青岛未来打算买房的朋友，将再一次迎来利好。

近日，青岛自然资源和规划局发布《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》。

4月28日，西海岸新区发布了上述政策的执行文件《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》。

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这两个文件说的是同一回事，其中最大的利好有以下几点：

01 释放阳台面积

文件规定：将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米，封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，按照阳台建筑面积的一半计入容积率。

以前的政策是只有宽度1.8米以内的半封闭阳台才能算一半面积，现在拓宽至2.1米；以前只有半封闭阳台才能算一半面积，现在封闭式阳台也算一半面积。

我们都知道，以前的开发商为了增大赠送面积，都是规划建设的1.8米以内半封闭阳台，后期交房后业主自己需要花费不少钱来封窗，当然也有开发商在验收后给封窗的。

前些年还有更惨的，开发商本来就建设的封闭阳台，业主只能按照全面积来交钱。

这个政策实施后，一方面增大了阳台赠送面积、扩大了阳台宽度，另一方面节省了封窗费用。

02 容积率、公摊计算有变

根据上述两个规定，下面这些建筑设施不计入容积率：

邻里坊（养老、文化、卫生、托育、末端快递、便民商业等），社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站，下沉空间及相连地下建筑，架空层及相关电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等。

西海岸新区的规定还纳入了：建筑物屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房、人防报警间等设施设备用房（累计面积不大于屋顶面积25%时），避难空间，配电室、换热站、公厕、垃圾分类收集用房、快递末端公共服务站、助老大食堂等公共服务设施，电动自行车集中存放和充电场所，等等。

也就是说，大部分的公共服务设施将不再计入容积率。

我们知道，一个地块在拍卖时都有容积率要求，而开发商也是按照容积率所对应的建筑面积买地的。

以前上述公共服务设施都计入容积率建筑面积，开发商要多拿上很多钱来买地。现在这些公共服务设施不再计入容积率，首先就是降低了开发商的拿地成本。

对于买房者来说，也有两重利好：

一是居住舒适度提升。以前建设这些公共服务设施成本太高，现在省去了拿地成本，开发商为了迎合山东省高品质住宅的要求必然会提高公服配套设置标准，也就是说以后的房子人居环境更佳。

二是公摊率有望降低。虽然这次是公服配套不计入容积率，没有提公摊的事。但我们想一想，开发商的容积率里没有这些公服配套面积，公摊里是否也应该把这一部分扣除？

毕竟，政府不收这部分的地钱，开发商再收买房者的公摊面积钱，说不过去，尤其是在如今去公摊化的呼声下。

根据《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》：测绘单位在进行房屋预、实测时，文件中按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）需进行分摊的部分，单独计算面积，不计入分摊面积。土地复核和房屋实测面积复核时，按照规划审批的计容面积办理。

西海岸新区的这一段话，或许就是说上述不计入容积率的公服配套，也不再计入公摊面积。当然这段话比较绕，还是需要看相关部门的执行。

03 其他方面

一是降低土地出让竞买保证金。土地出让竞买保证金的缴纳比例由起始价的100%降低至起始价的20%，这降低了开发商的拿地成本。

二是提前交付土地。开发商在出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%（原来是100%），就可以将土地提前交付使用，这仍然是降低了开发商的成本。

三是豪宅的利好。西海岸的规定有这么一句话：套内建筑面积超过144㎡的住宅，其起居室挑空部分层高不大于两层层高时，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。这个政策，为豪宅扩大了赠送面积，相当于挑空部分赠送一半。

综上，这次的新政，对于买房者的利好主要是：增加赠送面积、减少公摊面积、提高人居环境。

对于开发商来说，则是降低拿地成本，让你轻身上阵打造高品质住宅。

不过，对于二手房和在建的新房来说就不那么友好了，你花更多的钱，只能买到品质更差的房子。

我搜了下国内其他城市，应该还没有出过这么大力度的政策，青岛这一次又开了全国先河。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析