来自理财巴士

这两天有一张“高盛预测中国房价见底时间”的图，被大家疯传。

预测参考了美国和日本的房价涨跌史：

美国是2006年见顶，2011年末见底，调整时间大概是6年；

日本是1991年见顶，2003年左右企稳，调整时间大概是13年。

高盛觉得，参考美国的房价走势，中国房价在2021年3季度见顶后，也会像美国那样经历24个季度的调整，在2027年才企稳止跌，还说现在的房价才刚跌了一半。

这个预测看着确实挺吓人的。

如果往后几年房价还得腰斩，那岂不是得赶紧卖房，如果像日本那样一跌跌十几年，这坑更是深不见底，这下没救了？

实际上，这张图是真是假，没人给出个靠谱来源，所以这个所谓预测，大家可以不用那么较真。

再说了，哪有这样直接硬套数据的道理？

日本，和咱们体量差别太大，咱们的政府政策也要比日本强势有为很多，而且上次也说到，日本危机之后就搞海外投资去了，但咱们的重心显然还会在国内建设。

美国，和咱们体量一个量级，咱们也在学美国向科技、消费、服务型社会转型的经验，房价见顶之后下跌的斜率确实也相似；

但咱们的银行，不像当时美国金融危机时那样，抛售房产，导致房价雪崩，对房子这个东西，中国人也更有特殊情感。

就如高善文博士之前说的那样，咱们房地产所谓的“泡沫”，并不是典型的泡沫，和其他国家的泡沫化不一样，未来调整的路径不尽相同。

高盛关于中国房价的预测，有靠谱来源的是去年6月，香港团队做的一个报告，说的是咱们的房地产行业将经历“L型复苏”，没有快速解决方案。

（来源：Goldman Sachs）

理由是，领导这次似乎很坚定，不愿意再把房地产行业作为短期刺激工具，政策的优先事项，是管理多年的放缓趋势，而不是制造一个上行周期。

虽然未来会有很多宽松措施，但低线城市还有开发商融资的问题没有快速解决方案，所以未来几年房地产行业将会经历“L型复苏”。

“L型复苏”这个词，颇有艺术感。

V是复苏，U是复苏，W也是复苏，但走平的L，似乎沾不上复苏的边，只能说香港团队的用词，深谙讨领导欢心之道。

不过报告的分析，确实比那张网传的单图专业。

就在年初的时候，原央行调查统计司司长盛松成，在2024年中国首席经济学家论坛年会上也说到，现在还在下行周期，企稳可能还得2-3年，房地产长期将呈L型态势。

他觉得，这轮房地产调整是趋势性的，不是周期性的。

看来，大佬们对L型这个走势，还是挺有认可度，也就是说，咱的预期不能放太高了，别想什么见底调整完之后，就会马上出现回暖反弹，大幅反弹是没有的，绝大部分地区的房价下去，就不会起什么浪花，就是长时间横盘，核心城市核心地段，估计才有慢涨的空间。

领导的目标很明确，稳住，不拖后腿，然后逐步摆脱对房地产的依赖。

那啥时候才到L的拐点呢？

从别国的经验来看，无论是美国还是日本，房地产市场恶化之后，都需要比较长的时间才能触底，美国作为世界大佬，调控能力自然是超强的，也用了6年。

现在咱们的房地产企业风声鹤唳，就连万科这种头部都还在失血当中，再加上大家信心也没有恢复，不愿意消费，对风险资产战战兢兢，言底显然尚早。

所以希望短期内结束调整，并不现实。

当然，如果把时间拉得足够长，房价总体上还是能回暖。

像日本，跌了13年，然后又低位徘徊了10年，到2013年又开始涨了，毕竟货币一直在超发，而稀缺好房子作为一种重要的大类资产，依然是富人配置中的一个重要部分，只不过个中时间，长到一代人的青丝变华发。

高善文给的数据，从美国、日本的情况来看，当城镇化高峰过去后，房地产投资占GDP比重的中枢是6.5%-8%，中国城市化进程还没有结束。

咱们的房地产投资占比，长期中枢应该在8%左右，至少也要在7%以上，但现在这个比重只有6%出头，未来还是会有些空间。

而从“房产长期看人口”这个逻辑来看，近年最后一波的人口出生高点，在2016年，1786万人。

按照35岁平均购房年龄来算的话，就是2051年之后，这个最长期的逻辑，也将无法再支撑楼市。

所以，对于房地产这块，不要再幻想像以前那样，调整过后就能弹起来快速增长，因为总体的大势已去，但也不必悲观到觉得行业要崩溃了，客观一点，顺势而为。

一方面，要把房产占总资产的过高比例逐步降下来，起码不超过50%吧。

有投资价值的核心稀缺好房子，想留在手上的，也要做好预期管理，按发达国家一线城市房子的情况来看，能到5%的长期收益率已经是挺不错的了。

有人说，现在卖房太难卖了，没错，都在拼价格，之前咱们也说了，现在是买方市场，你不先把自己砍出血，并且做好继续被人砍的准备，压根没法卖。

不过现在也有一堆三四线城市，陆续出台政府直接下场收购二手房的政策，虽然还没激起啥大水花，有改善置换想法的卖房大军，倒是可以关注一下~