编辑：大顺

近期整个市场的暖风频吹，不断释放积极信号，氛围逐渐明朗。

先是央行连续放了三个大招：首套15%，二套25%；下调套公积金贷款利率0.25%；取消首套和二套房按揭利率下限。

随后，广州火速跟进！重磅官宣：首套房首付最低15%、取消利率下限。

闻风而动的改善客开始行动，纷纷加速卖房置换的动作，因此挂牌迎来了一波小爆发。

01.

二手挂牌超18万套

“不满二”房源急挂牌

据贝壳找房数据，5月28日当天，广州二手房挂牌量新增875套，达到了月内的最高值，总挂牌量为181127套。

其中，供应大户番禺以接近3万套挂牌量高居榜首，天河、海珠、增城也有近2万套在卖房。

另对在二手房源筛选过程中，淘房君还发现，广州“不满二”房源挂牌量增加明显，有些业主确实急着卖房。

比如，新政48小时内老黄埔的富颐华庭和万科城市之光分别新增挂牌39套、24套；还有品秀星樾也新增50套二手房源。

此外，还有不少热点小区的挂牌量超过200套，卖家之间竞争超激烈。

例如位于番禺的珠江花园在售房源有322套，挂牌户数比约10%。

二手房挂牌量激增，卖方想卖掉房子的积极性更强，而在宽松的货币政策下，也激发了一部分人的买房需求，带看量也有明显增加。

贝壳数据显示，央行连续放了三个大招后，首个周末广州累计看房人数6469人，达近一个月来的峰值。

“528新政”后，贝壳单日成交量更连续两天破百，30日达到130套，创下今年以来工作日最高峰。

02.

以价换量

降445万！二手业主含泪出逃

挂牌量屡创新高的同时，另一边成交量却没啥大动静。

5月份广州的二手房成交了7838套，环比4月却下滑了14%。

成交价格方面，5月广州二手住宅价格环比下跌0.71%。

目前依然有很多房源的成交价比较低，只要诚意卖房、价格较低的房源，快速的成交。

为了卖房，广州业主卷出新高度。

从链家数据看，目前很多正在挂牌的二手房源价格出现了下滑趋势，幅度从几千到上百万不等。

比如珠江新城保利心语，近期成交了一套建面约81.26㎡户型，单价为8.9万/㎡，成交总价为730万。

同等面积的户型，高峰期该成交单价为14.4万/㎡，成交总价为1175万。

老黄埔的保利学府里目前挂牌量为58套，今年成交了7套户型，均价在4.2-4.4万/㎡。

价格最低的一套为西南朝向的89㎡三房，以3.98万/㎡成交。

科学城的中海誉城南苑，近期成交了一套建面约80㎡的两房户型，成交价18978元/㎡，总价151万。

要知道，同等面积的户型，高峰期该成交单价为3.8万+/㎡。

部分业主心态随市场波动较大，比如科学城的岭南雅筑的这套建面约82㎡的两房，2023年9月挂牌挂牌价为235万。

在多次涨价、降价反复横跳后，终于在今年5月降到了188万。对比最初挂牌价，降了整整47万。

当前，广州二手房市场体量庞大，市场需求一直都在，这也刺激了楼市的活跃度。

但与此同时，二手房市场也面临着巨大挑战。

一方面，目前广州市场还是新房主导的增量市场，“买新不买旧”的执念，会让很多买家，尤其是新手买家选择新房。

而且当下的新房在价格、户型和配套等方面，对二手房进行全方位“秒杀”，难卖的房子将更难以“出头”。

另一方面，如果二手业主不选择降价出售的话，基本上是处于无人问津的状态。

那么，对购房者而言，怎么判断二手房值不值得入手？

最直接的就是看成交量，成交量的多少直接决定了交投活跃度。

除了看单纯的成交量，还要看成交与挂牌的比值，如果低于10%则说明小区内部竞争很大。

其次，还有一个最基本的共性条件：楼龄最好不超过15年、近地铁、市中心（再不济也要去中心）、配套齐全、两房起步、有物业和花园。

第三，要选择知名规模大盘，配套齐全、高舒适。

这些规模大盘，因为其区位、地铁、商场、学位和环境等都很成熟，居住舒适度会比较高，也更容易出手。