观察最近福州新市的成交状况，东街1號不理解，但大为震撼。

据克而瑞数据统计，上周五区+闽侯普通住宅成交Top10当中，前三名分别是中铁城江督府、万科城市之光、金地自在城，紧接着是登云湖、江悦府、悦玲珑……

远郊盘撑起了半边天。

再上一周的榜单，成交主力同样是这些来自福州东西南北各个角落的楼盘，桂湖、南通、琅岐、竹岐，哪里偏远买哪里！

对此，我真的会栓Q，到底是谁在买远郊盘！

这波突如其来的“远郊热”，我们推测不外乎这几点原因：

1.大幅降价主导；2.分销大行其道；3.利好政策陆续出台。

最近远郊项目的降价幅度确实比较凶。以本周“销冠”中铁城江督府为例。项目早期入市时还是1.5万/㎡的均价，后来曾以工抵房的名义推过一批1.2万/㎡的房源，如今底线进一步被击穿，直接跌破万元关。

五四北的金地五四领峯，从直逼2万/㎡的高姿态入市，如今1.8万/㎡不到再送个车位，来一套呗。

此外还有马尾的招商江悦府，我们之前的文章也有做过分析，项目用两年时间，直降近5千/㎡，一套100㎡的房子相当于蒸发了50万。

而这些盘在降价后，真的开始跑量了。

我们从不动产登记和交易中心官网我们可以查询到，招商江悦府、碧桂园悦江湾、琅岐山语城等网签进度都已过三分之二。

中铁城江督府入市4年后，终于成了“热销红盘”。

真是应验了那句，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。当然也有分销给力和最近政策暖风频频的原因，吸引了周边县市的刚需客群入场。

据东街1號的一个中介朋友透露，碧桂园悦玲珑的分销点数已经达到了15%。

当下楼市低迷，不可否认的是，能够刺激购房者的首要因素，确实是价格。但必须要强调，越是这样诡谲莫测的大环境，越不能只盯着价格。

买期房是拆盲盒。那么，买打骨折的远郊盘，基本和赌桌上撞大运也差不多。十赌九输，幸运的总是少数。

对于大多数刚需刚改人群来说，买房的第一要务，必须追求四个字：稳健、安全，即开发商稳健，楼盘地段安全。

我们今天先不说开发商的问题，远郊盘在地段上显然是不安全的。买远郊，就要做好长期持有的准备。

东街1號经常劝网友，别看郊区房源便宜，但是，没人接手，没有流动性，其价值就大打折扣。

尤其是，城市化放缓的当下，越郊区越没人愿意接盘。

毕竟，国人都喜欢热闹，热闹意味着资源的集中，比如教育，比如医疗。

所以，对于希望抄底远郊的刚需，一些看似划算的房子，还是要多想想。

一座城市向外成熟发展5公里，正常的时间是5-10年，城市动能特别快或者有特殊政治任务的区域，可能更快。

以正常的二线城市来算，一个5公里的空白区域要发展，5年恐怕是勉强够一个村子的旧改到交楼，从荒野到成熟5年根本不够。如果一个区域距离城区边界超过5公里，你基本上需要等待10年才能真正成熟，这个是保底估计。

南通也好，桂湖、葛岭、琅岐也好，算算距离福州市区几公里，而你有多少个10年可以等？

距离远的背后，损失的不仅仅是时间。

人的生活半径都是有限的，当你在中心向某一方向20公里的地方居住时，你的活动半径基本不会触及到剩余三个方向。换个角度来说，你的生活将会成为孤岛型生活。

你的孩子的成长范围，相对而言，则会更小。甚至，你的正常社交都会受到影响。

没有强硬长官意识的推动，远郊盘的成熟速度非常慢，这是活生生赤裸裸的现实，每年都会在不同的城市上演。

老生常谈几个点，要挑成熟住区，挑有明确地铁、商业配套的项目，挑头部开发商，这样后期会有更多价值支撑，否则宁可不买。

真刚需宁可买二手，不要买远郊盘。真刚需宁可选择核心区域的烂户型，不要郊区令人心旷神怡的漂亮户型。

因为不适合你！

买房不是闹着玩，需求和产品不匹配，就是一场人间悲剧。多看，多问，多想，多思考，掉坑的机率会低很多。

2022年，尤其要谨慎。