万科迎来史上最大季度亏损！7月9日晚，万科发布了上半年财务预告，上半年的净利润预计亏损70亿-90亿，我们取个中间值，那就是亏损了80亿。而实际亏损情况比这80亿更严重，因为一季度经审计的亏损数据只有3.6亿，这意味着亏损的这80亿主要是二季度造成的。

单个季度就能亏损80亿，万科全年亏损额大概率是奔着百亿去的，万科是房地产领域财务最稳健的龙头企业，为何会踏上巨亏的道路？

在财务预告中万科的董事会也给出了解释和原因，财报的直接原因是毛利率大幅下降，在今年一季度，万科的毛利率跌至10.62%，较上年同期下跌了5个百分点，也是过去10年同季度毛利率最低水平，要知道2019年一季度万科的毛利率高达35%，2011年一季度甚至高达49%。

毛利率为何急剧下降呢？这和大环境有关，也和万科自身的战略判断和执行力有关，我们都知道房企的经营过程是这样的，拿地、建设、销售、交房（确认收入），从拿地到最终交房（确认收入）通常需要两到三年，某些项目开发周期比较快，甚至能够做到一两年就完成拿地到交房（确认收入）。

按照万科的情况，今年上半年确认的销售收入，基本是2022年和2023年销售的项目（还有2024年销售的现房以及准现房），也就是说房子是哪个时候销售出去的，但是到今年才交房，交房了才能确认收入，而2022年和2023年销售的房子是2022年拿的土地，而2022年之前的楼市是比较火热的，当时的土地价格普遍偏高。

但是2022年开始，楼市突变，销售逐渐萎靡，价格不断走低，这导致2022年以来销售的房子是高价拿的土地，但是销售价格却是走低的，这才导致这些房子在结算的时候毛利率大幅下跌。今年一季度毛利率已经跌至10%，而二季度的毛利率恐怕比10%还要低得多。

除了项目销售的毛利率下跌导致亏损之外，还有其他原因，最近两三年楼市萎靡，价量齐跌，万科也难以抗拒大势，为了回笼现金流，万科不得已通过变卖资产、股权来自救，但是当前的环境也只能低价出售、断臂求生，比如今年出售的深圳总部基地，该项目就直接亏损就高达9亿，如果再加上利息的损失，该项目带来的亏损就是十亿以上了。

万科巨亏，股价反应如何呢？股价低开3.7%，收盘时跌幅收窄至0.89%，和80亿的亏损相比 ，这点跌幅可以忽略不计了，万科的股价为何并没有大跌呢？

对于投资者来说，这算是万科的靴子落地了，从股价上来看，万科的股价从2021年2月34.6元/股的高点跌至如今的6.65元/股，跌幅超过80%，市值从4000亿跌至如今的800亿，万科在2021年到2023年的净利润分别是225亿、227亿和122亿，这说明 在过去3年中，万科股价持续下跌就已经包含了如今巨亏的信息。

万科如今的市净率仅有0.32，这也说明资本市场对其净资产的估值是打了三折的，几乎是打骨折了，也说明当前房企的资产是虚高的，已经不值账面上的价值了，房地产这次调整的级别是20年一遇的那种，堪比20多年前的房改，整个市场并未调整到位，新的平衡也未诞生，对于置身其中的房企来说，这一轮是重大洗牌，很多房企会出局，在新的行业格局没有定型之前，股价也很难说就已经到头了。