昨天咱们刚刚说过，随着房价的下跌，楼市的荒唐事情是越来越多了，

现在更离谱的来了，

山东青岛胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，

其中有一项就是再降首付，首付15%还是高，直接砍一半，首付7.5%，

大概的意思就是，针对购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐，

这就相当于一个首付分期，15%的首付只需要交一半就可以买房了，

其实在分析517新政的时候我就说过，

在房地产下行阶段降首付加杠杆作用没有想象中那么大，

因为在房地产下行阶段，大家缺的不是首付，而是信心，

缺的是房价上涨的信心，缺的是对未来收入预期的信心以及偿还月供的信心，

更离谱的是这个政策是针对于那些首套房且家庭收入相对困难的人群，

明明知道他的家庭收入困难，那还刺激他买房干什么？

这哪是刺激楼市，分明是在刺激穷人，这算盘打的几千公里之外都能听到响声，

其实近两年为了救楼市出的一些奇葩政策，或者说专门刺激穷人的政策还真不少，

比如在2022年10月份也是山东，山东济宁微山县发布《微山县城区购房缴纳契税补贴消费券活动通告》，

而此次通告就明确提到，城市无房低保户、低收入、特困家庭，在规定时间内购买新建商品房和存量房（二手房）的， 县级财政给予购房总价款的10%的购房补贴，最高不超过3万元，

购房补贴我是赞成的，但是你看看他所针对的对象，城市无房低保户，低收入、特困家庭，

所以昨天我就说有些事情不能多想，越想越荒唐，

其实517新政之后，一直到现在，已经有超过80%的城市都已经把首付降到了15%，

针对首付15%，一直有一个点我没有讲，那就是二手房市场，

因为这是在鼓励加杠杆，我不想多聊，

但看现在的趋势，这种加杠杆还是不会停止，所以就简单的聊几句，

我们都知道二手房市场存在着一个现象，那就是高评高贷，

首付30%的时候，很多房子通过高评高贷就可以做成首付20%，甚至更低。

现在首付统一降成15%，银行的监管机制稍微松一点点，市场上很多二手房首付都可以做到10%以下，

再碰到一些着急卖的业主，或者一些特殊房源，做到零首付问题也不大，

想一想这里面的风险，所以这两个月我为什么一直在强调，即使你有买房的需求，你的收入也相对稳定，也别加杠杆，千别盲目加杠杆，

现在相当于市场已经放开了，对于加杠杆已经不管了，只有鼓励，这个时候你就得冷静了，没有限制了，你更得为你的家庭负债负责。

扯了那么多，还是劝大家求稳。

言归正传，咱们再聊回，胶州市降首付的问题，

为什么降首付呀？库存大，压力大，

中指研究院数据显示，截止到四月底，胶州市商品房可销售面积279.62万㎡，可售套数达到23953套，根据近6个月的销售速率计算去化周期，胶州去化周期高达64.4个月，超过五年的一个去化周期，

压力是相当的大，库存是严重的过剩，

并且根据克而瑞统计的数据，胶州市，4月成交均价7683元/平米，相比2020年同期下降了33.3%，

高库存，房价又在快速下跌，可想而知房子的销售速度是非常非常慢的，没有人再愿意买，

现在出降首付这样的政策，无非是在提前透支一波，再割一波韭菜，不过不割也不行，因为财政压力实在是太大了，

数据显示，2023年胶州市地方债务余额为364.24亿元，增速达到19%，狭义债务率达到248.37%，如果把城投有息债务加计进去，广义债务率会飙升到1184%，

压力是相当的大，当然了，2023年胶州市这么大的一个债务增长率有很大一部分原因还是因为土地出让收入在快速下降，

2023年的土地出让收入同比降幅达到54%以上，

因此，从各方各面来看，胶州市房地产问题都很大，

当然了，这也不是胶州市的独有，大部分三四线城市都是这样，过分依赖于土地财政，并且商品房库存量较高，

再加上楼市不断松绑，一线城市以及一些重点二线城市全部下场救市，开始疯狂虹吸，因为楼市销量都不行，大家都不矜持了，市场加剧分化，

517新政之后，部分头部城市销量开始增长，但是大部分的城市销量依旧不乐观，特别是三四线城市就更没有竞争力了，那也只能打出这样擦边球的一些政策。

所以现在不管是买房的也好，一部分弱二线城市以及三四线城市也罢，大家都且行且珍惜吧。