5月17日，央行发布了降首付、降房贷利率的新政，随后各地政府又开启了新一轮放松限购、放松房贷的救市。A股的地产股和港股内房股，在政策出台后，股价连续多日上涨。但随后的一个月时间，股价又开始向下震荡。至6月13日收盘，很多房企股价已经低于5月17日收盘之前。

来自克而瑞的统计数据显示，目前房地产市场的回暖，不太可能像之前那样，政策一出台就立刻翻转。市场的回暖，仍是一个长期调整的过程。在这个过程中，能否快速换仓，很大程度会影响地产企业未来两到三年的利润和收益。那些房子卖得快、卖得好，又能在土地市场捡到漏、抄到底的开发商，才是这一波救市政策下的最大受益者。

楼市短期很难快速全面反弹

据CRIC监测数据，5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，即使是一线城市，新房市场也依旧低迷，四个一线城市5月成交164万平方米，同环比分别下降34%和6%。

其中，上海跌幅最为显著，当前成交基本与2024年一季度月均持平，武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比增加，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均，而南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等城市五月的月成交量，不论是同比，还是环比都在下降。

在这样的背景下，虽然所有的城市都在缩减新增的土地供应量，但是市场回暖的前景并不明朗。

克而瑞的研究显示，在市场低迷的大环境下，甚至连头部的央企也已经在降价卖房。这无疑会削弱房企未来的利润。

而另一方面，虽然市场整体距离回暖尚远。但品质优质的热销项目，依然层出不穷。从2024年的绿城股东周年会上获悉，即使在义乌这样的三四线城市，绿城今年新拓展拿地的项目也有100%的成交，在海南的蓝湾项目也是同样如此。

基于此，绿城中国行政总裁郭佳峰提出了这样的观点：只有好项目，没有好城市，也没有好板块。

郭佳峰的观点，源于绿城精准投资的受益。根据介绍，绿城今年1－5月新拓的12个项目中，4个已经首开了，首开去化率都是100%，两个整盘清盘了。

在今年的市场，对房企的投资能力评判的颗粒度，已经变得更为细腻。从城市转向板块，甚至具体产品。在昨天的股东会上，绿城中国董事会主席张亚东强调绿城要做“特而美”。可见，对产品和经营力的要求已经上升到头部房企的战略层面。

在业界看来，只有更为细致地筛选，才能挑出利润相对丰厚的投资项目。也只有能更快速地去化，才能确保财务安全的同时，有效提升资金收益率。

在这样的背景下，投资者开始在房企投资和销售榜单，选择同时列在前十名的企业。根据克而瑞公布的1－5月权益和新增货值前十的房企中，也只有华润、招商蛇口、绿城中国、建发、越秀等五家企业能做到这一点。

快速换仓：锁定收益

虽然，业界普遍意识到，只有精准投资和快速去化，才能实现经营绩效。但是，过重的库存仓位，成为企业发展的包袱。

以万科为例，截至2024年一季度，存货总额达到了6720.5亿元，但其中只有2984.95亿元的销售款已经回笼，资金回笼率只有44.42%。较慢的存货去化进度，不仅给公司偿还债务带来压力，也让公司拓展新项目举步维艰。来自克而瑞统计的数据显示，万科在今年前5月，只拓展了48.9亿元货值的新项目。

今年一季度投拓放慢的还有华发股份，克而瑞的统计显示，今年前5月，华发股份的新拓展项目总货值只有69.4亿元。而2023年同期，华发股份新拓展总货值是127.5亿元。存货的资金回笼比例只有34.84%，而前一年的比例达到37.05%。公司的存货周转率由2023年同期的0.04次下降至今年一季度的0．02次。存货周转率的下降带来了净资产收益率的下降。华发股份的净资产收益率由2023年一季度的2.93%，下调至1.56%。

相比之下，在一季度还能保持扩张态势的房企，大部分的存货周转率、总资产周转率效率都非常高。比如，华润置地今年前5月新增总货值为531.5亿元，仅较去年同期下降了21.05%。对比华润置地2022年和2023年的年报，可以发现截至2023年年末，华润置地在存货周转率、总资产周转率等指标上有明显的上升。

华润置地能因此持续保持原有的土储拓展强度，捡漏、抄底一些优质的土地。

同样凭借存货快速去化，而能持续拓展土储的还有绿城中国。根据克而瑞的统计，后者今年前5月新增货值达到283亿元，在百强房企中名列第六。

处理高价存货：获取高利润

如果，将绿城中国与招商蛇口、华润置地、保利地产、万科等其他龙头房企相比较，会发现绿城中国在净资产规模方面远远小于上述公司，后者只有中海的差不多1/10，华润的1/8，招商蛇口的不到1／3。

尽管，净资产规模远小于同行，但权益销售额却已经接近招商蛇口和华润置地。根本的原因还是绿城经营效率存在优势。

截止至2023年年末，绿城的存货周转率达到0.4次，不仅高于2022年年末，而且也比同在前十强的保利地产、华润置地、招商蛇口等企业同期的存货周转率要好。