文/乐居财经 魏薇
在市场的多重挑战下，万科守住了财务安全底线并持续推进瘦身减负。
8月30日，万科举行2024年中期业绩推介会，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华、执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭出席。
万科管理层介绍了公司当前阶段面临的困境和接下来的整体工作思路。投资人的提问一如既往的热烈，但与以往不同的是，曾经金句频出的郁亮发言变得更为谨慎。
上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润为亏损98.5亿元，同比下降199.8%。
管理层对业绩亏损致以歉意。关于中期业绩亏损的原因，朱旭回应称，主要是由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。
利润率下降是几个因素叠加带来的影响，一是随着片区和板块市场变化，以价换量导致利润折损；二是2022年以前地价高，当前进入结算期，给当期利润带来不小的压力。
好的一方面是，万科期内实现回款率超100%，销售回款近1300亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。
下半年，万科将围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。
8月30日，房地产板块午后爆发，万科A盘中一度涨停，截至收盘，涨8.33%，报6.76元。
融资模式转换
为了推动公司尽快回到健康发展轨道，万科制定并落地了“一揽子方案”，这是万科全面化解潜在风险、适应行业向新发展模式的五年计划。
“一揽子方案”具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。
万科管理层强调，“一揽子方案”不是简单的做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。
目前上述计划已取得积极进展。截至7月底，万科合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。
期内，万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%。
且融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。
REITs是行业新发展模式的重要探索之一，万科在多个赛道的REITs均取得进展。
今年4月30日中金印力消费基础设施REIT正式在深交所上市交易，募资总额共32.6亿元，是万科在REITs发行上的里程碑。物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理。公寓REITs也已在申报阶段，已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。
万科表示，目前已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。
聚焦有改善需求的城市板块
谈及对未来市场走势的看法时，郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
如今，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。郁亮认为，开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。
开发业务是万科重要的收入来源。当下，该部分业务正处于调整的艰难阶段。在投资端，万科在今年上半年放缓了步伐，坚持量入为出、精准投资的原则，以确保投资兑现度，期内新增拿地金额10.2亿元。
在回答有关开发业务未来发展机会的提问时，张海表示：“购房者更加细分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。”
例如，万科在合肥的璞拾隐翠项目，是当地销售面积和销售金额的双冠王，六次开盘全部售罄。项目一方面是产品过硬，另一方面价格上也有竞争力。
围绕造好房子，万科具体提及四个方面。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势，如实践首发项目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品。
