北京昨天官宣：首付最低20%，房贷利率最低3.5%，公积金最高可贷160万。

具体来讲有5个要点：

1、首套房首付下限是20%，房贷利率最低3.5%；

2、二套房五环内首付最低35%，房贷利率下限3.9%；

3、二套房五环外首付最低30%，房贷利率最低3.7%；

4、本地户籍二孩及以上多子女家庭，买二套房认定为首套；

5、用公积金贷款买绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的，公积金贷款额度可以上浮一些，最多上浮40万，公积金最高能贷160万。

这个消息大家应该都不意外，之前上深广已经降过了，北京也必定要跟上。

北京是一线城市里最后一个降首付、利率的，最低首付和贷款利率与上海、深圳保持了一致，都是首付两成，最低利率3.5%。

目前全国除了这三个一线城市，其余的城市基本已经实行了517新政，也就是首付最低15%，房贷利率没有下限。

现在大家对降首付利率已经没啥感觉了，因为这俩算不上啥大招，也就是一点微小的变动。

降首付其实是一个没效果且高风险的措施，因为它只是降低了上车门槛，鼓励一些原来30%首付都给不起的人去高杠杆买房。

比如家里有2个及以上儿子的，结婚要买房，但又没这么多钱，现在首付降了，家长就凑个最低首付，给孩子买了，月供让他们去还，至于未来能不能还的上，他们不会去考虑，抱着走一步看一步的想法。

正常稍微有点积蓄的正常人现在买房，不会这么低的首付去买，因为月供高，利息多，压力大，不划算。

所以降首付以后，吸引的也只能是这些风险差的人，他们的贷款，类似于次级贷款，因为他们本身收入就不高，现在又来一个高杠杆，高月供，断供风险很大，就给后面埋下了祸根。

现在很多地产、理财爆雷，地方债高筑，其实都是若干年前，这种疯狂加杠杆，只考虑当下做法的结果。

降利率确实能给买房人省点钱，每次这种政策出来，媒体的标题都是降息后一年能省XX万，鼓励大家买房，但没有媒体告诉你，1年前买房的人，因为没等等降息，1年亏了多少万。

降息目前是一个大趋势，未来3年内大部分地方的房贷利率降到3%甚至2%点多，都很有可能，所以不着急的还是再等等买房。

北京楼市目前现状是：房价加速下跌，跌到位的房子成交量略有增长，也就是以价换量。

据国家统计局数据，5月份，北京新房价格下降1.8%，二手房价格同比下跌8.6%，已经环比连续13个月下跌。

如果和去年年初比，北京二手房的平均跌幅实际平均达到了两成，老破小甚至在三成以上。

现在北京的房子均价已经跌到2016年下半年的水平了。

5月份，全市二手房网签13383套，环比上涨0.2%，同比上涨3.1%，新房成交5224套，同比上涨4.62%。

要知道，就还是在5月份各种重磅政策和情绪回升的情况下，成交量才涨了这么一点，房价还是跌的。

可以说，北京楼市整体还是处于下跌周期，这个趋势并没有改变，而且这个下跌趋势至少今年明年是停不下来的，就算止跌了，也要横盘个几年。

因此，北京未来还会调整楼市政策，放开的节奏也是一点一点挤牙膏式的，比如先放开五环外限购、放松五环内限购等，去年至今北京楼市已经放松了十几次，最近的一次在4月30日，放松了五环外限购，但还没取消。

目前这种情况，对于一个理性人的最优选择，是有多余房子的赶紧卖掉，有房贷的赶紧提前还贷，降负债降杠杆，让现金流和家庭资产负债变得稳健起来。