来自米宅

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一连四炸，这个国庆节前注定不平凡：

1、降低存款准备金率和政策利率。

近期将降准0.5个百分点，释放长期流动性1万亿元，年底前可能还会择机再降准0.25-0.5个百分点。

2、降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点。

放水已经成为常态，但是这次放水可以是史诗级的，不仅现在要释放长期流动性的1万亿，就连年前的动作也说的清楚明白，也是今年2月份以来再次全面降准。

另外7天逆回购的下调，也意味LPR将会有20个基点的幅度，还有存款利率也会紧跟脚步。

大水就这样哗哗的来了。

3、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

4、央行：降低存量房贷利率，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

这点就很好理解，二套与首套房无差别对待，大家买房换房的门槛再次降低，还有存量房贷，大家又省下一笔钱。

不得不说，疯传的靴子终于落地，特别是呼喊声比较高的降低存量房贷，以及大救市！

不管动作如何，最终指向很明确，来看看，先动的这些，一路飘红！

那么存量房贷到底谁受益？哪些将无缘？救市的效应如何？一文给大家说清楚。

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先来说，与大家息息相关的存量房贷，先别高兴太早，有些人将无缘改变。

这要从去年8月31日的降低首套存量房住宅贷款有关，对，就是那次让无数人烧脑的计算。

但好在，经过上次烧脑的转换，这次转换就比较清晰，基本上把全国的房贷利率下限分为三种：

1、对于2019年10月7日（含）前发放的，按照LPR+0来计算，低于LPR的不变。

2、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，即LPR+0BP

3、对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含），即LPR-20BP。

以上是全国的标准，每个城市执行的标准不同，以当地的政策为主，给当地和银行很大的自主权。

于是就产生了这些：城市不同，下限也就不同，每个城市纷纷出台当地执行的利率下限：

由于城市比较多，想要看各个城市的利率下限的可以在文末微信中领取资料。

想要一刀切很难，上次已经告诉我们答案，这次依旧如此。

我们不妨就以郑州为例，来计算：

平均下降50bp，受益最大的是2019年10月-2022年5月这波站岗高利率的人。

我们就按照大多数人的每年的1月1日LPR改变来计算，2023年12月的LPR是4.2。

这波人的利率依旧是LPR+0.05等于4.25%。那么现在也就是4.25%减去50bp等于3.75%。

当下郑州的新房利率是多少3.25%，两者还有一定的差值，这也就意味着他们的最高利率是3.75%，有可能根据个体不同，减去的基点会超过50BP。

其次是，2019年10月份以前，LPR+0基点的人，最高的利率将会是3.7%。

对于2022年5月-2023年1月的，当前的利率是4%，再减去50BP，等于3.5%

至于2023年1月份以来的，下降达不到平均值或者有些人都不减去了。

特别是2024年7月份以后的利率，当时的LPR已经变成3.85%，所以不会变。

说白了就是2023年1月份以来的少减去一些，2019年-2022年的多减去些，平均是50BP。

如果非要我给你一个数字，就郑州来说，这次转换后，郑州的最高房贷利率将会是3.75%，最低的是3.25%，大部分人都会在这中间徘徊。

同样以贷款30年，100万来计算，4.25%-3.75%，每月至少减少288元。

值得注意的是，这次并没有说首套，也就意味着二套房也有机会，如果是这样，二套将会享受更多，可能会超过100BP。

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你会发现，虽然存量下降，因为即使LPR下降，依旧有人利率比较高。

据野村中国首席经济学家陆挺测算，2023年存量房贷利率平均下调73BP之后，与增量房贷利差大概在90BP—130BP。

特别是北京，经过上次存量转换后，有批次是LPR+55BP是比较高的，同样按照年初的LPR计算，4.75%接近于5%了。与新增3.45%相差比较大。

但是我们来看百城首套主流房贷利率5月份是3.45%，到8月份全国百城首套房已经跌到3.25%了。

更别说，有些城市已经在3%徘徊，甚至低于3%了。

不降利率的情况下，提前还贷是激增，但凡手里有点钱都去还贷款了。

来看截止6月末的数据，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1％，较2023年末减少约4100亿元。

直接蒸发了4100亿元，提前还贷即使提高还款门槛，排队的人也不在少数。

毕竟当下去哪里找超过3%-4%的产品，就连2%点多的大额订单都是秒抢。

不降，就一股脑的还钱，提前还贷成为理财！

那么什么时候降？按照上次的节奏，近期都会有动态，所以大家可以耐心等待。

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最后，为什么救市大礼包也提前到来？

很简单，一切的一切没有达到预期。

我们不妨复盘这两年的大动作，不得不说，2023年小阳春，是近几年比较好的表现，但是4月后急转直下，5月和6月份基本上毫无声音，直到730的大救市。

然而，2023年的730只是开始，接着是2024年430，甚至是前一段时间的517，接着是924。

来看前三次救市后，统计局给出的数据：

前8月全国新建商品房销售面积6.06亿方，同比下降18%，销售额下降23.6%。

销售额比面积下降更多，也就意味厮杀更强烈。

不降价根本不行，因为仅8月商品房待售面积同比去年都涨了13.9%。

新房价格：8月一线城市价格环比下降0.3%，二三线环比下降0.7%和0.8%。

二手房价格：一线价格环比下降0.9%，二三线环比下降1%和0.9%。

表现在城市上：

全东莞共约66866套二手住宅正在挂牌，而其中，8月约16611套调整降价。

6个城市挂牌量累计都达到50万套，西安更厉害，比年初增加1.4万套，合肥也逼近10万套。

而成交呢？8月份15个重点城市中二手房周均成交比7月份下降12%。

挂牌量激增，价格在下降，成交在下降。

在大救市的这1年多的时间里，波浪性已经成为市场的规律了，虽有起伏，但是却是往下走的状态。

不过不要担心，救不起来就会一直救，不要怀疑这种意志，大招还有很多。

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到底影响几何？

首先这波政策针对的人群也是非常明显的。

就是2019年-2022年左右，这波高存量房贷的人，还有就是二套房的人，上次降利率专门提了首套，二套房的人可以期待一下，降幅会比较大。

其次是改善或者置换的人。

二套房15%，可以给到大家更多的加杠杆的空间。

看看前几天北京取消的豪宅税，每套房子可以省下十万，甚至上百万，就意味着这次苗头动作不小的。

最后，二套房或许要退出历史。

以前首套和二套是区别对待的，对二套房的条件是比较严格的，现在鼓励有房住到住好房的阶段，一场权利平等的事情正在发生。

存量房房贷利率下降作用到底有多大？

当大家手里有钱的时候，块儿八毛的都看不眼里了，当大家都没有钱的时候，1块钱要掰成两半花，这个时候就弥足珍贵。

想要依靠房贷利率下调来刺激，是很难的。

最典型的就是提前还贷，8月31日政策出台后，9—12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%；当时效果有，但是长尾效应少，只能说放缓。

未来利率还会不会降？

答案很明显会，低利率将会是以后的常态。不仅商贷利率，就连公积金利率也会下降。

至于存款利率，现在存款利率只剩下怀念，为保持银行息差，存款利率一定会下调。

未来请做好长期低利率的准备。