捧杀，是毁掉一个板块最快的方法。

过去10年在福州，尽享“东扩”红利并拥有东二环泰禾广场、晋安湖公园、三创园、地铁等高能级配套的东二环板块轻松跑赢大盘，房价直逼鼓台，也诞生了类似建发养云的现象级楼盘。

就是这样的高热板块，近期项目开盘却频频扑街，楼市表现一言难尽。

东二环怎么突然就吹不动了？是板块当初被捧得太高，现在要跌下神坛吗？

3月17日，位于东二环板块的联发臻榕府首次开盘，推售6#和7#楼共126套住宅，户型面积为89-119㎡，毛坯备案均价30099元/㎡，此次开盘无优惠。

对比项目一期联发君樾府精装约3.5万的均价，联发臻榕府的开盘价具有一定优势。但据相关机构数据，截止开盘当天，项目累计去化23套，去化率25%。

联发臻榕府此次开盘表现一般，有多方面的原因。

虽然项目距离地铁4号线横屿站约400米，但地处化工路以北、前横路以东，也就是俗称的“东2.5环”，无法近距离享受到东二环的核心配套。

社区内部西侧规划的12000㎡古榕公园是销售亮点。但项目除了3栋商品房还包含1栋安商房，且公建配套较多，对购房者存在一定抗性。

联发臻榕府户型布局对比一期君樾府有一定提升，奈何周边竞品较多。该项目2月中旬才入市，蓄客期较短也影响了去化表现。

尽管联发君樾府25%的首开去化不尽人意，但客观来说，这个成绩在当下的市场还算可以，毕竟板块内多的是开盘去化不足2成的新盘：

去年12月首次开盘的首开香悦，开盘均价31976元/㎡，当天去化12套，去化率19%；

……

在均价4.5万的建发养云热销节奏下，拿地时信心满满的东二环项目，为什么入市后都成了沉默的大多数？

只能说，建发养云的高去化占尽了天时地利人和。如今真·东二环开发殆尽，区域内大部分新盘项目靠近东三环，除了地铁并无太大优势。

龙湖吴亚军说过，别把行情当能力。在市场冷静期，没有学区还规划大量安商房的东二环板块，价格终究要回归到理性范围。

现阶段东区板块竞争激烈，五里亭项目加入混战，还有保利云上、中海晋安湖叁号院等纯新盘正面刚。撞了几次南墙后，东二环多个楼盘已开启降价走量模式。

面对曾经的热土，刚需和改善都沉默了，连开发商也不买单了。

上周举行的2022年福州首场集中供地土拍，位于东二环的南方建材市场2022-01号地块和鹤林2022-05号地块因无人报名而取消出让。究其原因主要是：

1、楼面价太高

两幅地块起拍楼面价将近30000元/㎡，超过近三年东二环最高成交楼面价，即建发养云的26003元/㎡。

2、指导价太虚

两幅地块4.5万元/㎡的销售指导价创下福州土拍新高，而此前板块指导价为3.1-3.5万元/㎡。在市场低迷的当下，嗅觉比普通人灵敏的开发商并不相信4.5万的东二环，毕竟旁边的项目售价才3万出头。

综上，流拍也就在情理之中了。就整场土拍来看，金山、五四北赢了，但东二环还没输。

目前福州楼市处在波动的调整期，市场信心尚未完全恢复，新房市场本就乏善可陈，东二环新盘的低去化很大程度上也是受到大环境影响。

事实上，福州人对居住氛围渐浓的东二环板块的认可度还是挺高的。在二手房市场，融侨悦城、融信后海为代表的东二环核心区次新盘成交价已突破4万。

而在新房市场，购房者只是不愿意拿东二环的价格买东三环的单。未来只要有适配的产品和价格，相信东区依然有足够的市场号召力。

总之，东二环不需要捧杀，只需要价值回归！

上为正文。

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