如何精准概括房地产最近十年《2013—2023》？
想了想，大概就是以下媒体的几个标题：
《别让李嘉诚跑了！》
《别让潘石屹跑了！》
《别让王健林跑了！》
《别让许家印跑了！》
《别让孙宏斌跑了！》
《别让许家印老婆跑了！》
《别让碧桂园大小杨跑了！》
李嘉诚是2013年开始跑的，作为第一个抢跑，代价就是被骂成狗。 「无良开发商」「万恶资本家」「香港吸血鬼」「黄台之瓜」成为他的代名词，前半生积累的社会声誉一度跌落谷底。
被全国人民骂足足十年的李嘉诚，舆论风评却在2023年悄然发生转变，变成一个好人。
08月13日，李嘉诚在香港打折卖626套30平小房子，一共有3.8万人排队买。
这3.8万香港人欢欣鼓舞，纷纷感叹李嘉诚是良心资本家。
不仅香港人，就连内地人亦是如此，因为大大小小房地产商纷纷烂尾楼，李嘉诚形象逐渐高大起来。
还是得靠同行衬托：
论套路，李套路很简单，低价拿地，压盘不开发，靠倒手发财，简称囤地模式。国内则是高周转模式，借钱的，批项目的，做项目的，全都拉到一条船上，要发一起发，要死一起死。
论拿地，李拿地的钱80%是自有资金，只有20%是银行贷款，而且拿地非常稳健，从不追求速度。而国内开发商反过来，拿地自有资金几乎为0，99%是各种高利贷款。
论现金流，李采取反周期现金流决策法，在资产高估时及时抽身，在资产低估时大胆抄底。公司现金流非常健康，负债率在10%以下。国内开发商反过来，市场越火热越不自量力加大杠杆，没钱就非法集资，还挪用预售资金。
论影响，李嘉诚虽逐利，但从不搞烂尾楼。国内坑银行，坑业主、坑供应商，留下一堆烂尾房给全国14亿消化。
回想李嘉诚刚撤资那年，地产股疯狂上涨，头部那几位老板都洋洋自得，都觉得他老糊涂了。
尤其孙宏斌那年在业绩发布会的春风得意，广为流传。
碧桂园更是死不足惜，20年三条红线出来，还想着扩张。
下面经济观察报的报道，明明房地产大势已去，还在做梦市场回来了，居然还妄想保利润。
说到底，几位老板还是太贪婪，太独裁武断，好大喜功，纸醉金迷。
不仅几位老板，还有给恒大借钱的，批项目的，帮恒大做项目的，无数信了许家印这包药的，或者上了他船的，全都被冲昏头脑了。
经济腾飞之后，房价一直在涨，一直在涨，一直在涨，让很多人有了错觉：房价不会降，房价不会降。
我们真没想到，李嘉诚早在10年前就给出了答案。
