「存量商业提升改造」策略+设计，重塑商业项目竞争力

©悉尼：乔治街580号翻新改造

截至2025年，中国购物中心存量将超过6亿平方米，且部分商业已到焕新周期，改造空间巨大。一方面，经济和技术的快速发展，催促城市持续生长，也为“旧空间创造新价值”提供了发展机遇。

另一方面，商业模式也在经历深刻的变革，服务成为新的重要竞争力，不再是单一追求规模扩张，而是更加注重消费者的黏性与忠诚度；因此，商业更新与提升改造是一个持续的过程，旨在满足不断变化的市场需求和消费者偏好。

这一策略不仅关注商业空间的功能和效率，还注重创造独特的购物体验，提升品牌形象，凝聚社区活力。

LB凌奔设计坚持“塑造城市中心·设计美好生活”愿景，近年来参与了多项大体量商业升级、社区商业改造和百货焕新等项目。

在存量改造项目中，购物中心改造和小而美的非标商业改造是重点，国内外均有典型成功案例。本篇，我们将以分析视角，解析商业项目更新改造的设计体系和逻辑。

成功案例解析

在欧洲、美国和中国，社区商业提升和翻新改造有着丰富的经验和成功案例。这些项目的共性在于，注重空间的合理利用、商业业态的多样化、环境的美化以及居民需求的满足；并在商业运营的基础上，不断探索未来城市的发展，以及理想生活的模样。

01 德国 | 斯图加特

Dorotheen Quartier

以城市改变者的角色，服务区域和人群商业体的形象，一定程度上是城市活力与市民精神的反映，全新的商业形象与城市随处可见的历史文化元素一起，组成当今欧洲城市展现其独特风貌的有力工具。

Dorotheen Quartier解决了老建筑去留与增加商业面积等问题，通过改造提升了斯图加特市中心的形象，并成功地为市中心引流。改造后，该项目不仅保留了零售空间，还增加了办公与住宅空间，为市民提供了更丰富的社区体验。改造项目于2010年开启，并于2017年5月落成，由Behnisch Architekten 事务所设计。项目总面积3.8万㎡，保留了1万㎡的零售空间，其余空间为办公与住宅所用。

动线改善，打破公共场所间的障碍

交互开放，让城市没有“背面”Dorotheen Quartier 三座建筑中的西侧B（Dorotheen Platz）和 C（Sporer Platz）在旧建筑 Sporerstraße 用地面积之上被拆分为了独立的两部分。改造后，原有的 Sporerstraße 建筑中间被开辟出了一条步行街（Eduard-Breuninger.Str），增加了南北两侧连通方式的同时，利用两侧的资源自然为 Dorotheen Quartier 引流。

保留历史建筑，新旧呼应

外立面语言传达城市精神

保留片区的西波尔酒店，以完整保存斯图加特城区所展现的历史痕迹与精神气质。Dorotheen Quartier 整个项目的设计也呼应该建筑，首先是建筑高度的一致，使得新建部分并不突兀。

并以创新的外立面语言来传达城市的建筑精神和传统文化。Dorotheen Quartier 三栋建筑继承了“第五立面”的思想，即把屋顶视作与建筑周围四面同等重要的一面。玻璃结构的屋顶陡峭倾斜，在不损害实用性的同时，赋予了建筑眺望城市风景的功能。建筑师将现代主义融入 Dorotheen Quartier 之中，表达建筑在不同年代对新鲜与创意的理解，而这种表达，则在保留历史建筑的周围环境中进一步被凸显出来。

互补定位的差异化商业

交织出城市公共空间的丰富内容

Dorotheen Quartier 定位于高端零售与生活方式相结合的商业体，背后的逻辑大部分在于填补区域空白与建立多元化社区，以及深入的为城市物理空间和人群服务的精神。Dorotheen Quartier 的零售空间包括了不同业态，有零售、餐饮与休闲等，与周围各个商业体均有不同之处。除此之外，Dorotheen Quartier 为了展现其“外向”性格，不惜牺牲一定面积开辟出另一条步行街，以区别现有的大型购物中心，形成自身独特的购物体验。

02 美国 | 洛杉矶

RUNWAY PLAYA VISTA

社区底商的高阶商业样板

RUNWAY PLAYA VISTA项目是一个服务于高收入群体的社区商业项目，位于科技帝国硅谷临近区域，靠近Santa Monica海滩，集合工作、商业与居住功能为一体。周围是Facebook、google等互联网总部员工的居住区域。

如何为由底商构成的社区商业定位角色？作为社区“新生活运动”的引领者，好商业其实就是生活本身。除了商业运营，它要承载更多的使命，即构建一个理想的生活样貌。

它“必须是”周边人群的生活管家，提供脚踏实地且可靠的生活服务。同时，“更应是”城市公共功能的延伸——一个精致的会客厅、一个幸福感的来源地，成为提升生活品质的第一消费场所。

超高颜值，艺术气质

自然生态里的新生活

住宅区不仅密度低，层高也不超过6层，主体建筑外观看上去与盒子购物中心没两样，但内部是开放式的广场，为丰富的景观与绿化设施留足了空间。

停车场的步行道，被著名装置艺术家Ned Kahn制作的大型艺术作品Enagua包裹，其由特殊材料制成，因此装置每一层下的“帘幕”都可以随风舞动。

以“丁”字型路口为中心，周边围绕了大量浓墨重彩的建筑、大型艺术装置和开放性的商铺，由此在项目的中心打造了一个空间上的序列高潮。德国街头艺术家用彩色地板画作构成了停车入口和出口坡道，无缝融合艺术、建筑和生活。

精致格调，品牌进化

难以抗拒的高级感

Runway Playa Vista引进了诸多高端的商业品牌，由此完成项目“高级感”的进化。业态布局包括精品餐饮、高端影院、零售店铺和生活方式。

引进了在美国市场极具号召力的超市品牌Whole Food，其品牌号召“完全不使用激素、转基因等人工手段”。

餐饮品牌引进大批原创餐厅，在空间设计、菜品种类以及厨师选用等方面都进行了创新与突破。

引进了高端电影院CINEMARK。不同于传统影院，CINEMARK以豪华的硬件和精良的设备而闻名美国。其内部庭院则打造了大批的绿地和水景，同时还为店铺预留了户外开放餐饮区，为商业的发生提供良好环境，便于人们在愉悦的氛围中就餐和休闲。

03 中国 | 万科NEXUS理想之地从社区商业到城市理想生活

作为万科社区商业街产品线，万科2049主打“最后一公里社区生活完整解决方案”。9年时间，4代产品，将住宅需求与商业需求深度整合，提供全方位的社区商业服务。

2018年，万科开启“未来城市理想单元”探索计划，希望通过对空间、内容和技术的变革，为中国的未来城市提出一套体系化解决方案。社区商业便是其中的核心所在，这一构想在“理想之地”项目得以实现。

理想之地以人为中心，构建人与万物的链接，满足人们对美好城市生活的理想。在表达方式上，理想之地强调“浓度”，即通过项目的营造在街区内呈现出足够浓度丰富的生活体验。让社区商业融入城市，再成为城市的一部分，与此同时完成一个城市的精神复兴和文化传承。

理想之地建立在活力、低碳、智慧的城市基座上，除做好集中绿化外，还打造多样化的“分布式绿化”及“垂直绿化”，让绿色可见可参与。并在良好的生态环境上，通过丰富的业态营造史无前例的生活浓度。

超级十字路口

城市生活的高度浓缩

理想之地以10分钟步行范围为单元，由一个超级十字路口，集住宅、街区、教育、办公、市集等N个复合业态，构建1+N全场景未来城市。这个超级十字路口上，集中部署了市集、体育馆、文化展馆、邻里中心四个超级盒子，成为整个社区的活力中心。

作为市集的“春熙集”，取名自成都春熙路，融合生活购物、日常餐饮、咖啡烘焙等社区休闲消费业态，成为一个富有烟火气和凝聚力的精致海派生活集合空间。

作为体育馆的“鼓浪馆”，取名自厦门鼓浪屿，地下有游泳池，一层是商业，二层为篮球场，充分满足周边城市居民运动健身的需要。

作为城市会客厅与邻里中心的“陶然荟”，设置有图书馆、智慧健身、宝宝屋、长者运动等功能；以及文化展馆“新新所”，为城市的文化生活提供了无限可能。

Recycle街区

还原市中心的精致生活

Recycle街区贯穿整个社区，以复刻城市“小尺度街区”为理念，精心呈现好玩好逛的商街。

商街两旁栽种大树，通过咖啡店、轻餐饮、花店、水果店、烘焙、书店、小酒馆、萌宠店、美容店、便利店等丰富的生活体验式业态组合，搭配“小街区、密路网”的街坊式步行友好设计，重现市中心精致的生活氛围，给人们更多停留驻足的理由。

立体交通能量环

串联激发立体都市的魅力

理想之地还打造了串联整个社区的空中连廊，成为一个巨型能量环。在能量环串联下，这个大型混合社区被有机缝合为一体，消除了空间的边界感，创造更加便捷多样的交通动线，也使平面都市变得立体，带来丰富多彩的空间与生活体验。

LB凌奔设计

商业提升改造设计体系

作为中国领先的城市综合体HOPSCA设计机构，20年来，LB凌奔设计商业项目累计设计面积600万㎡+。近年来，随着城市更新项目的落地，以及当前经济环境下投资方、运营方对商业项目的谨慎操作，商业翻新及改造提升项目占比较过往增多，LB凌奔设计秉持“设计指向成功运营”的准则，总结该类项目设计体系，继续创造和演绎设计价值。

｜©商业改造项目过程草图

通过市场调研发现设计机会

进行精准定位明确项目发展方向

首先，进行深入的市场调研，了解商业项目及目标消费群体。包括对项目的研究与判断、竞争策略的制定，以及对目标消费群体的研究，了解居民的消费习惯、需求以及潜在的市场机会。根据数据分析、调研结果，对商业项目准确定位，明确设计发展方向。深圳园岭商业改造项目位于深圳福田区园岭中路，经前期商业调研，甲方主业态定为受青少年喜欢的素质教育培训，LB凌奔设计配合该定位，结合周边商业现状，将业态与商业环境充分融合，定位“缤纷能量园”，打造公园式商业的“动态”场景。

｜©LB凌奔设计 - 福田区园中花园裙楼项目改造

“无用”空间结合多元业态

满足全龄段购物休闲需求

当下，人们的消费需求已发生变化，服务与体验型消费增多。改造项目应顺应这种变化，增设更多的“灰空间”，介于室内外之间，穿插在商业店铺中，即可作为整体的休息休闲配套，也能增加商业的营业面积和氛围体验。根据居民需求和市场趋势，引入多元化业态，如便利店、生鲜超市、特色餐饮、休闲娱乐等。通过丰富业态种类，满足居民一站式购物的需求，让社区商业成为家庭功能的延伸、城市功能的补充。

｜©LB凌奔设计 - 华侨城龙胜坊

设计元素与品牌融合

表达态度，传达品牌精神

除了美观和实用，翻新改造更需要与品牌形象相融合。运用色彩、材质、灯光等设计元素，营造出符合品牌调性的商业空间。同时，引入艺术装置、文化元素等，增加空间的独特性和吸引力。

｜©灰爐

环保与可持续发展

提升商业项目的健康指数

相比过去，人们更喜欢自然、休闲、亲生物性的商业环境，这也是LB凌奔设计在商业更新改造中特别关注的一点。要实现良好的改造效果，需要建筑设计、室内设计与景观设计，从一开始就整体性的进行考虑。选择环保材料、节能设备，合理规划自然采光和通风，减少对环境的影响。同时，通过绿色植物、水景等元素的引入，打造舒适、宜人的购物环境。

｜ ©诺瑞室内设计-成都晶融汇购物中心负一楼改造

社区文化与特色打造

构建社区商业的客群心智资产

在翻新改造过程中，应根据商业项目定位和社区人群需求，挖掘和传承社区文化，设计独特的社区文化主题，打造具有特色的商业氛围。主题可以围绕地域文化、历史传承、艺术氛围、生活方式等方面展开，以营造独特的社区氛围，并将这种独特性，结合后续运营形成消费群体的心理归属，建立客群心智资产。同时，通过后续运营，整合社区内外资源，如企业、机构、学校等，邀请社区内知名人士、艺术家、手工艺人等参与，举办具有特色的创新社区活动和节庆活动，如艺术展览、音乐演出、文化讲座、手工艺制作等，形成独特的商业品牌和文化底蕴。