从7月14日央行货币政策司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”中表述当前存量房贷利率过高，鼓励商业银行与贷款人重新协调房贷利率或变更借贷合同，到日前央行公开表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。可以说，央行态度从此前的“鼓励”变为“指导”，看来存量房贷利率下调将不可避免。

然而，商业银行对存量房贷利率下调的态度和做法并不令公众满意，因为时间过去了半个多月，商业银行都三缄其口，采取观望态度，不仅没有将央行的鼓励政策放在“心上”迟迟没有下调行动，且在舆论宣传上也没有只字半言，且或多或少存在心理抵触情绪，这很是让全社会无语。

商业银行之所以采取这种“冷处理”方式，一方面央行只是鼓励并没有政策强制要求，由之前的“鼓励”到当前的“指导”，虽可以说“敦促”的力度上大大增强，但最终也还得要看商业银行实际操作。同时，令商业银行感到棘手的还有两大因素：一是近四十万亿元个人按揭房贷，降低利率涉及千家万户，本身就不是一项小工程，耗时费力，将会大大增加个人按揭房贷的管理成本。二是担忧存量房贷利率下降之后，等于是动了自己的“奶酪”，就当前而言个人按揭房贷尚属优质信贷资产，每年稳赚利润过万亿元，如果降低利率则会让经营利润大幅减少，这也无形中对经营形成了一种伤害。基于以上考虑，商业银行对降低存量房贷利率就表现出一种不积极态度。而换位思考也可以理解，商业银行追求经营利润是天经地义的，并没有错，不能强加道德责罚。

但如果商业银行从深层角度来思考降低存量房贷利率，从更从长远战略眼光来看待降低存量房贷利率，就不会采取拖、抵触等态度了，而是会积极主动地去响应央行的号召，更会去迎合广大民从的热切期盼。因为，降低存量房贷利率从本质上看，对银行并非伤害而是更大的收获。

为何这么说？因为虽然银行可能会暂时牺牲了一点房贷利息收入和经营利润，但这是一种“放水养鱼”的“休养生息”做法。就目前而言，降低存量房贷利率，至少会获得三方面的“收益”：

一是可以收获民心，让民众对银行承担社会责任的行为感到满意和称赞。目前民众对银行存量房贷利率是在采取“用脚投票”的反对行为了，民众暗地用“经营贷”、“消费贷”置换高价的存量房贷，或者干脆掀起“提前还贷潮”就是最好的佐证。因为在降低存量房贷利率上没有堵邪门开正道，银行只能对民众这些违规“换贷”行为睁只眼闭只眼，实际也会带来很大的经营风险。而如果光明正大地降低存量房贷利率，民众变着戏法偿还房贷的行为就可能被终止，银行信贷经营风险有可能得到有效化解。同时，也要看到，降低存量房贷利率之后，能极大地缩小存量房贷利率与新增房贷利率之差，可有效减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，可为银行留住优质房贷客户拓展极大的空间，有可能促使银行个人按揭房贷的大幅增长和房贷生态的优化。

二是降低存量房贷利率，让之前的房贷者真正减少利息支出，让全社会看到银行“让利”的真心实意，有利于刺激购房刚需，避免优质房贷客户流失，稳定扩大住房消费需求，促进楼市消费，打破房地产低迷态势，加速房企资金周转，从根本上化解房地产风险，促进房地产市场健康平稳和可持续发展；

三是降低存量房贷利率可让银行与房贷之间相互依存、共存共荣的关系更加牢固，可对当前居民重新安排生活与投资营造宽松环境，因为降低存量房贷利率可真正减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力，对于打破当前消费低迷态势、拉动内需扩大消费起到根本性的提振作用。最为重要的是，降低存量房贷利率对民众家庭支出与经济负担起到一定的缓冲作用，可涵养民众的购房消费势能，让民众释放更大的购房消费潜能，为银行提供更多的个人按揭优质客户，为银行经营利润提供源源不断的“财力”。

此外，也要看到，银行降低存量房贷利率并非“一刀切”，而是每个城市会“因城施策”，就是说不同城市在调控力度上有差距，不同的银行在降低存量房贷利率上承受压力的能力也不同，会有所选择和区别，降低存量房贷利率不会整齐划一，降幅有高有低，对于商业银行而言不会造成房贷利息收入的大起大落，会保持一个相对稳定的状态。

总之，商业银行大可不必对降低存量房贷利率过分担忧，而是应该主动响应央行的号召，积极出台相应降低存量房贷利率的具体办法和实施细则，尽早将降低存量房贷的措施付诸实施，让房贷民众受益，让银行自身获得社会好评！

(原文刊发于国际金融报 作者莫开伟系中国知名财经作家)