编辑：闷油瓶

见证历史的一刻，楼市沸腾了！

昨天深夜，三大一线城市同时宣布楼市新政：深圳明确优化住房限购政策，上海首付降至15%，外环限购年限改1年。

广州更重磅，成为第一个全面取消限购的一线城市，打破了自2010年开始，14年来的限购之路。

意味着，现在广州买房，不再审核购房资格，也不再限制购房套数，有钱就行。

紧接着，央行又宣布将在10月31日前下调存量房贷利率，无论首套、二套及以上存量房贷均可调整。

霎时间，股市上演集体暴涨，房地产股大爆发，三大指数持续走高，直接涨停。

官方的超预期表态下落到位，地方执行也不遮遮掩掩，可以说楼市最黑暗的时刻终于过去。

新政首日，广州楼市表现到底如何，为何广州这轮救市如此彻底？全面放开限购之后，对楼市后续又有何影响呢？

01.牛回速归，有盘深夜卖3套新政效果立竿见影

可以说广州这次的救市力度，相当有魄力，能放下一线城市的矜持，尺度敢为城先了。

再配合前段时间的降准、降息、降二套首付等一揽子政策，信心激增之下，市场也开始腰板挺直：

表现一：多个楼盘现场，置业顾问午饭都没吃

昨天深夜新政出来后，广州市中心就有不少楼盘，有客直接待到凌晨，深夜营销中心灯火通明。

今天虽然是工作日，但不少营销中心人气，与平时相比要高不少，现场拖家带口的不在少数。

有置业顾问表示，实在忙不过来了，中午饭都不吃了，就在带客。

这里跟大家强调，现如今营销中心人气高，那确实是楼盘热度高，因为开发商已经没有额外预算，来找托暖场了。

表现二：各大中介开发商备战黄金周

过去因为楼市不佳，中介转行跑滴滴，送外卖，甚至跨界保险的不在少数。

这轮新政刺激，销售直接“牛回速归”，各大中介开发商开始备战国庆黄金周，召开誓师大会。

表现三：有项目深夜成交三套，客户等不及半路签约

昨夜今晨，多个广州热门项目迎来成交小“高峰”。

位于海珠的中海大境频传捷报，截止今天上午11点已认购6套。

而位于天河区的珠江花城更是在当晚连续成交了三套，多个买家直接刷卡下定。

更有客户因为市场过于热烈，楼盘保证不降价买，等不及直接就在路中间签认购书。

表现三：二手业主频繁反价。

比如珠江新城，侨鑫汇悦台一套797平的高层复式，原来总价1.6亿，离成交只有临门一脚时，业主反价2000万。

嘉裕公馆一套173.67平的豪宅，从此前3300万跌到2400万，前两天突然暴涨600万，重回3000万总价大关。

又比如白云新城业主，首开龙湖天奕成交的一套二手房，均价约12.4万/㎡，捅破了小区成交价天花板。

再如一些有强价值支撑的房子，比如学区房，也有业主试探性加入涨价行列之中，其中以教育强区为主，比如天河、越秀、海珠。

表现四：信心传导之下，土拍市场也捷报频传。

昨天，员村面粉厂地块就经历了148轮激战，最终由保利以总价117亿，楼面价6.7万/平斩获，成功跻身了广州楼面TOP2。

今天，越秀又以2.99万/㎡楼面价，激战24轮后勇夺白云怡新路宅地，接连两天的高溢价地块将广州卖地的情绪有拉高了。

行情是整体的，必须要大家都起来，反应到价格上，才能确定真的起来了。

以点带面之后，很重要的一点影响，就是市场预期。

而当这些信号慢慢集聚推高，往往就会刺激到买家心态，甚至蔓延到次级市场上去。

我们有理由相信，广州楼市将会整体迎来一波温和的回暖。

02.广州救市到了退无可退地步

其实，救市之前广州市场真的蛮冷，甚至冷到令人打颤。

每年9月和10月，本应是楼市冲刺的重要节点，但“5.28”楼市新政出台，激活了6/7月市场，随着购买力消化又随之转淡。

克而瑞数据显示，9月广州一手住宅供应51.01万㎡，与去年同期相比减少14.8%，成交37.05万㎡，同比减少4.3%，成交量比8月还低。

同样，8月份全市二手交易量为8872套，换算下来，消化周期达到了17个月，意味着去化压力较大。

至于跌价方面，依据国家统计局披露的数据，广州今年房价跌幅始终处于全国前列。

例如，在5月份，广州二手房的同比跌幅为11.4%，排名全国第三；6月份，同比下跌12.4%，跌幅全国第二；到了7、8月，跌幅分别同比下跌了12.4%和12.5%，双双排名全国第三......

这显然与前段时间召开的天花板会议，明确房地产要“止跌回稳”背道而驰。

除了楼市，广州还有一项来自经济的双重压力。

上半年的GDP，广州不仅被重庆反超，排名滑至全国第五，2.5%的增速更是在全国十强中垫底。

这不要说追赶深圳，广州在守住第四城的位置上都有点危险。

而且，从土地财政依赖度看，广州紧随武汉之后，位于全国第五的位置，属于高土地财政依赖。

这种压力之下，房地产作为稳增长、拉经济的主力军，必须要发挥更重大的作用。

过去的几轮政策，还没能对楼市起到力挽狂澜的作用，显然药效是未到位。

本轮广州限购放开，其实最直接的是把原来还需要6个月社保的中心区（天河、海珠、越秀、荔湾、白云（不含江高、太和、人和、钟落潭）统统取消门槛，将有以下几点影响：

1）首先势必利好中心区的刚需，因为广州120㎡以上本就不限购，限购针对于刚需、刚改群体。

2）利空佛山、清远等本已不限购的临广区域，站在资产配置的角度来看，客户想当然会优先考虑城市能级更高的广州。

3）长期来看，对广州楼市的成交量有很大的帮助。

这一波中心区解限，势必会吸引外地客涌入，预估成交量会小涨一波，能否持续奏效需要看10月过后。

根据过往经验，量在价先，只要量起来了，价格就会进一步拓实。

因为广州基本面向好，有产业变量及人口的持续流入，整个城市处于蓬勃向上的状态，资产配置受欢迎也是意料之中。

救市肯定会有效的，只是回暖的幅度和有效时间仍然是未知数。

慢牛才是最好，快牛疯牛并不是我们想见到的。

最后预祝大家国庆快乐，愿祖国繁荣昌盛，人民幸福！