北京建工,要建一个不纯粹的洋房

房财经 2024-09-29 22:23:03

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9月28日,北京建工集团旗下房山一新项目公示了总平面设计图。它距离拿地只有59天,打破了北京宸园的2个月纪录。

这个项目,位于北房山区良乡大学城的FS00-0125-0008地块、FS00-0125-0004地块,一个是住宅用地,一个是幼儿园用地。

它的开发主体为北京诚开京钺房地产开发有限责任公司,穿透股权后的最终股东为北京建工集团,在拿地前一周就已经成立了,注册资金1000万元,法人倪景雷。

但在这份总平面图上,并没有诚开京钺的名字。一般来说,图纸上起码要标注一下甲方爸爸吧。

房山,是北京建工集团福地,旗下的揽星宸获得2023年北京新房网签套数冠军,1037套,单价3.46万元/平米。

如今,良乡大学城项目来接力。它的土地成交金额为16.44亿元,土地面积48345.71平方米,建筑控制规模 ≤90571.42平方米,住宅部分容积率2.0,控制高度36米,地块销售指导价45000元/m²。

北京楼市似乎正出现两级分化——8万元/平米的豪宅预冷,但6万元/平米以下刚需盘,还是卖得不错的。

一个不纯粹的洋房

先来看看良乡项目的区域位置。

它位于北京市房山区良乡大学城拓展东区,东至规划景辰西街,南至白杨东路,西至长于南大街,北至规划文辰路。

其中,地上建筑面积8.65万平方米——纯住宅8.39万平方米,12栋总共762户,机动车位762个全部在地下——有168个机械车位,非机动车停车位1560个——1354个在地下、占比非常大,比较罕见。

一个很奇特的现象是,它的容积率只有2.0,居然做不到11层以下的纯洋房——2#和7#共有4个单元楼层到了15层,其余楼栋是7-11层。

这会让购房者比较郁闷,一个洋房社区不那么纯粹了。

一般来说,2.0容积率的楼盘,是可以做到全部在11层以下洋房的。比如,顺义的住总芳华里,容积率2.0,6-11层的13栋洋房错落有致地排列者。

北京建工做不到芳华里那么完美,可能有两原因:一个是东南角有个幼儿园,让小区不那么方正,另一个是地块的进深大于面宽。

除了5#、8#和12#每个单元楼层一样高,其余楼栋都是高高低低,像搭积木,应该是为了解决日照时长问题。

它的顶层还出现了异性户型,应该是顶层复式,南面比北面高一层。如:3#、6#、8#、9#、10#和11#。5#是楼王,层高为3.1米,其余楼栋2.96米。

小区大门在东面,有2层高,大门西面是一个下沉会所。车库的出入口集中在小区的东北部。

它有一个比较好的优势,西面和南面都是绿化带,一个宽30米,一个宽23米左右。这对小区来说,是一个非常好的卖点。

90-140平米四类户型,送飘窗和北阳台

北京建工的这个总平图很潦草,几乎没有标出每栋楼的尺寸——长和宽。

这给花姐做户型前瞻提高了难度。

花姐预计,北京建工良乡项目有四款户型,90平米、100平米、120平米和140平米。

具体分布如下:90平米分布在1#东边两个单元、7#,共计114套;100平米分布在6#、11#、12#;120平米分布在1#西单元、3#、4#、8#、9#、10#;140平米在5#、共计54套。

140平米户型54套,90平米114套,100平米180套左右,剩余420套左右为120平米户型。整体定位为刚需为主。

关于它的赠送面积情况,北京建工基本没有大的突破。

花姐拿它的楼王5#作为例子。它的端户,南向和单个侧面全部赠送飘窗,包括客厅也赠送飘窗,北面赠送两个阳台——有1个为设备平台,有1个大概是奇偶层错开赠送,不能封闭。

这种做法,北京城建在房山的颐知筑也类似——尚未开盘,包括京熙润府——北面只有一个阳台,供应919套、成交264套,成交价格3.67万元/平米。

除了5#之外,北京建工良乡项目其它户型也有不同程度的赠送面积,赠送逻辑和5#差不多。

在房山,想突破南向赠送阳台,还是很难。

而在其他区域,早就有了突破。比如昌平的龙湖观萃,大兴的京玺。而丰台,南向阳台已经遍地开花了。顺义更不用说,从偷防火挑檐,转到偷南向的设备平台和挑空,实际得房率超过100%的就有北京城建和南山地产联手打造的星悦时光、住总青年ONE。

被市政绿化带拯救了

北京城建良乡项目大抵的选房策略是,尽量往西边选,远离幼儿园。

西边有一条宽约30米的绿化带,这就让西边户型的景致很美。而且,南面也有一条绿化带,稍窄点,23米宽左右,但它足以让矮楼层减少噪音的污染。

我们是来按户型面积来进行选房。

首先,140平米户型。5#位于小区中央,幼儿园的噪音被7#挡住了。东端户应该会受到7#的遮挡,毕竟它有15层高,西南角的9#离得稍微有点近,好在只有8层。所以,它应该优选中间户型,其次是端户。

再来看一下120平米户型。优选的顺序是8#、2#、9#、4#、10#、3#、1#。小心4#东端户和8#西端户,有角煞。

100平米户型主要分布在6#、11#、12#,6#临近大门,虽然有点人来人往,但那是样板区,是面子工程,园林应该做的是最好,离会所也最近。11#和12#虽然在第一排,但有了市政绿化带,也是不错的选择。

花姐觉得,它比小区内一些可能会被遮挡阳光的楼栋要好。现在的房子,隔音效果都没问题,但生活在别人的阴影之下,总归是不舒服的。

最后看一下90平米,最小的户型,一般是被当成边角料处理。它们分布在1栋东边两个单元和紧邻幼儿园的7#,一个是在小区的东北角、前方有车库出入口,一个是楼前有幼儿园,12个班,3层高。

祖国花朵,读书声、笑声、喇叭声,铃声不断,吵闹是必不可少的。但它也有一个最大的好处是,前方无遮挡——6层以上。

你如有更多关于选房的咨询,请扫文尾二维码加花姐微信详聊。

最后,花姐讲一下北京建工集团的情况。它的党委书记、董事长是樊军。

2024上半年,北京建工集团实现营业收入651亿元,同比增长7.5%;净利润9.1亿元,同比增长16.4%;其中,归母净利润5.45亿元,同比增长27%。北京建工地产实现主营业务收入66.48亿元,主营业务利润6.05亿元。

分业务板块来看,北京建工集团最大的收入来源是建筑业,其次是房地产业。2024年中期,建筑业的收入占比为79.29%,房地产业的收入占比为12.37%。

截至2024年6月末,北京建工集团合并报表范围内有息债务余额为816.35亿元,相较于期初增加12.31%。其中,一年内到期的有息债务为276.61亿元。期末现金及现金等价物为259.63亿元,现金短债比0.9。

为276.61亿元。期末现金及现金等价物为259.63亿元,现金短债比0.9。

一句话,北京建工集团当下也并不宽裕,而良乡项目能否托起其业绩,不久后将见分晓。

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