住宅小区物业问题多多，很多专家都觉得好像是积重难返，不知如何破解。庆幸的是，居民群众的智慧总能给人意外的惊喜。

有个小区，曾是当地物业服务十差不满意小区，2023年物业缴费率是更不足30%。如今，这个小区居民满意率达到100%，今年一季度，物业还拿到了近2万元奖金。发生如此蜕变，只因居民朋友们采用了一种新的物业服务付费方式。

本图片源自李健大姐朋友圈分享

物业公司不作为还有歪心思 七成业主拒缴物业费

建成于2009年的武汉江夏区嘉和世纪华庭小区，入住有271户居民。投用时间久了，电梯、下水管道等设施老化问题日益凸显。

“之前小区一直采用传统包干制，老物业公司在入驻时就和我们签订了‘诚意满满’的合同。”嘉和世纪华庭小区业委会主任胡三菊说，但在解决了一些小问题后，这家物业公司就开始“躺平不作为”。

家住一楼的王先生回忆，有一次家里卫生间因下水道堵塞反水找到物业，物业公司却因不是自己的管理范围而一口回绝。“要不就是不搭理，要不就是口头承诺没有行动。”王先生说，小区里也看不见物业人员的身影，绝大部分业主都开始拒缴物业费。

去年11月，小区9部电梯因故障停止运行。在那次业主大会上，大家一致同意动用维修基金修复电梯。

“当时物业公司推荐了自己合作的维保公司，他们提出这些电梯都需要大修，总共需要28万元。”胡三菊说，业委会通过招投标手续找到三家公司分别提交了维修方案，费用都明显低于这个报价。

“我们将情况报到社区后，社区提议我们找个专业公司进行把关审计。”胡三菊说，专业咨询公司对每部电梯的情况进行摸查后，得出的结论是“电梯绝大部分零件都是好的，电梯根本不需要大修，维修成本可以控制在4万元内”。

“这个消息在小区炸开了锅，居民们对物业公司彻底失望了。”胡三菊说，在随后召开的物业大会上，居民态度强硬要求尽快换掉物业公司。

服务方面躺平不作为，还动歪心思套赚专项维修基金，小区乱糟糟，曾被第三方评估列入当地十差物业小区。这让很多业主非常失望，2023年70%以上的业主拒缴物业费。

首创“共管考核制” 居民满意度决定物企收益

今年1月6日，难以为继的老物业公司从嘉和世纪华庭小区退场。纸坊街社会事务办工作人员夏帆说，当时，为破解基层治理难题，纸坊街就陆续安排社区书记赴省内外多地学习好的经验。

“在学习考察过程中，我们了解到，物业管理模式除传统的包干制外，有些地方还采用了酬金制和信托制。”夏帆介绍，这两种模式虽能有效规避包干制的缺点，但也对小区业委会成员的思想品质、组织能力等提出了较高的要求，并不能在老旧、还建、村改等不同类型的小区内直接推广应用。

在征求专业咨询公司的意见后，纸坊街、三潭社区工作人员对嘉和世纪华庭小区进行先期摸底。大家讨论决定在包干制的基础上，结合酬金制的居民考评和信托制的财务共同管理两大优点，创新制定“共管考核制”。小区智慧信息平台公开财务信息。栾嘉雯 摄

三潭社区书记邵群英介绍，“共管考核制”的一大特点，就是通过建立共管账户，让小区公共收益、物业费等收入共进一个专户，由业委会和物业一起分工管理，业主可随时查看每笔收支账目及财务凭证。

小区智慧信息平台公开财务信息。栾嘉雯 摄

除此之外，业主还会对物业服务按季度进行满意度评分，物业公司根据评分按比例获得物业费和奖励金。

满意度达到80分以上，可足额获得物业费，否则扣除20%；

达到90分以上，另得小区公共收益的10%作为奖励；

达到95分以上，奖励金提至20%。

如果一年内有两个季度的分数低于80分，物业合同将会自动解除。

“这是一种全新的制度模式，我们也想挑战一下。”今年2月，武汉嘉佳欣物业服务有限公司进场，其负责人说，以往的包干制让物业公司和居民站在对立面，账户收支公开后，也许能改善彼此双方的关系，“关键是我们干得好还能额外拿到奖励”。

两个月解决14件难事 半年内居民满意度增至100%

胡三菊还记得，今年初新物业刚接管小区时，被老物业伤透心的业主们，虽了解到了“共管考核制”的创新性，但却依旧没有完全信任彼此。

于是，小区业委会成员、党员和志愿者等，在业主间走访询问，分轻重缓急整理出了14件“急难愁盼”事，希望物业能在一年内解决。

第一件事——疏通下水道管道，新物业公司组织施工队仅用3天时间就解决了问题，并在共管账户的流程明细上公开了最具性价比的花钱流程。

“一两年没处理好的问题能这么快解决，之前反复投诉的业主主动站出来点赞。”胡三菊说，与此同时，受到好评的物业公司也干劲十足，着手处理下一件事情。绿化补栽、新增路灯……谁也没想到，14件棘手的事情在两个月内就解决了。

今年一季度，嘉和世纪华庭小区物业满意度考核高达98.9%，物业公司不仅获得全额物业费，还拿到了近两万元的满额奖金。

小区物业服务评分结果公示。栾嘉雯 摄

“我们通过线上接龙和线下投票相结合的方式，向居民征求意见。”邵群英说，这个过程由社区负责统计，并且还会带着物业、业委会等成员对居民不满意的意见或者可改进的建议进行回访，针对问题进行现场分析，督促责任方做出处理期限承诺。

今年二季度，物业满意度考核升至100%。“以前我们提出的问题没人回应、没人解决，现在提出的小诉求，条条有回应，感受到了当家做主的感觉。”居民张先生说。

今年，纸坊街道齐心今城一期、水产供销大楼等4个小区，在第三方专业咨询公司的支持下，也开始试点“共管考核制”。

（信息来源：9月30日长江日报《武汉一小区，给物业发了近2万元奖金》记者杨晓雨等）