在聊楼市之前，先说一下两个历史风云人物，代表着世界的两个不同法则。

在春秋战国时期，孔子的儒家思想逐渐转播，儒家思想核心从个体来讲有仁、义、礼、智、信、恕、忠、孝、悌等德目，为历代儒客尊崇。

在同一时期，还有一个伟大的谋略家鬼谷子，没能走进象牙塔，但洞悉了人性的本质，深挖背后的利益。

孔子有三千弟子，达者七十二人，鬼谷子学生虽少，但都是国之栋梁。

在学生时代，我们用礼义廉耻约束自己，但走出大学的校门，发现用孔子思维约束自己，很难出类拔萃。

但如果学会了鬼谷子的思维模式才，洞悉人性的本质和利益的分配原则，才能在这个社会上立于优势之地。

前言

图片为实地拍摄

最近，关于南二环板块的热度越来越高了，以前这是被中介下了诅咒的板块，现在怎么这么卖力推销起这个片区的楼盘呢？

当时中介们说南二环库存量很大，建议大家不要入手南二环的四大金刚，因为库存量有近四千套的纯商品房。

这好像是在用儒家思想的仁，义，智来诠释他们的观点。

从逻辑上说本没有错，高库存的板块未来会在流通性会略逊一筹，但其他高库存板块可是很卖力推销啊。

东三环板块的安商房卖到三万左右，你们会拒绝推销吗？未来东区还有更大的库存要入市，但他们依旧乐此不疲。

当然，他们也只是出于职业的需求。

没必要过多的道德绑架，就像鬼谷子思维里，没有人之初，性本善之说，只是利益的趋势。

外来的国央企早就学会了适者生存的原则，凭借中介在快速去化，以便于后期的周转。

现在南二环的市属国企也开分销了，所以中介最近对于南二环的态度略显几分暧昧。

这个时候，中介频频为南二环代言，这也是鬼谷子纵横思维的精髓。

反过来，从开发商的角度来说，曾经的佛系耕耘也转变了，应该是明白了鬼谷子思维中适者生存的本性。

其实，我们很早就建议市属国企要及早开分销，只不过那些些条条框框难以灵活应用。

但对于中介对白湖亭片区几个楼盘的优缺点描述，在专业度上有待商榷，我们逐一盘点。

PART 1

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对于建总领筑，这个卖了三年多还未售罄的房源，有看到中介这样描述：二环内，中式园林景观现房，400多米到地铁口，书包房，从2.8万降到2.4万。

首先，福州二环内是指南二环路与连江南路的交界处以内，该楼盘已经在二环以外了。

门口摆了对麒麟，再加上一些水系和绿化，不能叫中式园林景观，可以说融入了中式元素。

400多米到地铁口是指南地块，但只要两栋楼，北地块到地铁口800米左右。

书包房肯定不可能，可能中介是在导航上发现旁边有仓山教师进修学校附属第一小学，这就是之前的高湖小学。

2020年4月29日开盘价格就是2.4万，现在均价也没差多少，但优势是现房了。

从价格上说并不算贵，不过从周边环境上说，是一个槽点，中介只是过于强调优点而忽视了缺点。

这个楼盘的上车群体应该面对那些需要现房的人，但前提是你能接受小区外的城市界面相对会弱一点，未来片区内的改造会有噪音和粉尘干扰。

PART 2

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关于四大金刚（左海望悦，北源云筑，江南尚璟以及未来的城央境）的配套放在最后说，毕竟巴掌大的地方，配套基本都是共享的。

很多人说左海望悦可以等一等，百亩大盘没那么快卖完，这句话，也对，也不对。

左海望悦分为A,B两个地块，B地块离地铁口比较近，但看到有人说两百米，怎么测得，从保安亭开始算吗？

实际上离大门的真实距离应该在三百多米，因为楼栋的差异到地铁口的距离也有所不同。

现在在售的为B地块房源，这个地块对比A地块来说会更好一点，因为A,B地块之间隔着一条河，A地块到地铁口距离明显远很多。

A地块内还有宗祠和庙宇等不利因素，对比B地块还是存在一定差距的。

对于地缘属性很强的客群来说，可优先考虑B地块好的楼栋，因为南面楼栋临近高架桥和主干道，会有粉尘和噪音干扰。

最早开盘的是1-3号楼，其中置业顾问优先推2号楼和3号楼，因为没有临近主干道，当时开盘的均价为2.68万元，相对还是比较友好的。

因为现在在售的楼栋和户型不同，价格也在2.8万左右，这种价格谈不上多划算，但也不至于算杀猪盘，至少和东区非核心板块对比还是有优势的。

从已知条件来看，小区园林景观是彼德山水团队打造，也有一定的名气，至少会比以前市属国企交付楼盘的标准更为严苛吧。

户型分布从89-148，加持地段的话，勉强能算首改，因为白湖亭对于城南，甚至闽侯的青口，详谦，尚干都有一定的辐射。

PART 3

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北源云筑最近在短视频平台经常刷到中介的推销，客观分析一下优缺点吧！

从楼盘所处的地段来说，不利因素相对比较少，只有个别楼栋的高层能看到远处的庙宇。

但周边的环境来说，附近有不少老旧小区，由于道路在修整中，周围往来的人员比较复杂，给人一种比较乱的感觉。

户型分布从76-148平米，和左海望悦一样，小户型带装修交付，大户型为毛坯。

这个楼盘也是百亩大盘，分为两个地块，西面地块比较大，东面地块只有二十多亩。

关于北源云筑会不会卖到现房这个问题，只能说从现在去化角度上看，大概率吧！

那有没有必要早点入手呢？理由和左海望悦一样，如果是强地缘客户可以考虑，但2.8万左右的单价似乎贵了点。

楼盘离地铁口的实际距离大约是400多米，不如左海望悦，但优于江南尚璟。

很多人说这个楼盘89平米能做端头，但也根据楼栋而异，有的89户型也同样是中间户，这个要学会看楼层平面图。

从楼栋分布以及楼间距来说，只要不是特别低的楼层，采光至少都能及格。

对于社区内的景观打造来说，至少没有特别突出的地方，但也不会太差，至少能按时交付。

至于所谓承诺的精装交付，其实没必要有太大幻想，买过“精装房”的人都懂，也是楼市的潜规则了，但求中规中矩就好。

PART 4

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江南尚璟的售楼部应该是白湖亭片区内最用心打造的，但实际小区在售楼部的北面。

如果从绿植角度上说的话，这个社区有几分优势。

比如乌桕树，石榴树，朴树等，只不过他们说有榉树园林，至今没见过，可能珍稀物种要最后登场吧。

楼盘的缺点是楼间距太小，大约20多米，这个距离会影响采光吗？

对于总高八楼的洋房来说，三楼以上采光影响不大，三楼以下未来会不会被绿植影响采光目前还无法断言。

但楼间距小有一个不足之处，稍微好点的视力，在自家厨房能看到对面楼栋的主卧在干什么，你想到什么了吗？

小区周边还是比较堵的，早晚高峰门口的梅沙幼儿园，过电动车都费劲，附近地势低洼，雨水天气出现不便。

这个小区分为小高层和洋房，起步户型为115平米，如果是小高层的话，价格还算合理，中间户2.6万能买到中高楼层了。

至于大户型，单价就比较贵了，比如175平米的户型，想卖三万左右，估计这个价位，一般的地缘客户消化不了。

最后说一下左海望悦，北源云筑，江南尚璟共有的优点：

比如商业综合体都能享受的到，有现成的白湖亭万达，未来的SM广场；

周边有麦顶学校的分校，虽然不会给人太高的预期，但至少会优于东升小学和北语小学吧；

都是处于二环内，地铁1号线白湖亭离得都比较近，能减少通勤时间。

小结

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但凡土拍市场上出现百亩大盘的时候，会发现外来的国央企或者其他民企都不愿意拿地，因为他们要追求利润，那就得高周转，显然大地块不适合。

这个时候，市属国企会接过这重任，希望大家对他们多一些包容。

不是说大型国央企就一定造得好，只要肯下功夫，草台班子搭建起来的开发商都能做好改善型新中式园林景观的社区，关键是没什么溢价，市属国企综合能力也不差啊。

反观，如今不少外来的国央企，也在交付后脑出一系列问题，毕竟，他们在福州楼市里的角色更像是一个商人。

物竞天择，适者生存的话是严复翻译的，但鬼谷子思维中已经很早提出类似的观点了：

如果中介没有介入这些楼盘的话，去化时间将会拉得更长，规矩既然是人定的，那也可以由人来修改。

要怪中介吗？其实，内行人知道他们在说谎，他们也知道自己在说谎，但是他们获客不易，总不能把资源浪费在仨瓜两枣上吧。

看清人性的本质，明白商业的逻辑后，才能在这市场中有一席之地。

如今的市属国企，思维格局也完全打开了，但此前那些中介对于南二环的诅咒思维还会保留一段惯性。

但愿这些市属国企在市场化后，能走出现在的困局吧！