从7月14日央行货币政策司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”中表述当前存量房贷利率过高，鼓励商业银行与贷款人重新协调房贷利率或变更借贷合同，到日前央行公开表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。可以说，央行态度从此前的“鼓励”变为“指导”，看来存量房贷利率下调将不可避免。

然而，商业银行对存量房贷利率下调的态度和做法并不令公众满意，因为时间过去了快一个月，商业银行都三缄其口，采取观望态度，不仅没有将央行的鼓励政策放在“心上”迟迟没有下调行动，且在舆论宣传上也没有只字半言，且或多或少存在心理抵触情绪，这很是让全社会无语。

商业银行之所以采取这种“冷处理”方式，一方面央行只是鼓励并没有政策强制要求，由之前的“鼓励”到当前的“指导”，虽可以说“敦促”的力度上大大增强，但不是强制，最终也还得要看商业银行实际操作。另一方面，令商业银行感到棘手的还有两大因素：一是近四十万亿元个人按揭房贷，降低利率涉及千家万户，本身就不是一项小工程，耗时费力，将会大大增加个人按揭房贷的管理成本。二是担忧存量房贷利率下降之后，等于是动了自己的“奶酪”，就当前而言个人按揭房贷尚属优质信贷资产，每年稳赚利润过万亿元，如果降低利率则会让经营利润大幅减少，这也无形中对经营形成了一种伤害。

显然，商业银行在降低存量房贷利率上还是顾虑太多，考虑自身经营效应的倾向较重，缺乏长远眼光；也正是基于以上考虑，商业银行对降低存量房贷利率就表现出一种不积极态度。当然，如果我们换位思考，也不难理解，商业银行追求经营利润是天经地义的，并没有错，我们不能强加道德责罚。

但如果商业银行从深层角度来思考降低存量房贷利率，从更从长远战略眼光来看待降低存量房贷利率，就不会采取拖、抵触等态度了，而是会积极主动地去响应央行的号召，更会去主动迎合广大民众的热切期盼。因为，降低存量房贷利率从本质上看，对银行并非伤害而意味着更大的收获。

为何这么说？因为虽然银行可能会暂时牺牲了一点房贷利息收入和经营利润，但这是一种“放水养鱼”的“休养生息”做法。就目前而言，降低存量房贷利率，至少会获得三方面的“收益”：

一是可以收获民心，让民众对银行承担社会责任的行为感到满意和称赞。目前民众对银行存量房贷利率是在采取“用脚投票”的反对行为了，民众暗地用“经营贷”、“消费贷”置换高价的存量房贷，或者干脆掀起“提前还贷潮”就是最好的佐证。因为在降低存量房贷利率上没有堵邪门开正道，银行只能对民众这些违规“换贷”行为睁只眼闭只眼，实际也会带来很大的经营风险。而如果光明正大地降低存量房贷利率，“堵邪门开正道”，民众变着戏法偿还房贷的行为就可能被终止，银行信贷经营风险有可能得到有效化解。

同时，也要看到存量房贷利率与最新公布的LPR利率之间差距确实太大。目前首套房贷利率大部分城市都因为LPR利率下降而降至了4%以下，有最低城市已降至了3.8%甚至更低，而之前存量房贷利率大都在5%至6%之间，有少部分城市银行甚至超过了6%。这样存量房贷与现有新发放房贷之间的利率差距一般在1.2%至2%之间，最高的却超过了2%的利差，这的确让之前按揭房贷者心里出现了不平衡。因而，降低存量房贷利率之后，能极大地缩小存量房贷利率与新增房贷利率之差，可有效减少居民扎推提前偿还房贷和违规“转贷”行为，可为银行留住优质房贷客户拓展极大的空间，有可能促使银行个人按揭房贷的大幅增长和房贷生态的优化。

二是降低存量房贷利率，让之前的房贷者真正减少利息支出，让全社会看到银行“让利”的真心实意，有利于刺激购房刚需，避免优质房贷客户流失，稳定扩大住房消费需求，促进楼市消费，打破房地产低迷态势，加速房企资金周转，从根本上化解房地产风险，促进房地产市场健康平稳和可持续发展；

三是降低存量房贷利率可让银行与房贷之间相互依存、共存共荣的关系更加牢固，可对当前居民重新安排生活与投资营造宽松环境，因为降低存量房贷利率可真正减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力，对于打破当前消费低迷态势、拉动内需扩大消费起到根本性的提振作用。最为重要的是，降低存量房贷利率对民众家庭支出与经济负担起到一定的缓冲作用，可涵养民众的购房消费势能，让民众释放更大的购房消费潜能，为银行提供更多的个人按揭优质客户，为银行经营利润提供源源不断的“财力”。

而且，更要看到，让银行降低存量房贷利率所减少的经营利润，目前商业银行是有能力承受的，也并非强人所难。从短期来看，尽管降低房贷利率可能会让银行蒙受房贷利息收入下降带来利润减少的损失，但对银行来说可能也不会“伤筋动骨”。因为之前银行响应中央政府号召三年累计给实体企业降息减费以及让利等已不少于2万余亿元，让银行承受了较大的经营压力，但银行每年依然能够获得巨额盈利，2020年至2022年全国商业银行分别实现净利润1.94万亿元、2.2万亿元和2.3万亿元。

这无疑让人看到了，虽然银行实施了各种减费降息让利措施，银行净利润非但没有减少，反而还在逐年增加。所以，银行还是有能力降低存量房贷利率的。据相关媒体披露，2023年1月全国商业银行贷款规模约220万亿元，其中按揭贷款约40万亿元，占比25%；据测算全国商业银行房贷平均收益率约3%，按揭房贷者对银行2022年的收益贡献约1.2万亿元，假如将存量房贷利率降低三分之一，就是减少收益4000亿元，按揭房贷者仍然可给商业银行提供约8000亿元收益贡献。这就是说，商业银行完全有能力承担降低存量房贷利率的损失，对商业银行整体净利润影响不是太大。假如商业银行在2022年全面对所有存量房贷都下调利率三分之一，全国商业银行净利润总额仍可高达1.9万亿元。

此外，也要看到，银行降低存量房贷利率并非“一刀切”，而是每个城市会“因城施策”，就是说不同城市在调控力度上有差距，不同的银行在降低存量房贷利率上承受压力的能力也不同，会有所选择和区别，降低存量房贷利率不会整齐划一，降幅有高有低，对于商业银行而言不会造成房贷利息收入的大起大落，会保持一个相对稳定的状态。

同时，降低存量房贷也不会采取“杀鸡取卵”和“杀富济贫”的行动，还是要考虑银行的现实承受力和长远可持续的经营力。总体原则是可在央行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。

总之，商业银行大可不必对降低存量房贷利率过分担忧，而是应主动响应央行的号召，积极出台相应降低存量房贷利率的具体办法和实施细则：

一是确定存量房贷利率的降低时间，比如三年或五年，不能无限期降低；就是根据实际经济金融形势实行灵活浮动的政策，随LPR利率或存款利率的升降而调高或调低，保持存量房贷利率的高度灵活性；

二是只要是存量房贷，不管是首套房还是二套房或三套房都实行利率优惠，让降低存量房贷利率具有普适性，让所有存量房贷都能享受到“阳光雨露”；

三是充分考虑商业银行的经营实际，对存量按揭房贷多的商业银行，央行可给予适当的政策扶持，比如对其进行定向降准提供更多的“无成本”资金，减轻商业银行利差收窄和利润减少的压力，让商业银行能够长久支撑存量房贷利率下降的负面冲击，增强其降低存量房贷利率的积极性和主动性，消除降低存量房贷的一切抵触情绪，让降低存量房贷的优惠政策早日出台，尽早将降低存量房贷的措施付诸实施，让房贷民众受益，让银行自身获得社会好评。

（原文刊发于新浪财经意见领袖专栏，作者莫开伟系中国知名财经作家）