是大开间，就是手枪户型，好一点的135平米还是哑铃户型）。13号地被中间的道路分为南北两侧两个独立的小区。南侧是14和15号楼，独立成为一个小区（这也是二期开盘出售的两栋楼）。13号地块的北区一共11栋楼，主打户型是128平米两居室，150平米三居室-280平米四居室，256-493平下沉庭院下跃（单价基本在13W+，总价1770万起。五期280平米只有7套，六期有21套）。反正这里每次一开盘就成了销冠项目。

9.5、楼栋&园林

①、楼栋

一期楼栋

小区的整体设计北京城建邀请了国际著名建筑、室内及产品设计师梁志天先生和园林设计大师李宝章先生等著名大师，亲自操刀项目的室内和园林设计。基本理念是吸取了天坛，永定门，南中轴等皇城文脉的元素，融以到现代的建筑中。

三期的楼栋及园林景观

楼栋及大门的设计，以古建筑为范本，汲取传统宫室庑殿顶的建筑理念。采用对称设计的风格，天坛皇乾殿三段式建筑结构设计。 屋顶采用了古建筑故宫太和殿庑殿顶理念，采用现代材料进行打造，浅灰和深灰色搭配蓝灰色屋顶，历久弥新，颜值和质感非常在线（三重檐顶）。

外立面采用了天然干挂石材+大面积的玻璃，中间浅灰色和深灰色的干挂石材相映衬，配合中间的金属腰线（与屋顶颜色一致），整体设计还还是在线的（石材和金属的搭配加上雕花和线条的设计，奢华感立马爆满）。

首层的入户大厅还是比较宽敞的（仪式感还是比较强的）。

小区的大门是厚重的金属材质，看起来就大气恢弘，充满尊贵感。

②、园林

13号地的楼间距还是很大的40多米，新中式园林风格，“浅绛山水”植物景观。以《乾隆南巡图》为范本，天坛府精著当代园囿。采用皇家与江南园林结合的典范之作，呈现出艺术馆典藏山水的视觉感受，光是走进就已经是一种享受（园林打造了“三卷九境”二十八景，主要归家中轴路线以银杏、元宝枫、玉兰、海棠、红枫等为主，两侧以江南园林为蓝本，以国槐、栾树、碧桃、丁香等为点景植物）。

楼栋布局

特点：A、市区7-10层低密平层产品，B、更大的园林人均面积，C、更短的电梯等候，D、大楼间距带来的更多日照。

浅水景观

大门的进入小区（入口处设置有智能安防系统、园区智能路灯），有下沉式3000多平米的会所。

总之：小区的园林、楼栋和大门的外立面还是非常在线的，大师设计，故宫和天坛的元素满满，结合干挂石材+金属建材--用料还是认可的，有一种庄重的仪式感。但是园林大家还是要客观看待（不能自行带入，一期的园林已经交付，大家也维权不满了。二期就南侧地块的待遇基本和一期一致，就两栋楼，很难做大。二期北侧就是不错了--会所是很大的加分项--3000平米，最近爆火的亦庄招商玺的会所是2000平米。这里还是大了三分之一，你自己想象一下吧，城建内部的领导也有好多买这个小区的），13号地北侧楼间距也有了，这个对于园林打造还是非常有利的，水系、下沉式广场各种元素都有（其实城建在用料和建筑质量上，大家还是放心不少的，但是在细节上就一般了）。

十、户型

10.1、面积段

户型面积段：6号地，一期：60平米东向一居室。100平米东西向两居室。135平米三居室。

13号地块

13号地：面积段为128平米两居室，150平米三居室，200平米四居室，230平米四居室，280平米四居室。还有256平米、357平米、453平米、493平米的下沉庭院下跃。

户型分布

10.2、户型

10.2.1、6号地块：一期户型

①、60平米

优势：全东向户型，紧邻东侧6号地块和13号地块的马路（算是小路）整体就是一个大开间。入户做了玄关设计。右侧是洗手间（暗卫），中间是客厅、餐厅，北侧是L型厨房。南侧是卧室。

不足：整体东向。总价七百多万。这个总价在周可以买一个正规的次新两居室（往南走走，地铁沿线二手三居室，新盘也可小三居）。

总之：这个户型一般，但是这里好久没有品质新盘了，开盘还热抢。低总价在这里这个高品质小区，算稀缺一点吧（高端品质的小区溢价是卖出来了）。

②、100平米两居室（东西向）

整体东西向，呈现出大家常说的手枪户型。东向是客厅，西向是两卧室+厨房餐厅在厨房旁边（由于整体呈现长方形，走廊还是很长的，因此这个餐厅还是很暗的，白天必须开灯）。入户处的玄关和餐厅+长走廊，面积还是有一些浪费。

总之：这个总价1200万元的户型，整体一般。大家买这个户型也都是为了买这个小区的品质。单论户型真心一般--手枪户型（这个价格都可以拿下好多市区次新两居室。往外稍微走走大红门的金茂府、中海和瑞三号院、中环润府都差不多了，北京悦府也是可以够一下的）。但是好多人还是为了这个环线位置，这个小区府系的品质付出了溢价。

③、135平米三居室

优势：实现了南北向，南向两面宽。实现南北通透（但是中间走廊过长，中间的采光就一般了）。入户处做了玄关设计，客厅、餐厅+厨房整体呈现南北向（其中厨房做了中厨和西厨，整体狭长L型）。主卧实现了套间格局。北向两卧室和洗手间整体构成L型。客卫实现了三分离（这个还是值得点赞的，洗手池单独分离出来，人多了，早高峰还是非常实用的）。

不足：整体呈现哑铃格局。面宽太小，进深太长（这个也是天坛府的整体特点）。主卧的大门正对着洗手间。北向小卧室还是有一点小了。中间的长长走廊面积有一些浪费。

总之：135平米哑铃户型，也是大家一遍吐槽户型不好，一边去抢，最后还抢不到（总价1600W+，实现了南北朝向的布局三居室）总体户型一般（好多新房，这个面积段，最差三叶草，其次四叶草的格局），但是大家为了这个位置和天坛府的品质也是冲了，当时可是抢不着的节奏（好多城建内部的员工都没抢到）。