公摊，买房人最大的痛点。

你满心欢喜地买下了一套心仪已久的房子，拿到房产证时却发现，实际居住面积远小于合同上标注的建筑面积。

这其中的差值，就是所谓的“公摊面积”。 这里面包括但不限于电梯井、楼梯间、公共门厅等等，加起来能占去房屋总面积的相当一部分，有时候甚至高达25%。

简直是血亏啊！

好好的房子，莫名其妙小了一圈。

这不，全国都开始对公摊动手了。

虽然是间接的：要么减少计入公摊的面积，要么鼓励开发商“送面积”。 这事儿对买房人有什么影响？对楼市有什么影响？ 可能超出你的想象！

1

先看看大家怎么做的。

今年5月，一线城市风向标深圳发布了2024版“建筑设计规则”，其中有两个条款： 避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”；在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m。

还有珠海，尺度更大。

满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。

都是啥意思？

面积能送就送，提高得房率！

简单计算之后会发现，如果按照新规执行，有些城市的新建住房的得房率将普遍超过100%，甚至达到120%。

这不就是变相的取消了公摊！

把就连楼市管控最严的长沙，也出台了类似政策。

此前，封闭阳台需要全算面积，现在可以计算为半赠送；飘窗不计入面积，还可以与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米进深；设备平台最多还能再赠送4平方米。

新规下，长沙房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右。

新房得房率普遍可以达到100%！

虽然不是直接取消公摊，但这是当下房地产出现转变的信号，且不排除在未来全面取消公摊的政策会出台。

很明显，市场将全面向高品质住宅转型，鼓励改善和置换。

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这背后其实是房地产市场的大调整。

从解决住房“有没有”的问题，转向解决住房“好不好”的问题。

很多人应该都听过“房子过剩”的说法，核心论点是：全国房屋总共有6.6亿栋，人均住房面积已经达到35.9㎡。 这么看，好像没毛病。

真是这样吗？

我们先说关于房屋数量的问题。

6.6亿栋房屋是怎么来的？ 超过90%是农村房屋，真正城镇地区的房屋大约是4700万栋。且这4700万栋房屋，还包括住宅和非住宅，里面有公共设施、写字楼、厂房等等。

就算是经济发达的浙江，自有住房率也仅仅64.71%。

其中，自建房占35.01%，自购房占28.63%，住房性质为租赁的家庭户比重为33.65%。

房子都是房子，也有天差地别！

即便是在农村，也有小洋楼和砖瓦房的差别；城市也一样，有的人住着大平层、别墅，有的人一家三口挤着50平。

房子数量不重要，重要的是房子在哪！

再看所谓的人均面积。我实在搞不明白，为啥很多人每次看到人均工资的时候嚷嚷着自己被平均了。结果到了人均住房面积这里，却坚定的认为人人都达标了，哭着喊着房子过剩了。

对比一下其它国家的人均面积——美国62.4㎡，加拿大63.9㎡，德国46.6㎡，英国37.6㎡，法国36.5㎡，日本35.2㎡，韩国34㎡……诶？咱们35.9㎡，好像还真不低！但是大家不要忘了，就算不考虑经济水平和人口基数不同，咱们连公摊这玩意都还没有解决。

人家算的是套内，我们算的是建面，怎么比？

按照25%的公摊来计算，那么我们的实际人均居住面积也就大约26.9㎡，不说跟欧美比了，连隔壁日韩都比不了。

大城市更极端。

深圳人均住房面积21.8㎡，扣除25%的公摊，只剩16.35㎡；上海人均住房面积30㎡，扣除25%的公摊，只剩22.5㎡。就算我们不跟外人比，就按这个人均标准来。

小两口买一套50多平的房子，听起来好像也还过得去，问题是等有孩子了，孩子长大了，50多平还够吗？所以人均面积也不重要，重要的是能不能住的舒服！你老家的房子，三五百都租不出去；你打工的城市，租个单间都得1500。

同样是房子，区别咋就这么大呢？只能说，抛开城市谈房子就是耍流氓。

3

我们要学会辩证的看问题。

房子过不过剩，因城而异。

数据显示，全国28个大中城市平均住房空置率为12%，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均16%。

四五线就不用说了，空置率保守估计超过30%。

不信的朋友可以回村看一看，一两个老人住一栋三层自建房的情况应该不在少数。

算下来人均100平都打不住。包括一二线城市辛苦搬砖的年轻人和外来务工人员，谁在老家还没一套房？从统计学的角度，这些人都是有房一族，而且人均住房面积还不低，说不定远超35.9㎡的平均线。

可现实生活中呢？不还是租着大城市的单间配套，辛辛苦苦赚钱交房租。那你说，他们算是有房？还是没房？再说本地人，大城市的有房一族。

实际情况依然是，优质商品房占比偏少，老房子占比较高。当前全国城镇住房存量中，商品房约占40%，自建房约占30%，还有30%为原公房、保障性住房或其它。

由此可见，真正的优质商品房占比，大概率不会超过20%。而且哪怕是这20%，还包含了大量的老破小。

据统计，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，大约有20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计会达到80%。

虽然国家告诉你，产权是70年，有多少人真的住够70年？ 数据显示，在房地产市场的高速发展阶段，我国的平均换房时间约5-8年。

在一个家庭购入第一套房子之后，一般五年之内会有比较大的变化，不论家庭成员结构还是个人的收入能力等，绝大多数人都会在这个时间点选择换房。 如果住过8年，可能人生上升通路也终止了，收入结构也稳定了，也习惯这套房子的大小和区域了。

如果这个时候不换，很有可能凑合凑着就不换了。 不说别的，回到取消公摊这个事儿。 以后都是得房率超过100%，阳台更宽、层高更高、户型更好的产品，哪哪都碾压老房子，你会怎么选？

不管是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地优化手上的资产。 在之前的文章里已经讲过了，当下的楼市，一边是大肆减少供应，一边似乎轰轰烈烈的推广第四代住宅。

过个几年，涨价可以说水到渠成。

这也是城市价值、房产价值分化的必然结果。