来自第一地产
最近看到一些“吸眼球”的房价信息：法拍房：黄浦滨江，起拍价仅约12.3万/㎡；高端挂牌：巨鹿路稀缺独栋洋房，降价2.05亿求售……二手楼市：内环内房龄20年左右的二手房，成交价来到了“10万/㎡上下”。在房价调整期，当前市中心真能低价捡漏了？
惊现一波“捡漏”？
巨鹿路上，一套占地1.5亩的独栋洋房喊价3.XX亿出售，号称已降价2.05亿！
图源@上海顶级豪宅
今年上半年，同在巨鹿路上的一套老洋房曾卖出3.1亿的“天价”，按产证面积约307㎡计算，成交单价约100.9万/㎡。如果单纯按照面积来看，如今这套“独栋洋房”的产证面积有1262㎡，外加还有近600㎡花园面积，确实体量更大，“折下来单价更低”。（当然老洋房还有很大的历史文化价值）另外在法拍房市场，也有房子“爆”出诱人价格。位于黄浦滨江的黄浦滩名苑，一套位于2号楼17楼的法拍房即将“二拍”， 建面321.32㎡，起拍价 3959 万元，单价12.3万元/㎡，相比7070万元的评估价，相当于约5.6 折。
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从交易记录看，这套房子在8月22日曾经历一次流拍，当时挂牌价是4949.16万（折合单价15.4万/㎡），时隔一个月，“二拍”挂牌价直降近1000万。从链家网查询该小区，目前有9套挂牌，均价约20万/㎡左右。其中一套与其同面积的房子，挂牌价是6700万。
数据来源：上海链家网
另一套位于融创·滨江壹号院的法拍房，建面231.64㎡，另附地下车位，起拍价2265.2万，按建面折合单价仅约9.78万/㎡！
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该小区在链家网目前有27套挂牌房源，均价约17.3万/㎡。
成交价方面，共查询到5条2024年的成交记录，最高成交价20.89万/平，最低11.8万/㎡。其中11.8万/㎡房子的成交周期仅1天，疑似急售。另2套单价13万/㎡左右的房子也在挂牌2个月内成交。
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综合市场行情看，这套房子的起拍价也仅约7折。而从法拍网的成交记录看，今年确实有“捡漏价”成交。如8月2日拍出的翠湖天地·嘉苑，建筑面积131.2㎡，起拍价2100万，经115轮出价，最终以2222万成交（折合成交单价约16.9万/㎡），目前翠湖天地嘉苑在二手市场上有记录的成交价约20万/㎡。
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9月6日拍出的徐家汇板块虹桥乐庭一套法拍房，成交单价仅8.1万/㎡！相比该小区在流通市场上的成交单价12万/㎡左右，相当于打6.7折。
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同9月6日拍出的闵行区上海星河湾法拍房，成交单价仅5.3万/㎡！相比市场成交价6.9万/㎡左右的行情，也仅“7.7折”。
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市中心二手房“亲民价”
相比翠湖、滨江壹号院这种标杆级别的房子，市中心还有大量普通家庭关心的二手房。其中，有很大一批2000年前后建造的“早年商品房“，是改善客群一直关注的目标。这类房子经过这轮价格调整，目前房价也在回归，甚至一些中心地段、房龄20年左右的商品房小区，可以看到10万/㎡左右的成交单价，像是长宁中山公园、黄浦蓬莱板块（近世博滨江）等传统核心地段。比如黄浦区2004年的小区蓬莱家园近期成交价约10.5/㎡，2025年的小区明日星城近期有不到10万/㎡的成交记录。中山公园较为有名的达安花园最近成交价近8.5万/㎡左右。
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而如果预算稍稍放松，或能接受小户型，还能淘到更好的地段。比如黄浦区人民广场的中福城，近期成交单价11万/㎡出头，小户型的总价把控在一千万以内。
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同在人民广场板块的另一个2006年建造的小区上海滩新昌城，成交单价同样11万/㎡出头，可以买到总价830万的小户型。
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在这个“买方市场“上，如果购房者在房龄、小区环境、户型或者其他方面愿意有所“取舍”，还能淘到更多的市中心高性价比二手房。这也正吸引很多原本只能选中环的购房者，将眼光重新投回内环内。
市中心新房卖得火热
今年上海新房市场上，新天地、黄浦滨江、淮海中路、陆家嘴等传统“高档居住区”的新盘无悬念“清盘”，土拍火热、房价被认为还有上升空间的徐汇滨江5次开盘全部日光。
抛开“创历史新高”的成交数据，仅从买房者视角，上海市中心高端住宅罕见的“集中供应”也被看作是史上少有的“捡漏机会”——以前是要等机会才有新房可买，而现在还可以在黄浦、徐汇、静安横向比较，甚至还有放在过去不敢想象的“内环别墅”——风貌别墅。
我们盘点过，接下来上海市中心还有近50个风貌别墅可供选择：
《海派住宅风云再起！近50个风貌别墅排队入市》
3000万+的大平层也有不少值得关注：
《越贵越好卖？3000万+大平层还有25盘值得关注！》
此外，还会有一些低总价的新房捡漏机会：
《内环内，惊现700万级洋房》
属于买房者的时代已经来临，买进市中心的机会也在不断加大。重要的是我们需要培养敏锐的市场洞察力，把握机遇，以独到的眼光挑选出理想家园。
