7月房价出炉,子弹继续飞

谢晖购房论 2024-08-17 19:20:42

房价再度出炉了,7月统计局数据可以看出来,依然还是以跌为主,70个大中城市二手房价同比全线下跌,环比方面也只剩下上海这个独苗了,现在来看,5月份的政策在7月基本消耗完了,8月近期保障房的加速推进下,其实有反向对冲去库存的效应存在,很多人开始纠结到底买配售型保障房还是商品房了,开发商去化难度更加大一些了。

就在8月15号,统计局发布了7月楼市数据,整体来看,下跌依然是主基调,进入到传统的淡季后,最近大家看楼市的文章和视频的热情也有所下降,流量特别高的时候说明很多人都在关注楼市,流量下调后,说明观望情绪也更加浓厚了,楼市自媒体的流量其实也是房价晴雨表的一个体现,而7月新房的销售转弱的效应还是比较明显,投资层面也还没走出下行通道,具体情况我们来看一下。

先看新房层面,从环比层面来看,一线新房的住宅价格是下跌了0.5%,二线新房的住宅价格下跌了0.6%,三线则是下降了0.7%。而这里面只有上海出现了0.1%的上涨,北京、广州、深圳分别下降了0.5%、0.9%和1.2%,我们之前也解释过,上海还在用改善户型的价格去拉升整体市场,但是现在也有点乏力了,估计8月也比较难撑得住了,因为不是依靠市场刚需的正向回暖,而是高位托举起来的豪宅等项目去迷惑了市场的价格。

而从新房的同比数据来看,一线新房价格同比下跌了4.2%,降幅扩大了0.5个百分点,其中,广州降幅最大,达到了9.9%,只有上海是上涨了4.4%;二线新房同比下降了4.8%,三线下降了5.8%,降幅也是扩大了0.3和0.4个百分点。这个让利幅度依然还是明显的,几乎没有哪个城市可以逃过这轮的周期,而且现在不少城市正在放开限价的操作,那新房后续的降价和让利会更加明目张胆一些了,而且配售型保障房的底线大家也差不多摸清了,基本就是5-6折之间的价格。

所以开发商能卖给地方也就是4-5折的价格,只要高于这个价格去让利销售就是好事,这对购房者来说也是有了砍价的底线了,所以别看那些买房送物业、送小汽车、送公寓、送私人飞机权益之类的,其实打的折扣都远远还不到6折的优惠了,因为开发商也是在试探购房者的底线,谁也不会一下子就把底牌露出来了,但是如果这种优惠还不够,那就继续搞活动降价呗,如果确实还是卖不出去,那最后才是走到卖给地方当保障房的地步了,这是现在去库存的套路和最终归宿,当然,地方现在也在精挑细选,不可能所有新房都收回来当保障房,有地段要求、有价格要求、有配套要求,还有现房要求,反正要求的难度不会比咱们普通购房者去买房的门槛低,所以能满足的条件的项目也并不多,当然如果后面收购不到,不排除地方会降低收购门槛,这个关键还是看市场的后续情况了。

关心完新房,咱们再看看二手房层面,7月一线二手房环比下跌了0.5%,二线和三线都环比下降了0.8%,一线的环比跌幅还扩大了0.1个百分点,虽然不到1%的月跌幅,但是如果乘以一年12个月就不小了,也可以看出来,业主们还是在不断考虑以价换量去竞争套现,因为现在不止是跟同小区的业主去卷价格了,还要面临来自新商品房、配售型保障房的价格内卷,尤其是保障房,可能直接就把同地段的价格打到5折了,那商品房的价格优势可以说一夜之间就会消失了,那客户为什么不去买5折的保障房,而是要多花一倍的钱去接盘二手商品房呢,这是每个存量房业主需要想清楚的问题,你的小区有什么优势,你的房子有什么优势,甚至你的税费有没有全部承担等等。

而同比数据来看更加明显,一线二手房价格同比下降了8.8%,广州依然遥遥领先,下跌了超12.4%,深圳紧随其后为9.8%,整体跌幅收窄0.2个百分点;而二线二手房同比下跌8.2%,三线下跌8.1%,降幅也是出现一定的扩大。可以看出来,一线的跌幅现在是大于二三线的,因为今年救市政策是一线城市的主场,二三线在前两年已经陆续下跌了很多了,现在是在低的基础上继续下跌,所以政策强度越大的几个一线城市,现在以价换量的幅度反而是更大的。

而且从我个人观点来看,一线城市的不少区域甚至开始有鹤岗化的趋势在了,就像上海的二手房分化非常明显,比如崇明、金山、奉贤等区域的价格已经跌回到了2016年至2018年了,而北京的话密云也出现了单价低于1万的二手房了;广州更是如此,远郊的从化五六千一平的房源非常常见,甚至还有3000多一平的二手房在卖,所以大家不要听到一线城市就觉得房价很贵了,其实很多郊区的价格已经出现了明显的下跌了,这也是后面很多购房者需要避免踩坑的地方,因为这种区域和房子即使是降价的话都很难出手了,因为潜在的购房需求太少了。

所以这也可以看拿出地段对于房价和销量的重要性,分化已经不止是一二三线城市了,因为没有自用或者能够去出租的房子,一旦房地产的衍生费用开始收取后,包括但不限于保险制度、体检制度、养老金制度、房地产税等,那最终可能会变成业主最大的一个负资产的拖油瓶了,这是每个郊区业主值得尽快思考的事情,而且时间不会很久了,因为上面说到的那三个制度已经在不少城市试点了,明后年预计可能会大面积铺开了,而房地产税之前说的是2029年左右成型,留给大家的时间也不多了。

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谢晖购房论

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