房子难卖，这是公认的事实，即使去年出台了那么多刺激需求的利好政策，却依旧没有扳回下跌的趋势。

根据国家统计局的数据，2023年的商品房销售面积与2022年相比，下跌8.5%，销售额下跌6.5%。

在楼市整体下行的背景下，二手房的交易份额大幅增长，甚至于在部分城市，还出现了二手房成交量反超新房的情况。

从购房者的角度来考虑，之所以会这样，自然是多重因素的叠加影响。

首先是买涨不买跌的固有思想。

自从楼市进入调整后，二手房价格持续下跌，现在已经连续下跌超过20个月，新房虽然没有这么可怕，但也在阴跌。

说实话，跌不可怕，可这种不知底线在哪的下跌才令人发怵。若今天花100万买了一套房，一个月后，房子跌到95万，又过了一个月，跌到90万，别管是投资还是自住，都会受不了。

一方面是房价不明朗，另一方面是自己的荷包本就不鼓，大家在权衡利弊后，大多都会选择观望，准备等市场反转或者是等房价降到自己满意的心理价位后，再去抄底购房。

就拿我身边的人来说，2018年时，青岛房价属于近些年的最高点，这一年，我们这代人刚工作没几年，想要买房大概率还是要靠父母的。

当时比较奇怪的是，着急买房的可能不是年轻人，而是他们的父母，父母害怕房价一直涨，现在买不起，未来更买不起，哪怕自己孩子连个女朋友也没有，也要赶紧上车，大不了以后日子辛苦些。

可现在，父母的观念发生了变化，他们对于买房的态度有了很大的改观，我听到的最多的词变成了“再等等，不着急”。

其次是有关房企的负面新闻太多，老百姓对房企的信任度一降再降。

好事不出门，坏事传千里，房地产行业更是如此，问大家房企有什么正面新闻，大部分人是回答不上来的。

可如果反过来，问房企有什么负面新闻，绝大多数人都能说出一两条，例如烂尾、殴打维权的购房者、负债爆雷、破产跑路、新房质量不好等等，而且这些事情，可能就发生在我们身边。

现在国家虽然倡导现房销售，但到目前为止，现房销售还只是处于试点阶段，期房销售仍是主流，面对房企的种种问题，购房者在买房时谨慎太多，其中一部分转而看向了更为安全的二手房。

除此之外，收入预期不足、结婚意愿不强烈等原因，也影响着购房者的决策。

以上这些原因，并不是一朝一夕形成的，但从时间线上来看，问题爆发的导火索，恐怕还是要追溯到这轮楼市调整的起始时间，也就是高层提出“三道红线”，让房地产摆脱高杠杆模式的时候。

2021年，“三道红线”开始实行，房企融资受到极大的限制，它们想减轻负债，解决资金上的难题，不得不打折售房，然而降价的房子并不好卖，进而引发连锁效应，导致了现状。

在我个人看来，“三道红线”的这剂退烧药的效果是没得说的，确确实实让房企降温，但药的剂量实在太大，直接让房企“萎靡不振”，现在想要改变局势，就需要给房企松绑，而近期的政策恰好说明了这一点。

高层在中央经济工作会议上强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，日前住建部和国家金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，由地方政府建立房地产融资协调机制，帮助房地产项目融资。

通知下发后，各市陆续列出了第一批房地产项目白名单，其中一些项目也拿到了钱，解决了资金问题。

根据住建部发布的信息显示：截止到1月末，26个省份160个市已建立城市房地产融资协调机制，第一批房地产项目白名单共涉及项目3218个，其效果显而易见。

针对这一政策，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强认为：城市房地产融资协调机制的建立，利于新房市场预期修复，利于新房销售的企稳回升。

有这样的看法，原因主要有3点。

第一，房地产市场有很强的区域性，不同城市有不同的情况，因此高层强调，要因地制宜、因城施策，把权利放开交给地方，现在由地方带头建立协调机制，是“因地制宜、因城施策”的体现，也更利于地方结合自己的实际情况作出更合理的安排。

第二，融资白名单并不是针对于房企，而是针对到具体的项目。协调机制建立之前，房企融资困难重重，金融机构只要看到房企有债务风险，直接拒绝，根本不管是什么项目。但建立之后，就算是房企存在债务风险，但只要项目符合要求，就可以进入融资白名单。

这样一来，一些原本在开发的项目也可以顺顺利利地进行下去，不会因为房企的债务而受到过大影响，而一些开发遇到困难的项目，在拿到资金后也能正常开发，充分保障购房者的权益。

第三，对贷款资金进行封闭管理，严防资金被用于购地或其他项目。过去期房销售时，很多预售款都被用作他处，结果当房企资金出现问题时，楼盘开发暂停或烂尾，害苦了购房者。现在对贷款资金进行严格管理，避免了这档子烂事，也可以防止房企过度扩张。

不难发现，以上三点，总结起来就三个字：保交楼。

通过加大对房企融资的支持，减少烂尾延期的发生，维护购房者的切身利益，而过去那些打折促销的商品房，甚至也可能恢复正常价格。

这些良性转变，提升了购房者对楼市的信心，有了信心，再加上购房利好政策，以及提升老百姓收入预期的政策，从而刺激老百姓购房，促进市场企稳回升。