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「第四代住宅」一夜之间，好像在重庆就火起来了。

好几个新项目脱下神秘面纱，走向市场，给人们的印象是，市场里的好项目一下子就变多了，选择也更多了，2024年就是重庆楼市「第四代住宅」元年。

目前重庆楼市有个很明显的现象，好些项目都在调规，但调规内容又都是小调整，并没有调整容积率、建筑面积，而仅仅是调整了建筑高，建筑限高从36米调整到了50.4米。

没有调整建筑面积，建筑限高又增加了，那就不可能是增加楼层，毕竟增加楼层就会增加建筑面积，而只可能是做第四代住宅，错跃设计，每层的层高更高了。

为什么正好是50.4米呢？弄的有零有整的。

因为根据《重庆市中心城区强度高度密度管理办法》和《重庆市城市规划技术管理规定(2018版)》对建筑限高的要求:

在符合片区整体空间形态意向前提下，为优化城市天际轮廓线，其建筑限高调整度不得大于40%，而36米的建筑限高，上浮40%，正好就是50.4米。

通过调规而去做第四代住宅的楼盘，大概有这么几个：

北岛、云河颂、国瑞浩月府。

这几个项目在过去几个月里陆续调规，调规内容基本都是调整建筑限高，从36米调整到了50.4米，而其他方面均无调整。

◉ 国瑞浩月府调规细则

◉ 北岛调规细则

◉ 云河颂调规细则

另外，还有些项目也在做第四代住宅，如

电测村二期、春风与你、凤栖湖畔。

电测村二期项目在寸土寸金的观音桥，由华润置地和香港置地共同开发，要打造重庆极核之上的「空中巴比伦花园」。

◉ 电测村二期项目效果图，图源网络

春风与你项目在成熟的陈家坪，由春风置业和科学城置业联合开发，要打造115-143㎡的极致感官四代宅。

◉ 春风与你项目效果图

凤栖湖畔在如今炙手可热的金凤，由龙湖和科学城置业联合开发，龙湖代建，要打造建面143㎡的纯板式四代宅洋房。

◉凤栖湖畔项目效果图

这里只放上各项目的效果图，就不放户型图了，毕竟各项目的户型图还在优化调整中，各位有对这些项目的户型感兴趣的，我们可以私下交流。

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这么多项目都抢着在做「第四代住宅」，四代宅真的就这么好做？

我咨询了下重庆产品界的大牛，得知「第四代住宅」要同时满足10多个条件，才能不计算容积率，不计入该套住宅产权面积、不补缴土地出让金，条件还是挺苛刻的。

首先，最基本条件就是，是4层及以上居住建筑、平层户型、套内建筑面积≥100平方米（不含绿化平台），每户仅可设1处。

第四代住宅的起步门槛，是建面125㎡。

接下来我大概讲下四代宅的条件：

1、面积：

绿化平台不超过50㎡。

2、厚度：

通过结构降板设置下沉土池，种植覆土厚度不小于0.5米，并设有灌溉、排水系统。

3、高度：

层高不低于2个自然层，进深不大于6米。

◉ 重庆第四代住宅建筑规范示意图

4、开敞面：

四周应有不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的40%），且至少有一个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体，且拼接面不能视为开敞面。

5、面积占比：

每户绿化平台、阳台（含生活阳台）、露台、设备平台等非户内空间总投影面积不得大于套内面积的40%

6、建筑间距：

绿化平台应纳入建筑间距计算。平台外边缘与山墙面齐平、或部分突出山墙面的，该山墙对应的平台外边缘可按照山墙退让间距。

7、建筑密度：

绿化平台应计入建筑密度。允许试点项目适度提高建筑密度。

8、尺寸：

绿化平台应计入建筑面宽和进深尺寸

9、区域要求：

位于「两江四岸」头排、重要主干道两侧等景观敏感区域，且《重庆市城市规划管理技术规定》、相关规划或辖区政府明确提出设置封闭阳台、外立面公建化、坡屋面等风貌要求的，不得规划布局立体绿化住宅。

10、装修：

立体绿化住宅应为精装修交付标准，避免二次装修对环境造成污染。鼓励采用被动式节能技术和智能化系统，鼓励采用装配式建筑等绿色建造方式。

11、价格：

新出让土地试点建设立体绿化住宅的，应充分考虑土地增值因素，科学合理评估土地价格。

.....

还有一些建筑规范，我这里就不放上来了，太多了，感兴趣的可以私下交流。

总之，第四代住宅不是那么好做的，面积要大、还要装修，这就注定了总价不会很便宜，对开发商的流速而言，可能不会太乐观。

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既然第四代住宅这么不好做，那为什么开发商都还要抢着做呢？

第四代住宅不是什么新鲜玩意儿，在国内已经非常成熟了，四川、湖南、湖北、贵州、福建、陕西、山西、新疆等省份都有相关项目试点了，而且还给到了很好的配套政策。

国内最早做第四代住宅的是成都的七一国际花园，和湖北仙桃的太子湖国际社区，均是在2018年就开始做了。

这几年因为工作关系我经常跑贵阳，贵阳那边的第四代住宅尤其之多，我在看项目的时候只有一个感觉：贵阳市场太野了，赠送太多了。

主卧的一半面积都是赠送，设备间赠送，赠送面积非常多，跃层项目也非常多，而且贵阳官方也在认真推进第四代住宅。

去年夏季我带重庆客户去贵阳团购，其中花语墅的空中别墅非常惊艳，露台最大空间长13米、宽5米，单是露台空间就最大接近70平米，面积还是全赠送。

◉ 花语墅实景图，杨一实拍图

露台是9米挑高，这在重庆和贵阳都非常少见，而且露台并没有像其他楼盘用丑陋的梁和柱来支撑，而是用到了中铁建的专利技术，既专业又美观。

而且根据贵阳市房协的报道，贵阳对两层通高的阳台按20%计入容积率，三层通高的不计入容积率，三层通高也就是9米左右，这是在鼓励开发商多做第四代住宅多赠送。

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第四代住宅就一定好吗？

还是拿贵阳市场来说，市场里90%的项目，几乎做的全是跃层、第四代住宅，想要偷面积，给到客户更多的优惠，各楼盘在卷时主要就是卷赠送，不然根本就卖不动。

在这样的市场里，客户完全被惯坏了，我不觉得这是个好事情，一花独放不是春，百花齐放春满园。只有当市场里能容得下各种各样的优质产品时，这样的市场才是一个良性市场。

从四代宅的产品本身而言，第四代住宅的私密性非常差，上一层的户主可以看到下一层户主的日常生活，再一个就是第四代住宅的采光非常差，毕竟露台上这么大一块板子压着窗子挡住了阳光，对房子的整体采光有影响。

◉ 第四代住宅痛点

但在重庆，对有产品力的开发商而言，做第四代住宅，绝对是利大于弊。

在早些年市场行情比较好的时候，开发商做第四代住宅，比如在成都，是可以突破限价，据我了解，最高可以突破30%限价，这是开发商最早做四代宅的初衷。

但在市场比较平稳的当下，开发商做第四代住宅，可以打造产品的差异化，毕竟在当下市场里，好项目真的是屈指可数，产品力强的项目更是少的可怜。

对开发商来说，走改善路线才是突破当下市场的有效之策，毕竟重庆65%的成交量都是二手房，而其中大部分总价又都在120万以内。开发商做新房，100%是打不赢二手房的。

◉ 2023年重庆新房/二手房成交占比情况，杨一设计

我一直都觉得，重庆新房市场的最大问题，不是项目太多太卷了，而是好项目真的太少了。

我隐约看到，重庆2025年会有一大批项目开始做第四代住宅，未来重庆的高品质新房项目会越来越多，改善客户们也能有更多的选择，期待重庆楼市越来越好！