1978年至今46年了，我们是否正面临经济危机？这是很多人心中的疑惑，也是外媒热议的话题。

从2021年下半年起至今，我国的股市、楼市均已下跌近3年。

大盘指数下降近20%，仍在3000点附近徘徊；

楼市更严重，全国房价3年已下跌近30%，5月70城房价还在全线下跌，且跌幅仍在扩大；

知名房企半数已爆雷，百强房企5月销售额萎缩至3年前的30%，5月全国房贷只增加了514亿，仅有2021年的十分之一。

不少辛苦工作的年轻人、中年人被收割，眼里没了光。房子总价跌得比贷款还低，却仍要苦苦还贷，轻松和自由成了遥不可及的奢侈品。

同时断供增加，不少人资不抵债，被裁员降薪，失业率处于高位......

从这些数据看，我们当前确实遇到了一些困境，走入了下跌周期。

那么，这波下跌还要多久，房价何时触底？我们是否会发生美国那样的次贷危机？

周期从2020年就初现端倪。

年初，新冠疫情突然来袭，几乎一切经济活动停止。

楼市也不例外，2020年1-2月，楼市数据首次出现断崖式下跌，房子销售面积和金额下降近四成。

随后，秩序稍有好转，但房企的厄运才刚刚开始。

半年后，三道红线横空出世，昔日吞金巨兽无限融资的大门被彻底关闭。

2020年的最后一天，银行端的两道红线出炉，银行房贷和个人住房贷款被设置上限。

这意味着，房企昔日的输血通道从根上被卡住。

高杠杆、高负债房企的爆雷也由此埋下伏笔。

仅3、4个月后，负债率爆表、杠杆加到极致的恒大先顶不住了，商票大面积逾期，接着银行贷款爆出违约。

2021年9月，恒大官宣债务、理财爆雷，引发了地产巨震。

房企债务终于被引爆，随后花样年、新力、佳兆业、阳光城、融创、荣盛、融信、远洋、旭辉、碧桂园数十家知名房企爆雷。

房价永远上涨的信仰也被打破，自此进入下跌周期，疯狂的时代结束了。

接着，首付、利率开始不断下降，各地限购不停松绑，史诗级、核弹级政策应出尽出，但依然没抵挡住楼市的跌势。

截至目前，楼市的数据仍然很难看，销售、投资数据仅有2021年同期的一半左右。

1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。

房屋新开工面积30090万平方米，下降24.2%；

新房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%；

新房销售额35665亿元，下降27.9%；

房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。

唯一增长的是库存，截至5月末，待售的商品房面积74256万平方米，同比增长15.8%，换算成套数，按100平一套算，目前没卖的房子，足足有742多万套。

一线城市的房价3年已经跌了30%，二手房房价跌回7-8年前的水平，个别小区暴跌甚至超70%。

很多人认为，这轮楼市下跌，三道红线是罪魁祸首，小河认为不是。

相反，三道红线是监管选择主动刺破泡沫的一个措施，如果没有三道红线，房企会飞得更高，摔得也比现在更惨。

这轮下跌的原因，根本还是过去地产不受节制高杠杆、高负债的畸形模式，还有预售资金监管不严格，大量被房企挪用，为楼市埋下了无限的雷。

这轮下跌，是原本无限堆积的大雷，遇上了疫情黑天鹅，同时短期内出台三道红线、两道红线，叠加恒大求救信、1300亿战投危机，这三个关键因素，引爆了地产的债务大雷。

参考美国次贷危机，我们目前的情况如何？到了哪个阶段？

2008年，美国爆发次贷危机，股价暴跌、房价急跌，断供率飙升，多家大型金融机构破产倒闭，失业率高企。

2007年11月起，道指开始暴跌，一年时间跌了近50%，随后经历近4年时间，到2013年才恢复危机前水平。

2006年四季度开始，美国房价开始下跌，跌至2009年触底，历时3年，跌幅近30%。

随后，房价并没有立即反弹，而是震荡横盘了3年时间。之后房价开始反弹，经历了6年时间到2018年，美国房价才恢复至危机前水平。

从房价开始下跌至恢复危机前水平，美国前后用时近12年。

房价下跌期间，美国住宅投资规模下降40%，新开工套数的降幅超过 70%，新房销量跌幅达76%。

再看看失业率，2008年，美国失业率达5.8％，2007年是4.6%。

危机期间，美国的通胀率从高涨跌至负数。

2008年7月，美国的通货膨胀率达到了5.6%，创下了17年最高纪录。随后CPI开始暴跌，1年内迅速下跌至最低点-2%。

美国次贷危机的关键原因是买房条件放得过于宽松，首付比例中位数在10%，大量低收入甚至无收入群体都能贷款买房，买房后形成的房贷又被证券化，由投行卖给普通投资者，形成了一个巨大的底层雷池。

在房价上涨的时候，这种模式还能得以维系，只要高杠杆上车买房持有几年，就可实现暴富。

当所有人都去卖房的时候，房价就开始下跌了，低收入人群断供率飙升，次贷危机爆发。

美国次贷危机的传导链条，是房价下跌、销售锐减→断供率飙升→银行、投行破产。

因此参考美国的经验，目前我国房价已经跌了近3年，还要再震荡横盘3年，也就是到2027年才能触底；触底后房价涨6年才能涨到2021年的水平。

对比美国次贷危机，我们目前的情况要好一些，因为危机只是在房企层面，没传递到银行，断供率也没飙升，也无房企破产，贷款名义得以延续。

金融系统风险还可控。这其中有两点原因：

一是我们并不像美国将房贷证券化，做成金融衍生品，杠杆放大无限倍。但我们的特色是杠杆在地产行业被房企被放大了很多倍，比如贷款买地，施工方垫资进场，工程款给商票，卖期房预售，每一步都是杠杆。

因此，我们楼市遇到困境，是房企爆雷得多，银行却相对稳健。

二是2020年底的两道红线，将银行贷款中房贷比重进行控制，因此降低了风险。

但同时，一些加杠杆的苗头在出现，比如不断下降的首付。

但总体来看，大概率我们不会出现类似美国那样的次贷危机。

因为我们目前房贷占比有限，而且断供率不高，重创不到银行。截至2023年底，2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，占总贷款比重为22%，并不算高。

此外，各大银行去年的利润依然很高，四大行都在千亿以上。

美国在2008年时次级贷款的断供率是15%，我们目前没有数据，但估计还没有这么高。

失业率和CPI方面，我们现在和漂亮国很像，都是高失业、低通胀。5月份全国城镇调查失业率为5.0%，16-24岁年轻人失业率14.2%；CPI比0高一点，市面上流动的资金很少。

股市来看，我们是阴跌，跌幅近两成，还没有美国一年暴跌五成那么夸张。

综上，我们目前确实遇到了一些困难，比如通胀低、失业率高、股市下跌、房价下跌、出现断供，但金融系统还相对稳健，大概率不会发生次贷危机。