上周，位于上海新天地板块的顺昌玖里开盘，揽金196.5个小目标，刷新中国房地产开盘历史记录。512套房源，备案均价17.2万，套均4000万，市场惊呼：“购买力这个词，还是得看大上海。”

千万别说是上海有钱人太多了，你觉得有钱人多是因为你身边有钱人太少；

千万别说现在买房的都是傻子，能入手千万级物业的人，其能力毋庸置疑。

事实证明：核心城市核心板块的核心物业，依然是高端客群眼中的香饽饽。

房地产进入下半场，只属于少数城市，少数区域，少数企业和少数人。还活着的企业都在思考如何打动城市老钱和新贵。唯一能打动他们的，只有资产的眼界和对富人的理解。

上海如此，成都亦然！

近日，太古里旁的商业合院——点将台79号进入刀哥视野。

坦白说，当地段属性太古里旁+产品属性商业合院这两大技能叠加，足以支撑其价值底蕴。项目还未正式开盘，但其故事性和传奇度就早已拉满。

据悉，点将台79号历时三年、邱德光亲手操刀的样板间目前已经卖出，别问多少钱，问就是快到一个小目标。

没错，今天是一篇关于成都资产价值的文章，对于这类资产型物业，究竟能成为谁的心头好？究竟该如何准确定义它的价值？全文约5900字，分三个章节，深度阅读需要13分钟。

1、太古里旁的合院，到底能打动谁？

2、当我们说资产传承的时候，到底在说什么？

3、老朱有话说

01

太古里旁的合院

到底能打动谁？

我们常说，每个土地都有自己客户，通过发现土地潜力，挖掘客户需求，从需求推导出项目的定位体系、定价策略、产品档次、配套级别，通过价格、产品、配套、展示、广告、活动等营销手段，找到对的人，也让对的人找到项目。

对于点将台79号，作为太古里旁的商业合院，它究竟能打动谁呢？有三类人不容错过。

一、城市级企业家

太古里旁的合院，对于企业家而言，有两大吸引力——

①自用：

如果是外地企业家们到成都，要体验成都3000年的文化，跑到南延线牧马山去居住，可能住了十天半个月，连成都是什么样都不清楚，根本感受不到为何是九天开出一成都，凭什么是万户千门入画图。

②传承：

像洛克菲勒这些人，他们要给自己的子女留资产，一定是一个城市最牛掰的地方，而且即便再过百年也不会过时。他们最直接的诉求就是给子女在绝对安全的城市，购买百年安全的资产，让他们能住、能用、能抵御风险、能继续传承。

对于真正的富豪家庭而言，不可能跑到上海张江给后代买个房子传承，也不会跑到广州南沙给子女留套房子。如果他们想在上海有套好的资产传给后代，要不是在静安区、要不徐家汇、要不在黄浦江边，你不可能选择一个二不挂五的地段。

同理在成都，太古里旁就相当于上海静安寺，相当于纽约第五大道。太古里绝对是资产传承的首选，因为它不会过时，不管再过多少年，都是市中心。

老朱第一次去点将台就见证一次“激情”下单，一位外地客户，首次到项目，仅仅2小时看房后，就豪掷近一个小目标定下两套。本着不够八卦不是好广告人的想法，老朱跟那位客户闲聊，原来那位客户有两个女儿，就看中点将台的商业合院，为她们一人预留一套。

发现没，越是有钱人，越是重视优质资产的传承。

二、高净值大老板

这类人群的画像是身价10亿以上的大老板。这些老板为什么买太古里旁的合院呢？

其实越是特别有钱的人，越相信大隐于朝，中隐于市，小隐于民。买市中心这种房子，对他们这些大企业家而言无疑是一种生产资料。

譬如他们要招待个外地朋友，偶尔约个朋友俩喝喝茶就很方便。麓湖麓山那些地方你要约个朋友喝茶固然也很帅气很有姿态，但是有点太孤了。

而对于市中心这样的合院，招待客人很方便，也还能自己享受市中心的生活。这和同望江名门一层一户用途类似，但点将台商业合院独门独院，更尊崇、更私密。

三、城市新经济富人

这里的城市新经济富人包括不限于网红经济、直播经济、电商经济、AI经济、元宇宙数字经济等产业在内的青年买家、大咖买家，这些城市新经济富人为什么会买太古里旁的合院？

①他们有实力：

如果要说当下市场的高端物业的购买力，城市新经济富人的实力是不容小觑。

②契合性格基因：

对于城市新经济富人而言，如果要生活在成都，必须要找到成都最时尚的前沿阵地，而这个阵地就是太古里。点将台79号距离成都的时尚目的地太古里一步之遥，作为一个时尚潮人，自然要站在潮流的最前端。

③契合生活方式：

也许你会说，那些新青年为什么不去住银泰？不去住誉峰？

和OLD MONEY们不同，新经济富人一族在年龄上都相对年轻，这些人二十多岁能成为掌握话语权的执牛耳者，他们对生活，对金钱一定有独到的理解。

也许你又要问了，人家为什么不去住别墅？

首先，因为住在这里面生活方式会特别潮；到太古里-IFS等时尚潮流地，就是10分钟生活圈；

其次，提及住别墅，要么特别老，要么特别远，跟潮完全不搭边，传统别墅，没有灯红酒绿，没有摩登派对，不适合城市新贵的生活方式。

据点将台79号透露，到其访客群中，有一位是某MCN机构创始人，他名下有不少物业，但因为家庭成员及事业需求空间相对局促，想买别墅改善居住品质。他前后到访项目3次，更在意地段及户型尺度，他下手合院的最大冲动就是项目临近太古里，产品特有的挑高空间适合其拍摄等需求，在满足生活品质也契合事业生态圈。

如果总结一下，这三类人群其实可以把对太古里旁合院的需求分为四种——

外地来成都的居住

具备传承意义的资产

商务接待的生产资料

新富人前沿生活体验

事实上，这四种置业需求的最深处的内核，不是居住价值，不是产品价值，而是不动产物业作为资产的传承价值。

02

当我们说资产传承的时候

到底在说什么？

别说千万级的房源，在成都，500w级别以上的房子，在销售话术上都会在所有价值梳理完之后，加上一句传承价值。但是你要知道，不是每一块名贵手表都是百达翡丽，也不是每一套房子都是在帮下一代保管。

事实上，中国人大部分都是没有经历过财富传承的，没有经过财富传承训练的。

因为改革开放以后才富了40年，而我们的城市又不断在更新换代，所以现在我们还没有养成财富传承的习惯，还只是把财富看好守好的阶段，把财富看成了个人能力的表现，把财富看成生活享乐的表现，还没有太多人去研究财富的传承。

所以，当我们对千万级房源说传承的时候，关注的重点到底是什么？简单来说，要至少用50年起步的视野去看待传承价值。

一、要有50年不过时的地段

①郊区化的房子没有传承价值

特别远的房子肯定没法传承，因为它可能五年十年以后就会郊区化、荒凉化。为什么郊区化的房子特别不适合传承呢？因为它的土地价值没有保障。郊区最可怕的问题就是它的土地价值会随时间的变化、城市的规划、经济发展速度变化而变化。

你看牧马山，作为与北京温榆河、深圳香蜜湖、上海佘山齐名的四大中央别墅区，曾经有多风光，现在打脸有多响亮。配套不完善，入住率低，现在都没人住，还能指望50年后去住吗？

②不在城市发展方向的房子没有传承价值

我们说，买房子，一定要买城市发展方向上的物业，高端资产亦然。

你看城北有很多大别墅，配套都是高尔夫球场，但是真正的有钱人不愿意去住，它依旧没有任何价值，还有曾经的领袖别墅，是成都20年前的墅居领袖，但是随着城市一路发展，领袖别墅所在的板块完全被主流市场遗忘了。

对于这类重资产、大资产而言，如果你买错了方向，就好比你现在在大庆买了房子，石油开发完了之后，你的资产也完了。

③只有永远不过时的地段，才不会被替代

随着时间的发展，很多城市会有不少的发展中心，但是很多中心，当城市热点不在那儿了，它的资产价值就会被无限衰败。

包括我们我们说的麓山、麓湖那些板块的房子，你觉得麓山麓湖的房子永远值钱的逻辑是成都会一直逐渐向南发展。万一成都经济一踩刹车，它会就变得很尴尬。

成都永不过时的地段只有浣花溪、太古里、望江。因为他这种地方的资源是他不会被替代的。桐梓林为什么会被淘汰？因为桐梓林没有城市价值，它只是一个富人的住区，没有文脉的根。浣花溪、望江、太古里他们有本土文化的根儿。

就像上海外滩、静安的老房子，不管上海如何发展，那里的地段太值钱，越老越值钱，这就是绝对地段中心恒定不变定律。

同时，不管成都今后会新诞生多少个中心，太古里都不可能被忘记被替代。

因为新的市中心，并不是说把成都市中心的富人迁走，而是增加了新的富人。

很简单的道理——

成都有1000万人口的时候，市中心是春熙路/太古里；

成都有2000万人口的时候，春熙路/太古里-金融城双中心格局成立；

成都有3000万人口的时候，春熙路/太古里-金融城-秦皇寺可能三足鼎立。

他们彼此之间并不是互相替代，就像上海的浦东，并没有替代黄浦江；像广州的南沙也没有替代天河，一样的这个道理。这些新中心是以巨大的人口总量建立起来的。

你看上海，其实到现在也有三个市中心，第一代外滩、第二代虹桥、第三代浦东。他彼此之间可以并存，并不是互相替代的。

所以无论城市如何发展，太古里的中心地位都是牢不可破。

二、要有50年不过时的建筑

我们常说普通房子只要时间够长，就会成为老破小，其实别墅也会沦为“老破大”。

因为别墅很容易破败，这里的破败是指它的墙体、建筑本身容易破败；别墅老旧是因为在之前的开发时代，屋子本身的价格较低，建筑材料跟不上时代的发展容易老旧。

典型的桐梓林，曾经是成都著名的富人区，但是由于当时建筑的局限性，户型有瑕疵。很多房源随着时间的推移变得破败，建筑老旧，富人会相继搬走，导致桐梓林变得没落，成为二流甚至三流板块。

那么什么样的建筑不过时呢？整体楼宇玻璃幕墙装配。

点将台79号，高层为最大约270度转角无柱巨幕视野，打造可见成都全景的地标建筑。

在商业合院部分，延续宽窄巷子和太古里的肌理尺度，并以川西坡屋顶结构，亦采用大面积玻璃幕墙，这样的配置，能保证点将台79号历久弥新。

三、要有50年不变穷的业主

大部分小区十几二十年后会比较乱，比如说蜀都花园：

第一批业主是白领；第二批业主是刚需；第三批业主可能就是老破小买家。

因为它的造价太低了，小区的用材用料太低档，导致后续的老旧问题严重。小区越破旧，业主档次越低的社区，管理起来会越难。

越刚需的业主，如果遇到问题，他们会马上就抛售房子，因为业主档次太低，可抵御风险的能力也差，小孩读书，老婆失业，生意失败，老人生病，他就急用钱就可能把房价压低，把行情打下来。

但是越高端的小区，业主抗压能力更强，不会因为市场波动、家庭波动给降价抛售，买家要降价我不卖就是。

能拿下太古里旁的合院，明显是不差钱的主儿，他们很难“贱卖”自己的房子，即便要卖，也是很坚挺的价格，新的买家依旧是不差钱的主儿，所以几十年后，它依旧是一个高端圈层，不会因为有钱业主搬走了，项目变得不值钱。

要注意的是，这里的业主不变穷是整个项目而言，翡翠城和锦绣花园里的别墅，曾经也一度高光，但是小区整体有刚需有高端，别墅的房屋价值会受到小面积低总价物业的干扰。从另外一个角度来看，就是整个小区的圈层要保持纯粹性。

我们来看点将台79号的配置——

高层，单价门槛、档次门槛锁定高端人；

低区商业合院，业态门槛、总价门槛锁定了高端群体。

点将台79号整体都是以锁定高级别客群为目标，他们的纯粹性、购买力、抗压力极强，顶级物业只会在他们的手中流传。

点将台79号把商业合院、会所都做到高净值人群的心头好，这个小区50年以内都是一类人群在做流转。将来，它会和纽约市区里的老房子，上海的一些老洋房别墅，北京那些四合院一样具有传承价值。

所以你看，什么样的不动产物业可以传承三代人？——

地段50年不过时

建筑50年不过时

业主50年不变穷

老朱也判断，点将台79号商业合院，单就传承价值这一点，远远高于其他项目。

因为它不仅在地段、建筑和人这三重因素，都能经得起时间的考验。而且还解决了传统高端物业功能单一的问题。

但是点将台79号的商业合院，不仅可以给自己住、给自己当会所接待客人，后代将来长大也可以自己住，也可以当会所、当工作室，比如，自己的后代当个作家，把工作室开在太古里旁，跟宽窄巷子似的，说出去也很牛逼。

当然，对于真正的有钱人来说，从来都不会做选择题，他们对于真正有价值的东西，要的是all in。所以即便他们持有的物业再多，即便有城南的别墅，有浣花溪的别墅，也不影响再拥有一套太古里旁的合院。

因为这种地、货、客三位一体的产品，这种功能更加强大的产品，才足以成为下一轮资产配置的重点。

老朱有话说

前几天在抖音上刷到一个热评，说霸总小说里，一个富豪从宝马车里下来，就知道这个作者并不富裕。

其实你问我对于这种观点的态度是什么？其实我想说富人不是有钱不是会挣钱，而是一种价值观，一种思维方式。普通人也不是一种生存状态，而是一种思维方式。

普通人和富人最大的思维方式差异是什么？

最大的区别就是普通人对自己没有责任感，贪图于荷尔蒙式快乐。简单来说就是满足感官上的刺激、满足自己的生理欲望的需求。譬如，喝大酒、说大话，高嗓门，高消费。最典型的普通人思维就是没有责任感，从来不考虑未来，所以老说儿孙自有儿孙福。

而富人最大的思维方式就是会有责任感，无论是对员工、对自己、对社会，最重要的是对他的后代。你看那些大富豪，都及早忙慌把后代送到国外去，可能在道德上大家会觉得看不惯他，但是反过来说，人家不赌不嫖安心安排后代事宜。很多明星也是这样，李湘就让他女儿接受最纯粹的英式教育，这其实是他们责任感的体现。

而一个人最大的责任感是对自己的家，对孩子有责任感，就是如何让自己的家人保持后几代人都能衣食无忧的状态。保证后代不会被人骗，不会被离婚分钱，不会沉迷赌博，不会败家。

李嘉欣许晋亨背靠450亿身价却都在信托基金，每月只有200万生活费被誉为香港最惨豪门夫妻，一定程度上也是老一辈对后代的责任感。不怕被分钱，不怕被绑架，因为绑架第一时间也没足够现金捞人。

所以富人和普通人最大的区别，就是富人有更长远的责任感、更大的责任感。落脚到房产，他们的价值观和思维方式也是不一样的。

普通人吃面，先问分量够不够，加面加不加钱；普通人买衣服，先问料子好不好，经不经穿；普通人买手表，先问防不防水；普通人买房子，第一考虑能不能升值。

因为升值就可以马上卖掉吹牛逼；第二考虑有没有地铁、有没有学校、有没有商场去满足基础的生活需求。最好楼下就是超市，到处都是商业街，随时随地可以撸串，甚至火葬场都是现成的。所谓对后代负责，就是每天逼孩子做作业，从一个小镇做题家变成另外一个大镇的做题家。

有钱人买房子，考虑的是传承感，是价值感，是资产感，就是为后代们留下一个可以传承的物业。

点将台79号商业合院，最大的特点就是传承感，它的资产属性、财务属性可以保值50年，甚至100年。所以太古里旁边的合院到底打动了谁？你看懂了没？