不久前我们写过这篇文章：《上海的小户型在慢慢被抛弃？》
和大家探讨过上海小户型面临的市场困境
其实当下所有人也基本认可，大户型在市场上的稀缺程度
这个城市每年二手房的成交体量大概在20万套左右
在这其中，大户型产品的稀缺性大家都知道，却从没有被系统的用数据认真说明过，到底大户型其中，又是什么样的产品最为稀缺，站上塔尖
结合最近一些市场上的趋势来看
我会认为上海200平以上大平层（住宅），是众多高端客群想买但是却选择极其稀少的
但是具体量少到什么程度，稀缺到什么地步
今天，就让我们来好好聊一聊
或许看完今天这篇文章，你也会了解
今年那些推出更大面积的豪宅，如翠湖六期、中海顺昌玖里等等
它们凭什么可以如此热销，答案就在数据里
因为有钱人在上海想买200平以上的大平层户型，真的挺捉襟见肘的
01
上海楼市的200平大平层，到底有多稀缺
话不多说，让我们来直接看看这两年的数据表现
我和兔博士拉出2023-2024上海二手各面积段供应情况
这两年，在全市二手住宅房源供应里面积200以上的户型，占比不到4%
200平以上的房子，是上海二手房里供应最少的产品，没有之一
因为非常少量的供应，成交的比例也基本垫底
我把近年上海二手200㎡以上大户型的成交套数也拉出来给大家参考参考
每年成交的套数不过三五千套，即便是在上海楼市较为火热的2019-2021年，成交占比却也仅有1-2%
这两组足以说明上海楼市200平的稀缺程度
（来源：兔博士app）
而让这类产品变得更加稀缺的是，在200平以上的大户型中
有很大一部分比例都是别墅产品
（来源：兔博士app）
在今年上海成交的200平以上产品二手房里面，有72%的比例是别墅产品
而如果你是一个拥有高购买力的客户
想要在上海买到200平以上的二手房，不论是置换也好，还是投资
有7成以上的概率可能为郊区大别墅
而在非别墅产品里，还有一部分比例还是酒店式公寓，因此纯粹大户型住宅的比例，其实更少了
可见，在上海有钱人想要在大户型当中买到住宅属性的大平层，真的很难
除了在二手市场如此，新房市场也是
自从2006年上海出台了7090政策，此后上海新房市场基本进入小户型时代
从新房供应端来看，今日房产统计过一个数据
(数据来源：网上房地产)
2020年至今整个上海新房供应超过32万套（不含别墅类产品）
其中195平以上的大户型套数仅有2.4%，不过在2024年大户型供应比例得到显著提升
背后原因是因为限制了十多年的7090政策，在土地供应端得到慢慢放开
上海豪宅未来的趋势，大概率会往纯改善大户型靠近
我们回过头来再来说说200平以上改善产品，如果放在全市的市场上已经很稀缺
那么，一个200平以上的纯粹大平层豪宅社区，将成为稀缺中的稀缺
举个例子，就拿浦东内环内的陆家嘴滨江的豪宅们来说
能够做到纯200平以上大户型配置的社区，我打开链家网页动手数了一下，陆家嘴滨江沿线十多个豪宅项目里
也就仅仅只有三个
（来源：链家）
分别是汤臣一品（约32.3万/平）、中粮海景壹号（约27.9万/平）、保利one56（约15万/平）
而同样它们也是卖的最贵小区，对比同等地段的世茂滨江花园和仁恒滨江园，200平以上的纯改善大平层社区，挂牌价差甚至超过了30%
这些都显示了在核心地段的一个全都是200平米以上大平层的社区
应该算是上海豪宅里的顶配了
02
有一说一，有钱人在上海买房，可选择性很少
我和兔博士拿到一份更加细分的数据，主要把今年上海挂牌200平以上房源做了一个归类
看完也终于明白为什么大户型会如此稀缺了
我们假定有一个客户，预算3000万左右，在上海此时此刻想要买200平米以上的大户型
面临的选择其实也就只有三种
要么大概率去上海外环外买大别墅，因为今年200平挂牌出来的前十五板块里
郊区别墅成为主流，比如青浦徐泾，奉贤海湾、闵行浦江等
（来源：兔博士app）
就拿盛产大户型的青浦徐泾来说，其挂牌前十小区，几乎清一色别墅
（来源：兔博士app二手房数据）
可以说，上海200平以上的供应里，郊区别墅区成为了主流
而我们把视线转向市区的时候，却发现能够进入前十供应的有且仅有
陆家嘴一个板块
的确，在陆家嘴滨江沿岸大量供应着200平以上的大户型
但是拆分数据后发现，可以选择的类型也相当少
房龄接近20年的早期商品房占了七成左右的供应
具体拿陆家嘴来说，目前能够提供200平以上大户型的小区，大部分是在世茂滨江花园和仁恒滨江园中产生
当前陆家嘴板块挂牌200平以上房源总共476套，而其中世茂滨江花园就有244套，仁恒滨江园为77套，两者分别占比约50%、16%
这两个小区的房龄，熟悉一点的都知道，大概都有差不多二十年了
算是上海比较“老龄化”的豪宅，其内部社区的老化不可避免
你说这两个小区是豪宅吗，当然是的，毕竟它们占据滨江一线，对望外滩
但是它们能够满足如今高净值客户的需求么
不管是设计上，管理上，以及资产的溢价角度看
可能无法进入当下富豪的挑剔的眼光，和选择范围内
也正是因为核心地段+200平以上大户型+好产品的住宅供应越来越少
我们可以看到那些高净值客户在上海的核心地段买到好房子，选择性非常匮乏和单一
其余就剩下一些酒店式公寓和商办大平层了，这两种产品因为其特殊性，并不在我们今天讨论的范围内
03
这也是为什么，今年上海新房的大户型尤其好卖
今年安居客一季度的新房市场研究报告显示，200㎡大户型需求热度占比明显上升
（来源：安居客研究院）
200平方米以上的终极改善需求，热度所占的比例增长最为突出
而从具体项目看
今年下半年上海推出来的豪宅，200平以上的大平层产品，卖得更好
就拿年初中海顺昌玖里来说，亲自参与选房的购房者表示
245平的大户型最先被抢完
400多号进去的客户已经买不到了
可以看出在上海核心地段的豪宅项目里，户型越大，购买力越强劲
而到了最近的翠湖六期，更将大平层的面积拉到极致
翠湖天地六期共推出房源108套，开盘均价为21万元/平方米，除了价格为上海大平层新房的最高
面积高区是1200平以上的复式，最小的平层也有400多平
而整个翠湖六期的套均面积高达528平，超过了汤臣一品的记录
成为目前上海套均面积最大的公寓住宅产品
也是今年上海卖的最贵又最好的豪宅，没有之一
而这样的现象没有仅仅发生在上海，去年在大量的实地踩盘过程中，我们发现不仅仅是一线，二线城市也是如此
去年在和苏州某开发商在聊市场的时候，他们这么说，苏州市场上最供不应求的是200-250㎡左右的房子，面积越大，卖得越好
在重庆的香港置地，一个顶级的产品地段，项目内部也是200平以上大户型卖得更好，拥有更高的定价权
回过头，从房价的角度看，大户型正在占领新房里的定价权
这是团队之前统计的数据
整理自：各项目一房一价表，仅供参考
户型越大，单价越高，几乎已经成为了大部分新房产品的定价趋势
在二手市场，房价的抗跌性，也是大户型赢了
比如位于闵行颛桥的纯大平层小区，颛桥星河湾
星河湾仅提供200㎡以上的纯粹大平层户型
而项目所在的闵行颛桥板块，户型在200㎡以上的二手小区，除了别墅区之外，寥寥无几
（来源：链家）
在纯改善型的产品供应非常稀缺的板块，大户型赢了
（数据来源：链家）
供求比决定了价格的稳定
这背后是购买力和市场供应的不匹配导致
过去楼市供应的产品，大量集中在在更好的地段里做出更多的小面积产品，尽可能让更多人上车
而导致了，真正的有钱人在上海很难买到合适的房子，或者选择太少太少
如大家所见
如今楼市刚需的驱动力已经不足了
反而是置换的，改善的，需要更大户型的客户，被挤压在供应本就最稀缺的产品池子里
也因此导致了供需关系的严重不匹配
04
所以今天我们谈论200平以上大户型的稀缺性
其实想要谈论的便是，上海的楼市资产中最为稀缺的那一小块蛋糕
没有人不会认可上海资产的价值
也没有人对上海豪宅的稀缺属性留有质疑
而其中200平以上的大平层产品，算得上真正意义上的塔尖资产
上海不缺有钱人
缺的是有钱人在这个城市能够买到的好资产、好房子
这么多年被抑制住了，在当下开始涌现出被释放的迹象
如果上海的房子是全国最好的楼市资产
那么200平以上的超大户型，就是其中稀缺中的更稀缺
应该也是不少人在这座城市的终极目标吧
