1. 员工幸福感：于东来表示，他并不在意地皮和投资等物质条件，但最关心的是员工的幸福感。如果在其他城市开店，很可能会导致管理层和骨干精英员工流失。

2. 成本问题：郑州等地的店面成本、员工福利等综合成本较高，这使得胖东来在这些地区的运营成本增加，而胖东来给出的工资水平可能无法满足这些地区的生活成本。

3. 扩张能力：胖东来将行业发展时期的利润分配给了员工，而不是用于扩张开店。这导致在行业高利润期过后，胖东来已经不具备复制和扩张开店的能力。

4. 商业模式的独特性：胖东来的成功部分基于其独特的服务理念和商业模式，这种模式在其他地区可能难以复制或被接受。例如，胖东来的“一”是“真品换真心”，强调真诚“利他经营”的价值观。

5. 市场定位：胖东来主要在河南的地级市发展，没有进入大城市如郑州，也没有走出河南走向全国。这可能是基于其对市场的理解和自身资源的考虑。

胖东来确保员工幸福感的具体措施包括：

1. 实行每周单休无小长假的政策，以确保员工获得充足的休息时间，避免长期高强度的劳动损害员工健康。

2. 合理排班和错峰调休，根据门店不同时段的客流量科学安排员工排班，同时兼顾员工休假需求和门店运营。

3. 采取闭店和年休假制度，尊重员工权益，确保员工休息时间，并将公司利润的绝大部分分给员工，保持员工收入在当地较高水平。

4. 注重员工福利与成长，提供竞争性的薪酬和广阔的职业发展空间，确保员工工作与生活的平衡。同时，提倡“能干会玩”的文化，鼓励员工发展兴趣爱好。

5. 对于日常的工作时间有严格要求，不仅不提倡加班，还要强制放假，实现员工及管理人员全年综合休假的目标。

这些措施体现了胖东来将员工幸福作为核心价值观的理念，通过提供充足的休息时间、合理的薪酬福利、职业发展机会以及积极的工作文化，确保员工的幸福感和满意度。

胖东来的商业模式“一”主要可以定义为多元化经营、三赢商业模式以及创新的供应链管理。其独特性体现在以下几个方面：

1. 以顾客为本：胖东来从开业第一天起就宣布不出售假货，坚持“以顾客为本”的原则，这在市场竞争中是非常罕见的，体现了其对顾客权益的高度重视和对品质的严格把控。

2. 服务与员工关怀：胖东来的商业模式强调服务于顾客和照顾好员工，将这些放在首位，而不是单纯追求利润最大化。这种以人为本的理念，使得胖东来能够在提供高质量服务的同时，也确保了员工的满意度和忠诚度。

3. 创新的供应链管理：胖东来通过创新的供应链管理来支持其多元化经营策略，这不仅提高了运营效率，也增强了市场竞争力。通过有效的供应链管理，胖东来能够快速响应市场变化，满足消费者的需求。

4. 卖服务，尊重，与熟人感：胖东来的核心商业模式还包括卖服务、尊重和与熟人感的结合。这种模式强调的是建立长期的关系和信任，而不仅仅是交易本身。这种以关系为基础的商业模式，在零售行业中较为少见，有助于构建稳定的客户基础。

胖东来的商业模式“一”的独特性主要体现在其以顾客为本的原则、对员工的关怀、创新的供应链管理以及强调服务、尊重和熟人感的核心价值观上。这些特点共同构成了胖东来在商业零售领域的竞争优势。