有的事情在做之前需要仔细考虑，计算成本与收益，衡量风险与得失，判断不确定性的大小，才能出方案、定计划，一步步实施。

而有的事情，属于是那种气氛已经烘到这儿了，眼一闭，干就完了。

1.

近一年来，“去库存”绝对是房地产政策的重心之一，在央行、住建部的多次会议上，“国企收储未售新房”这一说法被多次提到。

在517的央行新政里，除了我们熟知的降首付、降利率以外，还包括设立3000亿元保障性住房再贷款、支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房、允许土地调规、支持收购闲置存量住宅用地等一系列政策。

这些政策可不是摆设。517之后，据不完全统计，截至8月上旬，包括深圳、广州、杭州、苏州、珠海在内的全国70多个城市已发布由地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房的相关政策。其中很多城市已经发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确了房源征集范围、条件和价格。

从收储细则上来看，目前业界把国企收储大致分为两种模式，即“国企收储未售新房”和“国企收购居民旧房”。

顾名思义，“国企收储未售新房”，就是地方国企直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房，如苏州、昆明等地。而“国企收购居民旧房”则是地方政府通过商品住房“以旧换新”政策，由国企收购居民旧房，以便他们购买新房，如遂宁、滁州等地。

不管新房旧房，以前我们讲过，国企收购存量房作为保障房，实施难度是很大的。

一是收储价格问题。从目前发布的征集公告来看，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本+建安成本+5%的利润）。注意，这里边的土地成本是划拨成本，可不是开发商拿地的成本，这两项数值可能差出十倍百倍。按这个价格收购，政府的账是好算了，但亏损全放在了开发商这边，相当于把当年的拿地成本全亏光了，毛估一下至少等于打了五折或六折销售。

先不说开发商愿意不愿意打骨折销售，就算他们愿意，以这个价格卖给老百姓不是更好？还不需要受套型面积限制。现在销售的新房项目，如果政府允许半价销售，你看卖得出去卖不出去。

二是供需错配问题。一般城市库存压力大的，往往保障房的需求反而有限；而那些保障房需求强烈的城市如京沪，市场库存压力却相对较小。而房子又无法转移，这就削弱了去库存做保障房自身的逻辑。而保障房面对的是低收入群体，所以户型面积就不可能太大，但要整栋收购，又要满足户型要求，这样的商品房标的可能不好找。从上图看，很多城市都把户型上限放宽到120平米，很明显是为了迎合开发商的项目实际情况。但这样就造成了矛盾：或者后期花笔钱重新改造，或者保障房户型太大超出受众承受能力。

三是资金压力问题。地方政府的财政压力很大，国企或者平台企业的压力也不小。虽然目前有央行3000亿元保障房再贷款支持，但最长使用期限不超过5年，再贷款年利率1.75%，若考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。所以，在收储存量房转作保租房的过程中，需要财政贴息等配合才能实现收益平衡。但目前地方政府绝大多数财政入不敷出，对收储的财政支持力度不能指望。

这三大问题解决了吗？没有，地方财政情况没有改善，开发商也没有走出困境，楼市仍然一蹶不振。但是，地方在行动，国企在行动，干就完了！

2.

这些发布公告的城市，按新闻报道，“多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段”。

这句话我们职场人熟悉得很，就好像每次老板问我项目做得怎么样了，我会回答：目前项目还处在准备和资料收集阶段。翻译过来，就是还没开始做呢。

但，也有一部分城市比较勇，已经率先冲出了战壕。

——4月20日，郑州启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”收购试点工作，以郑州城发集团为二手房收购主体，试点阶段限额500套。截至2024年6月，累计收购房源超过11.1万套。

——7月31日，福州安住发展有限公司以2.73亿元的底价，通过打包方式收购麓岭花园、麓岭花园等154套住宅用于保障房。该公司已累计收购约5000套存量住房，第一批149套改建保租房将于今年9月配租。

——8月10日，珠海本地国企华发股份发布公告称，拟与控股股东华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过人民币120亿元。这是地方政府与上市公司间达成的第一个大规模收储协议。

——8月17日，武汉安家保障房有限公司首单“收储”项目落地，收购面积超2万平米，经改造装修后可提供保障性租赁住房500余套。

——8月26日，重庆第二批收购项目签约，收购来自央企、国企和民企共7个项目，收购面积超过11万平米，装修改造后可提供保障性住房2600余套。

这些城市是如何解决上述三大问题的，我们不得而知，但他们率先行动起来的勇气是值得称赞的。毕竟高层会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作。有些问题，避是避不过的，倒不如在前进中寻找问题的答案。

想那么多干嘛，干就完了。不走出第一步，始终会有很多事情想象不到。但走出第一步，就会发现没那么难。很多时候走着走着，问题就不见了。

至于干完后结果怎么样，我们得理解地方政府的压力，有时候真的顾不了那么多。尽人事，听天命吧。

3.

库存是一定要去的，这个决心不容动摇。地方收购存量房作为保障房，事关房地产发展新模式的大局，也是一定要推进的。

既然早晚要推进，那就不如早点推进。反正看起来短期内财政也没有好转的迹象。这就好比暑假作业，既然早晚要写，那就不如早点写，说不定还能捞个老师的表扬呢。

至于暑假作业写了有没有用、有多大用，没人关心那玩意儿，干就完了。