国人喜爱买房在全世界都是出了名的，因为房子不仅能够满足居住需求，还与落户、结婚、求职、子女上学等家庭大事息息相关。可以说，如果没有城里的房子，就无法更好地生活，因此房子是中国城市居民的刚需生活用品。更为重要的是，投资房产还能够获得丰厚的回报，城镇化建设吸引了数以亿计的农民涌入城市，进城后首先又要解决居住问题，于是买房的家庭越来越多，房价轰轰烈烈地持续上涨了20年之久。

数据显示，市场化之初，全国商品房均价仅在2000元/平方米左右，但是到了去年上半年，一度达到了11000元/平方米的巅峰，整整上涨了5.5倍。如今即便是普通的县城，房价也由早前的几百元每平米，上涨至7000、8000元每平米，发达地区县城的房价甚至达到3、4万元每平米；而像北京、上海等一线城市，平均房价则由早前的3000元/平方米，上涨至6～7万元/平方米，局部房价高达20多万元每平米。

不过，从去年下半年开始，全国房价只涨不跌的局面开始发生变化，不仅平均房价回到了万元以内，而且连续数月出现了下跌的态势。数据显示，8月份全国主要70个大中城市中，新房同比下跌的城市有49个，二手房同比下跌的城市有61个（其中有37个城市二手房价格跌回到2020年的水平）。而众所周知的是，二手的房价格才是市场行情的真实反映，因此房价整体性下跌的趋势非常清晰。中指院数据显示，2022年1～9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1个百分点。另据克而瑞统计，百强房企1～9月销售操盘金额同比降幅仍然保持在45.4%的较高水平。

而在近期，为了打赢金九银十抢收现金流之战，很多开发商不再死守价格，纷纷放下身段，大行降价促销之道，直接都是真金白银的降价格，最高幅度可达8折优惠；一些城市为了救活楼市，给开发商以价换量创造可操作的空间，也在政策上做出了重大调整，除了采取降首付、降利率、放开限售等措施降低购房门槛外，还对开发商新房备案价的下浮幅度做出调整，由之前的6%调整为20%，很多中小城市更是将过去执行得非常严格的“限跌令”直接放弃，对开发商的降价幅度不做明确规定。统计局数据显示，今年1～8月份，全国商品房销售额同比下降了27.9%。

那么，近年来我国的房价为何会出现持续下跌的态势呢？第一，需求大量减少。房子的终极归宿是真正有居住需求的家庭，但是如今绝大多数的城市家庭已不再缺房，4成以上的家庭拥有2套及以上住房，新房还在不断进入市场，总体供给在2020年前后就已经进入过剩阶段；而城镇化建设也已推进到65%左右的较高水平，且受制于高房价的影响，待进城农民因购买力不足无法进城，导致大量的库存只能持续积压；棚改又被旧改取代，没有新的需求产生；加之近年来生育率、结婚率双双出现下降，也就意味着刚需购房者的数量在短期和中长期内都将持续萎缩……一言以蔽之，没有需求支撑的市场，是没有活力和流动性的，也会让投资者失去预期，停止资金注入。

第二，受到疫情的影响。受疫情袭扰的这3年多来，很多家庭都过得比较艰难，特别是教培、餐饮、旅游等行业受到的冲击最为严重，从业人员的收入锐减不说，很多人甚至失去了工作岗位。而在过去收入稳定、房价只涨不跌的时候，投资、刚需、改善、城市迁移等各种需求呈井喷状态，房价自然能够持续上涨，如今各种需求都在减少，房价自然出现下降。而没有了稳定的工作和收入，就连日常生活都受到影响了，何况买房动辄就是数百万元的高昂支出？因此对疫情反复和对收入不稳定的担忧，让包括有改善需求的购房者，都把保持基本生活稳定当作首选，而不是在各种利好政策的刺激下去买房，很多家庭即便有点活钱，也会选择储蓄。

第三，年轻人购房观念转变了。一直以来，年轻人都是购房的主力军。但是，这种情况只是在房价可以勉强接受，且有杠杆加持的情况下才可能出现。但是随着房价不断上涨，如今即便掏空六个钱包，一些人仍然还是买不起房子。房价收入比越来越大，如果勉强买房就需要背负更加沉重的压力，于是越来越多的年轻人开始觉醒，租房住或与父母同住，就成为一种不得已的选择。而一些连首付都凑不齐的年轻人干脆选择躺平，他们不恋爱、不结婚，自然也不需要买房了。加之一些城市正在加速保障房入市，也让住房需求出现分流。而人口老龄化正在不断加剧，年轻人的养老压力越来越大，子女们可能来不及买房，就要为父母养老做准备了。

那么，在目前我国楼市出现“持续下跌”的势头，且利好政策还在不断出新的情况下，准备买房的家庭该如何应对呢？对此，我们认为这几点建议很重要：

第一，如果你是刚需家庭，买房纯粹是为了居住，那么今后无论房价涨跌都与自己无关，利率下调后又可以节省一部分的购房成本，在工作收入稳定和房贷压力可承受的情况下，现在买房的确是个不错的好时机，房子买了以后生活也就稳定了；而对于投资炒房客来说，房价不涨就是亏，未来房价下滑的趋势可能还会持续，而且今后城市间房价分化会进一步加剧，全国绝大多数城市都不适合投资炒作，现在不是考虑如何追加投资的事情，而是如何将手中多余的劣质房产卖掉套现。

第二，如果你仅仅是在“降首付”、“降利率”等利好政策的刺激下动了买房念想，除非后期还贷压力不大，否则需要慎重考虑。

首先，降首付只是为了降低购房门槛，目的是把那些暂时不具备买房条件的人拉上车，直白地说就是为了去库存、救楼市。但是，少付的首付不是不用还了，而是将压力分摊到了未来几十年内，而且要加倍偿还。因此对于那些连首付也凑不齐的人来说，实际上也反映出你的赚取能力还是比较差的，建议在收入不稳定的情况下可以先去租房住，千万不要勉强买房，否则今后一旦断供，后果非常严重。

其次，降利率不等于降房价，先不说节省的那点钱在总房价中九牛一毛，要知道，降利率只降LPR不降基点，其实对于减轻购房压力作用不大。说白了，在不允许选择固定利率的情况下，降利率只是在市场下行时才会让你享受低利率，刺激你去买房；而一旦市场上行后，LPR是随时可以调整的，到时候你还的房贷肯定要跟着上调。因此，想要少还银行利息，关键看是否降低基点，不要受一点蝇头小利的诱惑而吃了大亏。

第三，如果你是在换购住房可享受退税优惠政策的刺激下有了置换的打算，建议你趁早打消这个想法（财政部与税务总局宣布，对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税优惠，时间为2022年10月1日至2023年12月31日）。这一新政虽说对于加快改性善需求的释放会起到一定刺激作用，但是效果可能并不明显。

理由很简单，想要置换就需要先卖后买，但是市场早已进入买方市场，目前各个城市的二手房都不好卖，全国重点城市中二手房挂牌量超10万套的城市就有12座，而且绝大多数城市的挂牌价仅仅是个数字而已，真正能够成交的房子，往往需要降价10～20%才行。你会为了节省1%～2%的契税（大约3～5万元），而亏掉几十万元去置换吗？且置换新房的过渡期至少要2～3年，除了额外增加租房成本外，近年来随着暴雷房企家数的逐渐增多，置换的家庭可能还要承担楼盘烂尾的风险。

总而言之，买房是家庭一笔大额支出，购房者务必保持谨慎的态度，虽然从数据上来看整体房价是在下降的，但是下降的幅度并不大，下降的节奏也比较慢，毕竟平均房价仍然接近万元大关的情况下，距离购房者能够接受的心理价格还是存在很大差距的，加之受疫情以及俄乌冲突等国际大环境的共同影响，已经导致我们的收入不确定性加剧，现在国内失业率较高，保持基本生活稳定，已经成了每个家庭的头等大事，更要捂紧自己有限的钱袋子；相关刺激政策虽说是好的，但也要结合自己实际，有多大能力就办多大事情，否则一旦买了房，但却丢掉了工作，那房子就会沦为法拍房，而且生活也将陷入困境。