中国的城镇化能够在短短数十年的时间，走完发达国家历时一两百年的路程，有人说是高效的管理体制，叠加基建狂魔的超高效率所达到的。其实这个观点并不全对。归根结底的原因是，人们不断追求美好幸福生活的愿望所致。

国家为了推动农民进城，把劳动力资源转化为经济效益，于是实行了改革开放，并打破之前城乡户口限制，允许农民进城买房安家。辅助的配套措施是，将优质的教育、医疗和养老资源向城市集中，引导农民迁移到城市定居。

而城市的房价三六九等，位置起到了决定性作用：越是人口集中的地段，资源配置越完善，房价也越贵。反之，房价相对便宜。其中，无论是何种能量级别城市，学区房总是所有房子中价格最贵的，成为购房者追捧的“香饽饽”。

学区房价格昂贵，原因众所周知。因为我们的教育资源是与房子深度捆绑的：家长想让孩子就读教学质量好的学校，就必须购买学校附近的学区房，否则只能就读与之对应的普通学校。而所有的家长几乎持有同样的想法，这就导致购买学区房的人成倍增加。但是优质的教育资源终究有限，无法满足所有家庭的教育需求，于是学区房的价格便一路狂飙，涨个不休。

最为典型的是四个一线城市的高端学区房，单价一度上涨到了20万＋每平米，普通中小城市的价格，也飙涨到3--5万元每平米。

不过，任何事物的发展都不是一成不变的。各地学区房价格自2021年达到顶峰，往后两年便再也没有继续上涨。不仅如此，很多城市的学区房价格，甚至出现了“断崖式”下跌。

以笔者所在的三线城市为例，2022年下半年，仅在3个月的时间内，学区房的价格就狂跌了40%，直至目前不仅没有反弹，还有继续下跌的趋势。而那些曾经热衷于摇号购买学区房的人，房价暴跌也没有激起他们的买房意愿，多数人都选择观望。

那么，究竟是什么原因，导致曾经风光无限的学区房变得备受冷落，而且越来越“不值钱”了呢？6个原因揭露真相。

第一，学区房的价格与真实教学质量不匹配。家长之所以舍得花高价购买重点学区房，无非基于对学校优质师资力量的良好预期，希望自己的付出，能够得到对等的回报。但是，一些重点学校的教学质量，其实并没有达到家长的预期，比如重点高中的升学率反而不如私立学校的高，这让家长感到非常失望，认为钱花的不值。而原因是，私立学校为吸引生源，提高学校知名度，一方面会通过挖公立学校“墙角”的办法，将公立学校的优秀教师拉到本校任教，进而导致重点学校的教学质量下降，另外，还会通过高价“购买”学习成绩好的学生到学校读书，帮其装饰“脸面”。

第二，整体市场下行，学区房价格“水落船低”。受城镇化扩容空间收窄、住房供应市场饱和、二手房挂牌量激增、经济发展停滞放缓、城镇居民收入减少、投资炒房资金撤离、结婚率持续下滑等诸多不利因素的影响，最近两年来，国内楼市一直处于下行趋势，刚需购房数量在不断减少。特别是去年以来，楼市进入到全面调整的周期，各地的房价都出现了回落。而进入到2023年3月以后，楼市更是加快了调整步伐，不仅成交面积和成交量出现明显下降，越来越多的城市都加入到调整的队伍。在如此惨淡的背景下，房价能够保持相对稳定已经很不容易，想要继续上涨几乎没有可能。很多中小城市的房价，普遍出现了超过30%的跌幅。而同样属于房产的学区房，自然不能独善其身，价格随之下降在所难免。在此行情下，受买涨不买跌购房倾向的影响，即便有购房需求的少数人，也都放弃了买房打算。

第三，学区房的保值预期被打破。在过去，凡是购买了学区房的人，几乎个个稳赚不赔，学区房也是投资炒房客们争抢的热点房源。但是随着整体房价下降，学区房的价格也出现了幅度不等的下降，这让投资炒房客感到焦虑和恐慌，于是一方面停止了炒房资金的投入，并急于出售手中的囤房，引发价格波动。而对于刚需购房者来说，在购买学区房时，也变得格外谨慎。一方面，如果房价始终处于上涨通道，等孩子用完上学名额后，房子是不愁卖掉的，而且还能从中赚取不菲的差价。但是房价一旦下降了，今后再想转手也就不容易了。其次，很多学区房都是位于市区范围内、房龄二三十年的老破小，等孩子读完6年小学加上3年初中，需要在手里持有长达9年时间，届时房子基本达到报废期，谁愿意破旧的房子砸在自己手里呢？因此无论是投资炒房客还是刚需，都看到了学区房的潜在风险。

第四，实施教师轮岗新规后，学区房的“含金量”降低了。将房子与小孩的教育进行捆绑，虽然让家长感到很无奈，但是终归有利好的政策为其托底，比如房价增值空间大、稳定性好、有刚需接盘群体等等。但是，随着群众要求教育公平的呼声越来越高涨，各地对原有的政策也在不断进行调整。比如自北京、无锡等城市率先实施教师轮岗新规后，至今已有包括西安、烟台、三亚等14座城市跟进，官宣加入这一队伍。所谓教师轮岗新规，顾名思义就是打破过去一位老师只在一所学校施教的规则，改为在一座城市的多所学校轮动施教 。这一新规无疑将打破一个或多个学校对优质教育资源的垄断，削弱原来学区房的优势地位；若是在这些城市试点成功了，无疑将是教育政策改革的一项重大突破，并且今后很可能在全国范围推广。而失去了优质教育资源的加持，学区房的含金量必然降低，房价自然下降。

第五，新生人口在持续减少，加大了学区房的持有风险。人口因素不仅决定整体楼市的中长期发展趋势，同样也对学区房的涨跌起到关键性作用。过去一个家庭生育5、6个孩子的情况非常普遍，城市不仅有充足的生源，农村的学校也遍布所有的乡镇或村庄。但是实行计划生育后，国内的新生人口数量受到了很大控制。特别是2017年以后，新生人口已经出现连续5年下滑，去年新生人口仅为956万，低于死亡人口数量，中国正式进入人口负增长通道。而新生人口的不断减少，不仅会降低整体住房需求，对学区房的影响也是个利空。目前在一些城市，幼儿园关停乃至高考人数减少的情况已经出现，对于学区房的影响是直接明了的。根据机构预测，到2040年左右，国内参加高考的人数可能不足600万， 这无疑增加了学区房的持有风险。

第六，良好的家庭教育，其实并不亚于持有高价的学区房。孩子的健康成长，虽然离不开学校系统性教育，但是同样也离不开父母的言传身教。特别是受过高等教育的家长，回顾自己走过的成才之路，都会总结出一套行之有效的教育方法，在对孩子的陪伴呵护过程中，将正确的三观和学习经验传输给孩子，一样能够帮助孩子提高学习成绩，助力孩子健康成长。而对于那些学习兴趣不高的孩子来说，即便家长为他们提供了良好的教学环境，如果孩子学习不努力，一切的投入也都是白搭。此外，一些佛系家长，对于孩子的未来并不抱有太多的期待，只要求孩子健康成长，三观正且具备赚钱能力能养活自己就满足了。再者，一些城市的学生家长，还可以通过缴纳择校费的途径，让孩子就读当地的重点学校，远比投入大量的资金去购买学区房划算的多。因此，购买学区房并非是唯一的选择。

总结一下：社会在不断发展变化之中，任何事物都不是永恒不变的，学区房的诞生、壮大以及发展变化，也同样如此。在经历了时代变迁和中国教育政策的深度改革后，今后学区房的优势会越来越小，不仅家长要转变孩子上学非重点学区房不买的模糊认识，投资炒房客更要看清楚学区房的未来价格走势。毕竟，学区房是特殊时代的产物，且在投资炒房者的推动下导致房价虚高和泡沫化，不可能在价格与升学率不匹配，教师轮岗新规势在必行，市场行情下行且又失去保值增值功能，以及新生人口持续减少的大环境下，继续保持以前的优势地位。