单价超9.6万/㎡，起拍价1100万！这跑赢千灯湖市场的房子，居然出自城中村！

今天，淘房君在浏览司法拍卖网站时，发现一套建筑面积113.74㎡的房源正在挂牌出售，起拍价1100万！

震惊之余，淘房君满脑子想的就是：到底什么样的老破小价格堪比顶豪？

点进去一看，该房子位于千灯湖洲表村，千灯湖最大旧改项目。

一个已经开拆的城中村，这个时候以博拆迁的心态买入一套堪比顶豪的老破小，值得吗？

01.

1100万的标的物，实则40年老房子

博拆迁，值吗？

据公告显示，该房子位于佛山南海区平洲夏北洲表村西里队，权利证号为粤房证字第3479637号，房屋建筑面积有113.74㎡，显示的登记日期是1991年11月16日。

但其建成年份是1982年，楼龄高达42年！

房子还是划拨自建房，发生转让时需补交土地出让金。

看发布出来的照片，房屋真的是满满的历史感。

厚重的红墙，外露的电线杆，斑驳的墙皮……

里屋有家具、家电。

屋子里多个角落还有各种零散的生活用品，整套房子里长期居住的痕迹十分明显。

洲表村补偿方案，如果选择产权置换，被拆迁人可选择按有效产权证明记载的房屋建筑面积1:1，或按有效产权证明记载的土地面积1:3对应置换回迁安置住宅建筑面积，两种置换标准只能选择其中一种。

如果选择货币补偿，以应得拆迁补偿安置面积按30000元/平方米予以补偿。

现在一拍是1100万，货币补偿肯定不划算。

房子补偿，未来可以租房或者卖掉。92㎡左右的小区房，月租可能3500元/月左右。

挂牌出让，价格也不能太低，至于多少能卖掉，得看以后的行情。

现在的中海万锦豪园，一套136㎡三房，单价低至29994元/㎡！未来行情如何，谁都预料不到。

况且项目属于洲表旧改范围，拍卖成交后，暂无法办理房屋过户手续。

风险蛮多的。

不过项目二拍起拍价格是880万。

而且洲表村的旧改进度真的很快，今年5月份，首期回迁房4号楼、5号楼陆续封顶，1、2、7号楼的建设也是如火如荼进行中。

此外，洲表旧改教育地块的拆迁工作也已全面展开，项目也已和佛山一中签订合作项目，未来将建成涵盖小学到初中的九年一贯制学校。

这么一算，居住条件也是名列前茅的优等生了，如果二拍是880万元，大家会不会抢着入手？

02.

撤退、延期

旧改难圆 " 拆迁暴富 " 梦

佛山洲表村的老破小，我们可以拼一拼博一博，毕竟那是千灯湖，千灯湖YYDS，进度条清晰可见。

但佛山很多的旧改村，延期、调整方案，甚至暂停。

聚龙南村，2021年表决方案通过后，到现在毫无进展。聚龙北村，连“拆”字都没有。

里水大冲南边村，正在编制旧改单元规划；沙涌上沙村，时代中国退出，旧改暂缓；新联桥星村，暂停推进将近一年半；大步村，以98.2%同意率表决通过“延长龙光前期服务工作1年”的事项……

案例屡见不鲜，禅城也不遑多让。

譬如禅城的朝东一号地块，在5月份时旧改实施方案正式获批，但到7月份，因为供应商数量不足作流标处理。

因为流标，又得重新招标，拖累进度。

也是禅城的简村，位于老城核心位置，2019年旧改重启，开发商介入，最后又不了了之。

咨询官方，给到的回复是：我村并非旧改搁置了，而是旧村改造涉及了政策、市场等多方面因素，加上近年来房地产经营惨淡，导致暂时无法推行。

管你怎么问怎么着急，就是没法推进。

看到这些，靠着旧改博拆迁，你还敢吗？

03.

博拆迁，收益可观，风险巨大

收益越大，风险越大，这是前人留下的经验。至于有拆迁概念的项目能不能买？遇到这些风险你能输得起，那就博一博。

一，时间风险。

一个旧改村，从表决到落地，5年算快，10年是常态，20年以上也不是没有。

像简村，地段够好了吧，喊口号都喊了十来年了，还是得等。

一开始的到底拆不拆？谁来拆？同意开发商进驻了，啥时候拆？拆完了，啥时候建？建了以后，多久可以拿到回迁商品房？

每一个阶段都需要大把的时间，等得及就博一博咯。

二、期望落空风险。

不是说所有老破小、旧村等项目就会被纳入拆迁。

佛山很多旧楼、旧村，就在中心位置，但是呢既无规划又无产业，拆不拆的无所谓。南海区1253条自然村落，这两三年被拉出来要旧改的也就那么15条。

三、拆迁被迫终止。

为什么想拆迁？想赔偿，想要更多的赔偿，要是谈不拢，村民因拆迁赔偿标准、金额不到位等停止合作的案例屡见不鲜。

举个例子，佛山小步村，99.4%的表决通过率，旧改意愿很高，但直至今年，7亿补偿失约。目前想要继续开发，只能有新的开发商介入了。

那没有安全系数比较高的？地段，还是地段。佛山现在，建议还是大家还是看紧千灯湖，一个城市的核心CBD，旧改是它最后必须补齐的拼图，资源的倾斜是非同反响的。

今年，如果价格合理，你敢买入城中村博旧改吗？