北京城区当前主要任务就是对外疏解，政策也在打配合，让人口外迁。

去年，降首付，降房贷利率新政后，刚需买房人获得的利好最多。

于是刚需进场，小阳春二手房市场以价换量，成交主力就是刚需房，北京新房市场也靠着刚需盘托市。

中海五子登科，昌平的中海寰宇未来，开盘卖的最好，链家内部人员讲，开盘认筹260组，实际转化200组，跟宣传的数字大相径庭。

然而这却是今年北京新房开盘的天花板。

今年另一个表现亮眼的项目，是通州的万科东庐，通州解除双限购后，万科东庐的小户型迅速转化了一波。

当北京内城豪宅化，房价接近10万＋/平米，五环外的两区交界板块，6万+/平米的刚需盘更能凸显出性价比。

当然前提是通勤、配套、预期，都不比内城差。

比如朱辛庄、物资学院、西红门、北神树，房主把他们统称为“北京郊区四小强”，今天就把四小强的买房逻辑解读清楚。

朱辛庄还有哪里可以买？

是小强的大哥，必须是朱辛庄，房价也从去年的6.2万元/平米，涨到如今6.6万元/平米，依然是北京“销冠”级别的板块。

只是我们不得不承认，越来越贵的朱辛庄把刚需提前透支了。

寰宇未来独立户型113~115平米三居，总价段已经来到745万，中海开盘没有延续售罄的传统，但依然是北京卖得最好的新盘。

总价千万朱辛庄，誓做昌平人上人。

朱辛庄的区位确实“抓人”，昌平，海淀两大产业巨头，生命科学园、中关村软件园近在咫尺，吸引海淀刚需的同时，又能承接一部分回龙观老小区的置换改善。

配套上的优势，又让朱辛庄乘上了快速崛起之路，8号线和昌平线交汇的朱辛庄站距离西二旗三站地，成了很多通勤党的噩梦，因为人太多，太挤。

此外，朱辛庄的商业和教育又是整个昌平南新房里最好的（参考开篇表格汇总），限竞房时代5.8万元/平米的朱辛庄买的是预期，6.6万元/平米的寰宇未来买的就是现状，溢价只有别太高，就没问题。

2024年昌平土地推介会，朱辛庄拿出了可能是最后一块宅地，0029地块，就在大华启宸府隔壁，地块信息如下图。

你吐槽朱辛庄太贵，朱辛庄也越来越难买了。

环线优越西红门

跟朱辛庄毗邻两大产业区不同，西红门最大的优势就是环线。

南四环外的西红门，是北京四环性价比最高的区域了，横向看，新宫卖到了8.3万元/平米，南苑7.8万元/平米，6.6万元/平米的西红门被“大兴”两个字拖累了。

但是通勤优势，谁都拿不走，优越的环线位置，也让西红门成为主城区外溢的第一选择

但是作为大兴区的“金主爸爸”，大兴也把最好的礼物给了西红门。学校规划了黄城根小学和北京四中，其中黄城根小学已经封顶，最快今年九月份招生。

19号线南延，西红门东站，也辐射到更远的产业区。

西红门另一个优势就是组团式开发，区域内都是新房，城市界面和配套会很好，主打“宜居”。

目前板块在售的新房有橡树湾1～3期，中建玖玥府，御景星城等，目前正在推出特价房，此外年初拍出的6035地块被中建壹品拿下，未来新房还会继续卷下去。

注意啊！最近西红门改规划了。

第一个变化，6010大宅地，让出一半面积给配套用地，6033、6031、6032；原先这三个小配套用地变成了一个宅地。

这样的好处就是把大地块变小，减轻了开发商拿地的压力，也更利于房企操盘。

第二个变化，橡树湾一期西区地块下方6012养老设施用地左侧变为6029幼儿园用地，6030变为完整的住宅用地。

潜伏在通州的朝阳卧底

通州解除双限后，物资学院最先火了起来，因为物资学院跟朝阳区的常营交界，当常营新房卖到8.5万元/平米，地铁6号线三站地之差的物资学院新房指导价只有6.5万元/平米，成交均价更是低于6万元/平米。

而且物资学院也都是刚需小户型，正好解决了朝阳刚需，买不起朝阳新房的痛点。

物资学院配套最大的利好就是六号线，北京东西乡的大动脉。含金量最高的地铁线之一。

两个新房项目，国誉朝华和万科东庐都是临铁盘，对刚需吸引太强了。

两个项目PK，万科东庐的优势是全精装，主打拎包入住，国誉朝华的产品和户型优势很明显。

预算不到500万的朝阳刚需，不买老破小，物资学院可能是你最好的选择。

当然跟西红门或者朱辛庄相比，物资学院周边没有明显的规划利好，商业靠长影商圈基本可以满足，教育也有规划的十二年制学校。

商业、地铁微中心的北神树

同样蹭朝阳的还有最近大热的北神树。

地铁17号线一站地之差，18里店7.8万元/平米，北神树只要6.5万元/平米

朝阳南部置业客户，可以看看北神树，买不了吃亏，买不了上当，开发商自配商业用地，项目交房，商业离落地也不远了。

看不上北神树的人，都会吐槽三区交界，周边产业都是比较低端的制造业，还有不能说的垃圾场问题。

钟情北神树的人，都是被朝阳伤害过的客户，北京润府自带华润万象汇，18.8万立方的大型商业体一定会给这里带来巨量的人流。

北京润府一定会成为周边区域流量最大的新盘。

华润这次产品做的不错，主打一个实用美学，就看开盘卖什么价格？为什么要买新房？从北京润府样板间说起

房主觉得，6.2百元/平米左右，可以无脑入。一旦超过了6.4万元/平米，就要好好考虑了。

我猜华润一定不会顶着限价卖。

今天总结的郊区四小强！基本都是两区交界的位置，属于改善和刚需的过渡地带。预算合适。可以享受主城的配套利好，但如果总价够不到，那只能往郊区里面看了。