昨天上海市发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，这次的政策优化核心是主要是针对限购政策和信贷政策方面，以及支持住房以旧换新，对旧房换新房的给予一定的先进补贴。

接下来咱们一起看看到底是怎么优化的，以及会带来哪些影响？

第一，上海楼市限购政策的调整为何松紧有度？在限购政策调整层面，对于非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房、非沪籍居民购房的社保要求从5年调整为3年，也取消了离异购房合并计算住房套数规定，对两个孩子以上的家庭，在目前住房限购政策基础上可以再购买一套住房。

从这个限购政策的调整的看，这次上海楼市的确松绑了，将限购的条件大大放宽了，无论是单身人士购买二手房，还是对购房社保条件的要求，以及给予两个孩子家庭的可以再多买一套住房，尽管看起来政策的力度似乎很大，但是感觉上海的楼市似乎还是需求很紧俏，房子好像根本不愁卖不出，一般来讲，真正的促进房地产成交增加，那就是没有了各种限购，而上海为什么还要如此扭捏呢？

我以为关键点在于，上海市对于自身的特殊城市定位的自信，目前之所以不大面积的放开限购，而是在松绑的程度上保持一定的力度，还是担心放松的力度过大再次带来房价的上涨，我认为这样做也是稳妥的，啥事情都是有个逐步的试探过程，也许在这么大限购政策松绑的基础上，楼市的成交并不活跃的话，下一步可能就是松绑力度再次放大的时机，直到最后限购政策彻底没有了。

第二，在信贷政策调整方面，感觉这次的力度还是非常之大。

比如说5年期以上的房贷利率下限经过这次调整为3.5%，可以说这个贷款的利率是相当低了，对购房住房的贷款成本方面会大大的降低，这个会变相的吸引部分刚需盘及早的入场；

还有首套商贷最低首付款比例调整为不低于20%，这个政策基本上对房地产市场的影响不大，毕竟理性的购房者现在不会再度加大杠杆了，因为杠杆越高意味着你未来的成本就越高，真正能买的起房的、或者说想买房的，绝对不是因为首付款的问题；

另外，在二套房层面也有一些积极的政策，比如说商贷首付比例调整为不低于35%、个人公积金最高贷款80万，这些政策的本质实际上还是让你加杠杆，但问题是还有多少人在非刚需的情形下愿意加杠杆呢，这就是当前楼市政策面与需求面之间的博弈，背后还是要看政策出台后的实际需求情况，这将决定上海楼市之后的真实走向。

这次上海楼市新政能否促进成交出现活跃，对咱投资者来说有啥影响？

我以为对上海这样一个国际化大都市形象，楼市新政的调整一定会起到对住房市场的积极活跃迹象，效果也一定是显而易见的。现在唯一不确定的就是楼市新政之后市场活跃度的持续性，以及房价的反应，如果说房价不仅仅不下跌，反而出现上涨的话，这会促进一些投资盘再度进入，将极大的改变上海楼市的生态，尽管这种概率不大，但我还是期待出现这样的情形，上海如果楼市价格稳中回升，对全国的房价都会带来正向的影响。

对咱普通投资者来说，上海楼市新政对板块的刺激应该是脉冲的，这种持续的效果不一定好，因为大家对房地产的预期变了，当前楼市新政只是改变成交生态，而要想回到以前的模式几乎是不可能了，所以从对股价的刺激角度来说，预期已经大大的降低了，对此还是要保持短线谨慎的态度为主。

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