来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

作者：李明君，自由法务工作者

现实生活中，夫妻共有的房产有可能登记在夫妻名下，也有可能登记在夫妻一方的名下，如果登记方私自将房屋抵押是否有效呢？

一、夫妻关系存续期间购置的房产，单独登记在夫妻一方名下，是否属于夫妻共同财产？

1、“共有”与“单独所有”的规定是什么？

《中华人民共和国民法典》第二百九十七条规定“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。” 第二百九十八条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第二百九十九条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产享有所有权。”这是”共有”的法律规定。

相对“共有”来说，”单独所有”没有法律的明文规定。住建部《房屋登记簿管理试行办法》房屋登记簿记载内容说明中指出“【共有情况】记载按份共有或共同共有。不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。”

2、夫妻关系存续期间房屋归属的法律规定是什么？

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条规定：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。”第一千零六十二条规定的是夫妻共同所有的财产，第一千零六十三条规定的是夫妻一方的财产。根据上述规定，房产归一方单独所有，需要具备二个条件：一是在婚姻关系存续期间所得；二是需要有书面的约定，或者在婚姻关系存续期间接受遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。

3、夫妻婚后共同财产购置的房屋系夫妻共同财产的规定是什么？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”第三十二条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”这里有两个条件：一是夫妻关系存续期间；二是使用夫妻共同财产购置的房产。

北京市第二中级人民法院在（2021）京02民终3654号民事判决书中认为：“依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。本案中，徐某主张涉案四套房产属于其个人财产，但根据已查明的事实，涉案四套房产均在徐某和张某2婚姻关系存续期间取得，虽然登记显示为‘单独所有’，但基于二人当时夫妻关系期间取得财产形成的隐名共有法律后果，不能仅凭登记为单独所有即认定房屋由徐某个人所有，故涉案四套房产应属于徐某和张某2原夫妻关系存续期间取得的共有财产。”

二、夫妻一方擅自将共同共有房抵押是否有效？

如果房屋登记在双方名下，一方未经对方同意处分，按表见代理的原理处理；如构不成表见代理，则按无权代理处理。

最高人民法院在（2018）最高法民再210号执行裁定书中认为：“赵玉科本人作为保证人已在合同保证人处签名，其个人在提供担保时无需征得财产共有人的同意，冯春花在该合同中未签署姓名并不影响赵玉科个人保证责任的成立与生效，赵玉科以个人财产提供的担保的意思表示合法有效。赵玉科在未征得财产共有人冯春花同意的情形下，承诺以家庭财产为他人提供担保，系无权处分，冯春花对此不予追认，该承诺无效，并对冯春花不具有法律约束力。至于冯春花主张认为贾延成与赵玉科等人恶意串通签订该合同，无证据支持，缺乏相应事实依据。本案一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，应予维持。”

三、夫妻一方未经对方同意，以登记在自己名下的房屋为他人提供担保是否有效？

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）（法释〔2020〕22号）》第二十八条规定：“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

夫妻一方对房屋登记在其配偶一人名下并由其控制、支配和使用采取默认态度的，依法应推定其对配偶将该房屋抵押知情或应当知情。据此，该夫妻一方提出其配偶以该房屋作为抵押与他人签订的《抵押担保合同》无效的主张不能成立。

最高人民法院在(2019)最高法民申4188号民事裁定书中认为：“《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周某某作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有‘配偶声明’，但该担保合同亦明确约定，乙方（周某某）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周某某、程某某夫妻共同财产，但无证据证明周某某按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有‘配偶声明’，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程某某关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。”