美国9月降息几乎已经是板上钉钉的事情了。9月5日，美国劳工部发布了8月非农就业数据，仅增长了14.2万人，远低于预期的16.5万人。此外，还下修了6月和7月的就业人数，两个月合计下修了8.6万新增就业人口。物价方面，美国的CPI同比涨幅已经下降至上涨3%以内，距离2%的长期通胀目标并不遥远。

无论是就业数据还是物价数据都指向了同一个结论——美国会在9月的FMOC会议结束后宣布降息。华尔街的分析师也是这么预测的，最新数据显示美联储在9月降息0.25%的概率是47%、降息0.5%的概率是53%。换言之，不出意外9月必然降息，只不过是下调多少个基点的问题的。

美国是全球最大的经济体，美联储被称为“全球央行”，所以降息对全世界的影响是非常大的，包括股市、债市、大宗商品、楼市都会有所反应。

也正是因为如此，国内出现了这么一种声音，即美联储降息后房价将展开报复性反弹。

理论上来说这种观点是可能的。

降息代表放松银根。一方面，包括房贷在内的融资成本下降后人们更愿意也能更轻松地借到资金用于投资房产；另一方面，降息会让市场上的资金更加充裕，投资者需要为资金寻找去处，房地产是主要其中之一。

所以降息后市场对于房产的供求关系发生变化，供给不变的情况下需求增加会推高资产的价格。

然而，这只是理论上的情形，实际中要真正成立需要满足一个条件，那就是购房资金能够进入一国楼市。

美元被“印”出来后率先收益的是美国的各类资产，包括美股、美债、美国房产等，资金会流向这些资产。等到价格达到一定高度后资本会寻求还未上涨的资产，主要是国外的股债楼，如欧洲国家的、日本的等，热钱流向这些国家。

咱们的金融体制与欧美日不同，他们是自由流通、不受管制的，我们开放了一部分，经常性项目不受管制，可资本性项目的进出依然需要提前审批。

另一方面，老外是不能在中国买房的。其实别说老外了，前些年全国大部分城市限购，没有当地的户口或缴纳一定时间的社保即便是中国公民也不能买房。

正是由于以上限制，我一直说咱们的楼市是封闭的，全是自己人在买，外国人和外国资金没法进入楼市。

这种封闭比股市更加严苛，国外资金可以通过QFFII或者港股通进入A股，虽然有额度限制但外资至少有合法渠道正大光明地购买A股，楼市则完全没有合规的购买渠道。

这意味着外部市场即便有再多的热钱也没法助力中国楼市，对大A倒是会有帮助，北向手里的钱更加充裕，愿意将更多资金配置到A股上。

与此同时，外资推高A股三大指数后国内资金会更倾向于购买A股，这显然对楼市来说不是一个好消息。

因为国内的货币政策并没有因美国降息而变松，市场上人民币还是那么多，股市好了，更多资金投资股票，对楼市的关注度下降，反而抽走了一部分原本可能买房的资金。

因此，当国内货币政策释放的流动性不足以抵消股市上涨所抽走的资金时，楼市可能会遭遇进一步抑制。

其实，2023年以来我们一直在降息，与房贷关系密切的五年期LPR利率从4.65%下降至3.85%，不少城市的首套房商贷利率从接近6%降到低于3%了。如此大的降息幅度依然没能提振楼市，指望美国降息让房价出现报复性反弹。你觉得合乎逻辑吗？

房价要企稳、成交量想要触底反弹，关键因素在我们自己身上。当资产价格回到大部分人认为的合理区间时住房需求自然也就出现了。同时，要确保不能再出现“烂尾楼”，这个因素可能比价格更重要，普通家庭无法承担花了一辈子的钱无法收房的风险，宁愿不买也不愿意钱打了水漂，重塑信心是当务之急。

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