一线城市的房地产市场，可以说是楼市的风向标。

11月份，北上广深这四个一线城市的二手住宅成交量上涨明显，当然，这些数据是以价换量后的结果。

那未来楼市是持续走低还是会渐渐复苏呢？

即使是刚需家庭，现在拥有购房资格，已经有购买能力了，但也处于观望阶段，总希望再等等，这是当下市场的写照。

未来楼市将何去何从呢？那就要分析目前的房地产市场以及未来政策对于楼市的影响。

这样分析点就很多，我们理性看待，逐步梳理。

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PART 1

先聊聊现在大家对楼市的看法吧，如今的市场中，大多数人对于楼市还是比较悲观的。

楼市，需要有一种逆向思维，如果在2017年的时候，是不是连胡同口的大爷都知道买房会升值，当时购房者对于楼市的未来甚至可以说是一种信仰。

尽管当时有不少调控措施，但那些买房的人，都会想方设法上车，他们觉得买的不止是房子，而是掌握了财富密码。

三年后，这些疯狂上车的人到了交房时间了，那个时候，大家才发现盲目上车的人，亏个首付都算轻的。

那么我们回到2008年，经历过那场金融危机的人都知道，那时的经济有多难，地产有多难。

这么说吧，那年在福州金山板块，一整个月的新房市场，就卖了一套世欧彼岸城的房子，不止福州，当时全国的行情基本类似。

在08年底的时候，经历4万亿的救市，过了几个月后终于缓过来了，楼市迎来了量价齐升。

房产是一个有金融属性的商品，金融的本质源于信心，如果一直下行的话，对于楼市，甚至对于经济来说都是不健康的。

所以，最近能看到多部委联合出台利好楼市的新政。

用逆向思维思考，当所有人对楼市失去信心的时候，那应该出现了阶段性的底部。

对于金融属性很强的商品来说，在接近底部的时候，大概率会出现一波反弹，其实，这也是楼市周期的一种反应。

PART 2

在楼市里，有这么一句话看未来：短期看金（政）融（策），中期看土地，长期看人口。

现在政策端看，对于房地产的态度，早期有三道红线，可以看出对于楼市相对比较严苛。

早期的三道红线对于房地产的融资有严格的限制，对于一个需要高周转的行业来说，融资渠道收紧无疑是致命打击。

11月17日，央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，讨论多项房地产金融支持政策。据财联社消息，金融监管部门在会上提出了若干房地产金融政策，

其中一条是“三个不低于”：

1、各银行房地产贷款增速不低于银行平均增速；

2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；

3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

从这里可以看出，相关部门希望满足房企合理债务融资需求。

之前融资困难的民营房企，在合理经营的情况下会得到强有力的输血。

在上个月的时候，监管拟定50家房企融资“白名单”，或在2024年推进实施，可能将包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企。

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这些房企都有一定的代表性：

万科属于拥有国资背景的头部房企，这种巨头都出现过股债双杀的局面，如果万科不行了，市场上还有几家房企靠得住？

龙湖是相对保守且稳健经营的房企，最近拿地的脚步开始放缓，如果没有外部输血，他们也不愿意冒险。

碧桂园是高周转的鼻祖，现在有较大的危机，如果不救治，那对于购房者来说已经是民生问题了。

旭辉是闽系房企的一员，在暴雷潮中，旭辉也没坚守住，但只要还有机会，还是可以对其抢救一下。

当房企的合理融资能得到满足的时候，就能在一定程度上稳住市场。

如果这些房企都能得到有效输血，那对于楼市信心的修复还是有很大作用的，至少他们不会再大幅度降价抛售，引发市场上的恐慌。

PART 3

大家有没有关注到，有很长一段时间，房贷利率在持续走低。

08年和15年的救市，利率在一定程度上起了作用。

当时最低首付是两成，贷款利率也是大打折扣。

08年的时候，基准利率为5.94，打了7折后，为4.158，15年的时候基准利率为4.9打了85折，为4.165。

如果有经历过这两轮楼市周期的人应该记得，这个利率点算是非常低的。

现在已经有多个城市执行两成首付，至于利率，个别城市首套房已经降到3.7%。

在认房不认贷之后，对于首套房的判断标准已经发生了根本性改变。

现在的贷款执行的是LPR＋BP，LPR是浮动利率，而±BP（基点）是不变的。

如果入手的时候是－50个基点，那么在漫长的周期里，享受这个负50个基点的利率（贷款结构比较复杂，不懂的可自行搜索）。

如果深耕地产多年的人，应该知道，现在已经进入了一个利息底，给刚需和改善提供了很好的上车条件。

PART 4

说了这么多利好，好像没说到买房的钱从哪里来。

理性分析，在2019年底我们进入口罩事件以来，经济并没有一下子拉垮，这是来自经济上的惯性。

简单点说，就是在刚进入口罩事件之前，居民手头上还是有些余粮的，当时的楼市也没有现在这么低迷。

但是，一场三年的感冒，地主家的余粮也不够啊！

尽管现在口罩事件已经结束，但是经济上的负面惯性还有余威，换句话说，很多人都没钱了，还拿啥买房啊？

没钱买房→房企爆雷→上下游产业受影响→消费疲软→没钱

这样我们就看到了不良循环，但有没有想过，在现在宽松的贷款政策下，我们在经济上会逐步改善，信心上也得到修复。

我们能不能进入良性循环周期呢？答案是能的，我们是一个勤劳智慧的民族，在伟大领袖带领下一定能走出这个困局。

看一下我们在芯片上的突破，新能源的崛起，AI科技的成熟，我们必然迈向一个新的台阶。

PART 5

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外部环境上，美联储最近两次议息后，都没有加息，今年底有业内人士分析，大概率不会加息了。

由于篇幅过长，不做太多赘述，懂得自然懂，不懂得也可自行搜索，关键词“美联储，加息降息影响，收割全球”。

根据央行数据显示，九月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。

大家都知道的一个道理，通胀是永恒的，超发的货币需要一个蓄水池，那么楼市无疑能成为一个载体。

我们是世界上第二大经济体，也正朝着发达国家的方向发展。

从现在的发达国家发展规律来看，当条件成熟的情况下，超发的货币可能会体现在楼市股市里（不建议普通人炒股），优质资产的价值会得到进一步的提升。

小结

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对于现在的楼市来说，其实现在出现了很多恐慌性抛售。

现在的楼市暂时会有一种踩踏效应，大家看到很多人在卖房，对于一些多套房的业主来说，也会恐慌：多余的房子再不卖，以后会不会等来房产税，会不会变为负资产。

首先，若不是急用钱，不必严重低于市场价抛售的时候，最近观察了很多老旧小区的真实成交价，几乎都是打骨折。

这就是可怕的羊群效应了，看到别人卖房，自己可卖可不卖的房子，都往外甩了。

那现在的供需关系如何呢？当你看到一个利好楼市的文章或者视频，骂声一片的时候，你能看出什么吗？

大数据的推流是没有错的，这正说明了这些人正是想买房，但还没下手，所以先喷为爽，这就是人性，仅此而已。

说了这么多，只是想告诉大家，你不是规则的制定者，不可能在底部入手，但现在是一个相对的低点。

有住房需求的话，可以在核心城市选择优质的资产。