8月5日，成都市规划和自然资源局公告了一则《建筑工程规划许可证》消息，涉及地块正是城投置地于去年8月，以楼面地价18600元/㎡拿下的金牛区天府艺术公园片区58亩地。

透过总图规划，我们抓取到几条关键信息：1层1户的5F平层墅、2梯2户的5~8F洋房、1.4的超低容积率。

而根据小全全了解到的“情报”，该项目的主力产品建面大约在290~385㎡之间，起步门槛逼近300㎡，妥妥的顶级豪宅定位。

一个简单参照，项目东侧一路之隔是凭借低密中式产品火爆出圈的融创国宾雅集，其产品户型建约176-307㎡，主力面积约200-300㎡。换言之，相比四年前的“邻居”国宾雅集，城投置地58亩项目的产品尺度无论上限还是下限，都升级至新的level。

而这正是当前市场的一个简单缩影——在高端豪宅市场的评判体系中，“大尺度”“大空间”占据越来越重要的分量。

实际上，今年成都豪宅“尺度”已多次刷新。

▶ 上半年，金融城三期的开篇之作——金融城·锦宸府入市，推出建面约240㎡、280㎡两款平层产品，是成都豪宅市场2020年以来最高定位之一，最终170套房源被秒空。

▶ 6月27日，JFC交子金融广场首批次住宅产品交子·天元取得预售证，产品建面约232-345㎡，单套总价全部超过1000万元，仅7月6日开盘当日便卖出了218套，总销售金额超过30亿元。

△JFC交子金融广场效果图

▶ 7月10日，麓湖生态城的长湖阙组团取证，产品标准层建面约500㎡+，总价约2500万起，最贵的顶跃做到惊人的建面约1763㎡，单价超过10万元/㎡，清水总价约1.85亿，接近2个“小目标”。

▶ 还在排队候场的金融城8号已是被反复提及的流量豪宅，由4栋160米的城市天际建筑组成，中低区是建面约220-380㎡的大平层，高区是建面约560-600㎡的大平层。

成都购房通，，，

金融城8号

小程序

而这还只是几个典型代表。“大空间”“大尺度”不是豪宅产品唯一的衡量标尺，但一定是不可或缺的组成要素。如今，200+㎡产品销售规模出现明显的增长趋势，数据上的变化更为直观。

统计显示，2024年前7个月，成都新房住宅建面200㎡以上产品备案约4200余套，成交占比约8%，而2022年与2023年这一占比数据还只是5%、6%。

根据《睿合泰成都房地产市场半年报》数据，2023年7月至2024年6月，成都新房住宅总价700万以上房源销量占比为3%。而在这3%的豪宅产品中，近9成房源户型建面超过200㎡，且超半数面积在250㎡以上，300㎡以上产品“存在感”也在不断走高。

从成交分布看，这些200+㎡产品正在从城市核心向外扩散。

根据投资云地图数据，今年前7个月，备案量超过1200套的天府新区是第一出货地，麓湖生态城、阅天府、招商时代公园（翎雲阁组团）等是成交主力；其次是青羊区，销量超过600套，西派少城扛大旗；紧随其后的是武侯区，共备案400余套；锦江区与龙泉驿区也都超过了300套，温江区也有近200套的备案量……

当然，有操作空间、有现实需求、有革新动力，200+㎡产品的高歌猛进有其必然性。

· “限价”解除，打开了发挥空间。

2020年11月商品房“限价”机制登上历史舞台，2023年10月正式退出，近三年中成都共诞生了367宗“限房价”地块。也就是说，2021年以来中心城区新房供应的主力来源就是这些“限价”地块。

面对价格限制，需要平衡更多的因素，开发商能操作的空间有限。如今“紧箍咒”拿掉，开发商有了更大的自由发挥空间对产品升级创新，在尺度上自然也更敢于果断出手。

· “限购”解除，打开了客群来源。

成都本身就具备厚实的豪宅客户池。根据《2023年胡润百富榜》，成都是为数不多无论是600万级资产、千万级资产还是亿元资产家庭数量，都有较大幅度增长的城市。无论环境如何变化，成都的富人在不断增多也是事实。对于高净值人群来说，豪宅产品依旧是最优的资产配置方式之一。

而不再“限购”，则彻底为成都打开了拥抱全国买家的大门。同样是《2023年胡润百富榜》数据，2023年四川600万以上高净值家庭数量为106000户，千万以上高净值家庭达到45000户，都是成都高端豪宅的潜力客户。同时，作为新一线城市之首与中西部的头部城市，成都潜力无限又有相对较低的建仓成本，也深受包括北上广在内的各大城市高净值人群的青睐。

一个典型例子，今年7月金融城·锦宸府2套退出房源吸引到2600余组客户报名，其中超过2成来自省外，遍布天南海北；同样，今年热销的招商·翎雲阁、麓湖生态城、JFC交子金融广场等都有不少外地客群下单。而在锦宸府空手而归的2600余组买家，都是未来有望实现转化的准客户。

△招商·翎雲阁效果图，图片来源于网络

购买力是有了，但这些高端豪宅买家眼光无疑会更挑剔，要激起他们的投资欲与收藏欲，需要更硬核的产品，而尺度的豪华，是第一关。以JFC交子金融广场为例，下单客户中选择购买两套房源“合二为一”的不在少数，从销售情况来看，豪宅客群对尺度的需求还有更大的想象空间。

· 地价水涨船高，驱动产品升级。

如今城市核心的地块都价值不菲，仅今年上半年成都就诞生了7宗“2万+地块”。地价与产品价格直接挂钩，为了支撑高昂的售价，势必需要拉高产品面积以提升项目定位。

如果说近几年产品设计的焦点是143㎡户型的卷生卷死，那么未来的核心看点一定少不了200+㎡产品的创新升级。

高端豪宅更加考验开发商的眼界、手艺以及产品意识，在“神仙打架”的竞争红海里，要建立产品护城河，仅靠面积上的豪，显然是不够的。复盘今年脱颖而出的高端豪宅，能俘获财富阶层，都有制胜的核心武器。

譬如麓湖生态城的长湖阙不仅手握“湖居+圈层”双IP，通过框筒结构做到户型无剪力墙，从户型结构到装修风格都可以实现定制化，成为真正意义上的“私人定制”大平层。

JFC交子金融广场候场的1栋住宅基本按照3梯2户的配置规划，在多套拼合成1套的情况下，极限状态可以实现3梯1户；推售房源即便是最小的235㎡户型，单个朝向面宽都超过21米，可以将顶级的城市资源收入囊中；计划明年入市的4号楼层高更是达到了3.5-3.6m。

位于天府总部商务区的阅天府，其建面252㎡户型采用圆弧转角玻璃处理，消除转角结构柱，做到了无界全景舱客厅+全景舱主卧的高能配置，同时置于户型中心区域的“空中院落”，实现开门见景，拉满入户仪式感。

同样出自华润置地之手的金融城·锦宸府，建面280㎡户型也采用了“双全景舱+空中院馆”的设置；此外，令人眼前一亮的还有挑高层架空泛会所，通过横向与竖向的空间突破，打造出具备大型主会所的空间感和仪式感。

……

客观来说，今年200+㎡产品中确实出现了不少惊艳之作，不过与已经开发到“极致”的143㎡户型相比，显然还有更多探索空间，或许一层一户、定制化等都会成为大趋势。

尤其是“一层一户”，虽然并非新物种，但作为“扁平化的别墅空间”，从舒适性、尊崇感到私密性、功能性与社交性等方面，带来的居住体验感完全不一样，确实能够成为房企打开思路的突破点，譬如下半年有望入市的城投置地天府艺术公园58亩项目就有10栋住宅做了一层一户。

当然，城投置地58亩项目除了“一层一户”以外，还有更多核心竞争力，譬如1.4容积率以及5F的楼高，既有低密物业的社区环境，又具备大平层的空间视野。

今年6月20日，成都规自局发布正式版《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，并明确要求本规定自 2024 年 6 月 15 日起执行。就在近日，按照《成都市城市规划管理技术规定（2024）》执行报规报建的第一个项目蓝图出现了，“主角”正是位于成华区崔家店板块的越秀26亩住兼商地块。

打头阵的项目来了，未来还有更多项目将会跟上。在“城市新规”下，房企有了更多大展身手的空间与机会，尤其是为200+㎡的大户型的迭代创新提供了更多思路，也让人有了更多期待。

据了解，今年下半年有望亮相的200+㎡全新盘，除了城投置地58亩项目外，还有金茂璞逸锦江、仁和锦江区29亩项目、金融城8号、悦蓉九州、滨江润达丰·丽世缦华、邦泰市中心11亩项目、深业泰樾府等，你更看好哪一个呢？