在最近几个月的昆明新房市场上，除了开盘热卖的邦泰集团新项目，还有两个巫家坝的现房楼盘表现也很亮眼，其中一个是2019年就开始发售，早已交付的中海寰宇天下；另一个是去年8月现房开盘的招商雍珑府。

在7月份昆明新盘销售排行榜上，中海寰宇天下以1.13亿元的销售额排在第二位，仅次于邦泰·悦九章。这已经是中海寰宇天下连续第二个月排名第二。招商雍珑府略差一些，6月排名第七，7月排名第十。

到了8月份，中海寰宇天下和招商雍珑府的销售势头不减，销售金额和销售套数仍旧能排在前列，属于仅次于两个邦泰新盘的畅销楼盘。

中海寰宇天下早已经是现房并交房入住

中海寰宇天下和招商雍珑府都位于巫家坝板块，只不过中海寰宇天下在巫家坝中心，上市时间更早，而招商雍珑府在巫家坝北端，去年才开盘，但在开盘前已经是现房，甚至有两栋还拿到了竣备证。

作为巫家坝的楼盘，如果是在4年前，就凭“巫家坝”这张牌，市场行情就不会差，现房以及央企身份更是加分项，但到了今年，巫家坝的光环已然消失，所以两个项目卖得好肯定不是因为地处巫家坝，况且巫家坝现在项目不少，卖不动的不在少数。

根据云南房网的了解，两个项目之所以近几个月比较畅销，主要有两个原因，首先因为是现房，而且带精装修，即买即住。中海和招商蛇口的产品在市场上口碑也都还不错。其次，也是最关键的原因是价格，两个项目一个的售价在成本线上下，另一个干脆亏本销售，性价比很高。

招商雍珑府的精装样板间

中海寰宇天下近几个月的成交均价只要1.3万出头，比起高峰期起至少低了30%，降价幅度非常大。中海寰宇位于巫家坝核心区，定位高端，高峰时卖到接近2万一平，如今1.3万的价格相当划算。对于中海来说，这个价格基本上也就在成本线上下，有些价格更低的工抵房甚至是亏本销售。

中海是最早进驻巫家坝的房企，拿地代价比较高，2018年中海花了28.5亿拿了5宗共175.2亩土地，其中两宗住宅用地的楼面地价为6299元/平米，另外三宗商住混合用地的平均楼面地价虽然更低，不到5000元/平米，但中海却被要求建一栋不低于250米的超高建筑且自持，这就是如今已经投入使用的中海国际中心。

中海国际中心目前是巫家坝的最高建筑，也是唯一的超5A写字楼，建设成本很高，因为全部由中海自持，无法产生销售收入，但目前出租率不高且租金又很低，算下来整个巫家坝项目中海的投资成本相当高，中海寰宇天下目前1.3万出头的售价估计也就能打平，搞不好还要亏本。

而且从2018年4月拿地到现在，6年多过去了，中海寰宇天下还没有卖完，这种速度如果放在当年高周转的年代，开发商差不多要闭门思过了。

中海国际中心是目前巫家坝的最高建筑，建设成本很高

至于招商雍珑府就更是如此了，如今不到10500元的均价连买地的成本都不够，因为2021年招商地产拿地时花了8.4亿，折合楼面地价高达1.3万，去年开盘时1.35万的定价本来就只是个土地成本价，如今更是连买地都不够。

对于招商蛇口来说，雍珑府不管是开盘价还是如今的打折价，巨亏都成为定局，尽早卖完算是止损，但站在购房者角度来说，已1万出头的价格在巫家坝买到精装精品住宅，肯定非常划算。

招商雍珑府现房开盘

在整个巫家坝片区，亏本或者不赚钱卖房并不止招商雍珑府和中海寰宇天下两个项目，大多数在售的巫家坝楼盘因为都或多或少涉及商业开发，不管是写字楼还是公寓、酒店，都要靠住宅部分倒贴，如果是早期房价高还好说，如今房价下跌厉害，整盘亏损并不稀奇。

实际上，据业内人士透露，目前昆明在售项目当中，有过半属于亏本销售。有些早期赚钱现在亏钱，有些住宅赚钱但商业赔钱，而这种情况在巫家坝尤其普遍。

大量开发商深陷巫家坝，对巫家坝的后续开发也带来十分不利的影响，因为巫家坝按照功能定位，商业开发比例很大，后续还有不少商业地块等待出让，也有些已经出让的商业地块等待开发，可是由于部分先行项目投资难以回本，给巫家坝一直以来坚持的商业搭配住宅的开发模式蒙上了阴影，也给后续土地的出让带来巨大困难，至于已经出让但尚未开发的商业地块，拿地房企愈加畏缩不前。

这是个双输的局面。

相关阅读: