近日，李嘉诚旗下的和记黄埔地产在北京朝阳区东四环的御翠园项目正式开盘，推出了每平方米7.6万元的特价房源。这一价格较此前备案的9.07万元至9.97万元/平方米的价格下降了近1.5万元至2.4万元，打出了7.6折的优惠。这一降价策略在“止跌回稳“的当下起了市场的广泛关注。

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特价售罄后欲涨价推新

御翠园项目的开发历时23年。2001年，和记黄埔以7亿元的价格拿下该地块，楼面价仅为1750元/平方米。尽管项目的开发周期长达二十余年，但由于其优越的地理位置和市场需求的回暖，御翠园在开盘时仍然具备一定的市场吸引力。

据了解，此次开盘时御翠园共推出50套特价房源，开盘两天内即售罄，这表明市场对该项目的关注度较高。然而，销售人员透露，随着特价房源的售罄，现有的最小户型140平方米的单价已经上涨至8万元每平方米，反映出市场的供需关系正在发生变化。

在“金九银十”的销售旺季，开发商们普遍推出特价房源以回笼资金。御翠园项目由于其早期拿地的成本优势，加之新房市场的复苏，吸引了不少购房者的关注。上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，市场信心的回升使得不少开发商愿意在此时推出特价房。

然而，尽管开盘价格相比早前的预告有所下降，但相较于其拿地成本，御翠园的售价仍然高达当年楼面价的40倍以上。这表明，尽管价格有所优惠，开发商仍然能够在高价位区间内盈利。

“产品落后”是现实问题

尽管打折售罄，御翠园的产品设计却遭到了市场的质疑。由于其设计年代较早，许多户型被认为布局不合理，且空间利用率低。尤其是185平方米的三房两厅户型，其进深面宽比和南北通透性都显得不足，导致其在市场竞争中处于劣势。此外，御翠园以毛坯交付的形式，也使得购房者在后续装修上面临额外的成本压力。

与周边新楼盘相比，御翠园的价格虽有优势，但其产品设计的落后性使得购房者在选择时更倾向于那些提供更高居住品质和更现代化设计的楼盘。例如，附近中建智地开发的北京宸园，均价达到了12.5万元/平方米，其现代化的设计和完善的配套设施吸引了不少高端客户。

“价格策略”比“产品更新”更简单

随着市场环境的变化，御翠园的开盘情况也暴露出了一些潜在的风险。首先，开发商在经历了长时间的市场等待后，急于通过降价策略快速回笼资金，可能反映出项目的资金压力。其次，随着北京楼市政策的调整，市场的竞争愈发激烈，购房者的选择余地增大，如何在市场中脱颖而出将是御翠园面临的重要挑战。

业内人士指出，尽管当前市场信心有所恢复，但对御翠园这样的项目来说，其能否在未来的市场中保持竞争力，仍需关注产品设计的更新、销售策略的灵活调整以及市场环境的变化。

总的来说，御翠园的开盘标志着李嘉诚在北京市场的再次尝试。虽然初期的市场反应较为积极，但随着竞争的加剧和市场需求的变化，该项目未来的发展仍需持续观察。随着购房者对品质和设计要求的提升，御翠园如何调整自身策略以适应市场，将是其成败的关键。