周五的股市跌麻了，上一次这么暴跌，还是周三的时候，这么快就又来了。股市何时到底，大家都在猜，但是猜了一次又一次都错了。

房地产何时到底，大家也在猜，但是猜了一次又一次也都错了。股市和楼市当前的表现，就是资产负债表不想奋斗之下，一棵藤上结出的两颗苦瓜。

刚刚过去的一月份，百强房企销售同比暴跌了33%还多，比销售数据还难看的是房企的业绩快报。民企的业绩就直接不看了，一些国央企的数据，也在大踏步下滑，让人没办法淡定。

房地产未来的走向，现在进入了一个大家都在猜的阶段，唯一具有较高参考性的是隔壁邻居日本。同样的处于疯狂加杠杆之后的降杠杆，同样是地产爆热以后的调整，同样是进入老龄化阶段后的人口红利下降，同样是城市化后期进城人口减少，同样是持有不动产思维浓厚的购房群体。

当年日本也觉得自己可以稳操胜券，然后实现楼市的软着陆，然后房价跌了20年。下图是统计的日本地产泡沫破了以后，日本的房价走势：

日本房价整整跌了20年，跌去了90%左右的价格，然后才完成了止跌，是不是很恐怖？直到安倍经济学出台，开始疯狂印钞，房价才开始回暖，在全球大放水背景下，完成了历史峰值的回升。

我们的楼市，会是一个例外吗？目前你说会是例外，估计没多少人信。就拿房价指数来讲，我们的问题还很严峻，下图这20个高房价城市里，我们占了小一半。但是讲居民人均收入，我们又能排几个城市进去？

收入房价比这个衡量工具，有可能在一段时间内失效，但不会永久失效。买房的人，后面还贷终究是要靠收入来支撑的。

就简单地看数据，我们的楼市调整还远未结束。我们的房价开始正式调整，是2021年之后的事情，到现在满打满算也不足三年时间，算二手房（新房因为价格失真，不用看）平均价格整体跌幅的话，现在也才10%出头。调整的空间还有很大，不用说像日本一样跌去90%的空间，跌去50%还有很有可能的。

我们会不是例外呢？大概率很难成为例外，毕竟我们跟日本还不一样，我们的产业结构还没完成高端化转型，我们的除了地产负债，居民负债以外，还有约70万亿的城投债。我们需要的解决的问题，并不比日本简单，如果再加上国际环境的话，难度系数加倍。

鉴于调整幅度和时间都有限，而且经济增速降档带来的收入增速下滑，我们的整体房价还是不可避免地要持续下跌，至少有个5年时间的阴跌。

但我们也没那么悲观，因为我们的市场容量足够大，能够产生一些局部的，结构性的行情。比如一二线城市的房价，局部板块，有可能会比较抗跌。小跌不是问题，也不会造成系统性金融风险，所以这这种跌法也在政策的容忍范围之内。

房价并不是靠行政手段管理，就能炒上去或者止跌的，价格是大家交易出来的，你禁止别人新房降价，但是不能禁止二手房让利出售。对于持续的房价下跌，更多是一种预期兑现，要把信心扭转过来，才能实现止跌。

但这是何其艰难。就像一架大型的飞机正在降落，才触到跑道减速滑行，你要让他马上起飞。那起码得完成复杂且耗时极长的降落，然后紧接着，才是慢慢助跑几公里，一点点积累加速度。

大家心里有个数吧，别瞎折腾了