碧桂园现在是破鼓万人捶。

实际上，曾经的“地产四大天王”已经雷了三个了，百强房企也已有近半宣布债务违约。这是整个房地产行业的悲哀，更是数以万计购房者的不幸。

后台很多人催更，说实话，其实我没打算写碧桂园的事。

原因很简单：惹不起。之前写碧桂园的文章，均被投诉，被要求删稿，而且人家有第三方代理公司专职干这个。咱势单力薄，惹不起也没时间耗。

这些天陆续看到一些相对理性的发言。意思是碧桂园吐血倒地可能将有数以百万计的购房者受牵连，而且这些家庭主要集中在三四线城市及低能级的县城，这实在是让人心痛的事情。

曾经的榜一恒大就是前车之鉴，暴雷一年多，数以万计的买房人，仍在苦苦等待交房，其中不乏一些原本完整温馨的家庭因为房子而支离破碎。

我很赞同这种说法。主要是这几年见到太多买房后开发商暴雷，项目停工，最终烂尾，买房人钱房两空的惨烈案例。每每触及，便会黯然神伤好一段时间。

然而这两天，关于碧桂园的媒体报道和事件评论却逐渐离谱起来了。

先是有人发出了这样的观点，“帮不上忙，闭嘴就是最大的善良”。

紧接着有人明目张胆为其“洗地”：碧桂园资金链出问题，并不是碧桂园本身做得不够好造成的，而是市场出了问题，需求出了问题，导致销售不畅而造成的。

更有人说出了荒诞的观点：碧桂园只是两笔美元债没按时还上，总利息不过数千万美元，况且现在还有30天“宽限期”，碧桂园能挺过去，问题不大。对碧桂园今年到期的937亿公开债务是只字不提。

站在买房人的立场，为碧桂园不被挤兑、不被群起而攻之，能在倒下前完成保交楼仅存的企业责任，说几句偏袒的话，我觉得还能称得上是“出发点是好的”。

但“帮不上忙就不准说话”，把房企极致的高周转和战略布局错误等甩锅给市场，这就是典型的倒转因果、颠倒黑白，是非不分了。这种人不是蠢就是坏。

关于碧桂园，已知的事实，没什么好分析的，网上各种文章视频一大堆，说得八九不离十。

尤其是这家企业在宣布“阶段性流动压力”之前的一系列谜之操作，现在看来，也都是“狡兔三窟”：

1、老杨把位置传给了小杨，这是想全身而退；

2、小杨捐赠20%碧桂园服务股权给国强公益基金会（香港），价值超60亿港元，用于慈善公益事业的发展。这是典型的转走优质资产，变股权为债权，保障自己权益的同时，还处处宣扬自己负责的姿态。

3、7月份，李长江接连大手笔减持碧桂园股份，合计套现2824.7万港元，且是在股价低位时套现。减持之后，李长江在碧桂园服务的持股只剩0.11%，可以说是清仓式减持。

榜一恒大宣布债务违约前，其总裁夏海钧有同样的操作，减持了恒大物业和恒大汽车的股票，套现过亿港元。一模一样的剧情在碧桂园这里重演了。

我说这些并不是拾人牙慧，只是想重申一个观点：碧桂园其实早就在为暴雷做万全的打算了——把筹码和主动权都握在自己手上，把退路都想好了。

当然了，这些都是商人最基本的商业行为，无可厚非。只是当市场和投资人一次次质疑时，他们却可以脸不红心不跳的一次次辟谣回应。

却没想到打脸来得太快，就像龙卷风。

8月10日，碧桂园方面称，遭遇成立以来的最大困难，预计2023年上半年的净亏损将在450-550亿元。

亏钱的原因，他们自己给出了总结：

1、房地产行业销售下行，不得不打折卖房，影响净利润；

2、土地和待售房源的估值出现下跌，所以大规模计提减值；

3、外汇波动造成预期净汇兑损失所致。借美元债还美元债，但借债时的汇率不同，借的时候1美元兑人民币6块，还的时候变成了7块，债务成本增加。

不过，碧桂园方面目前还是信心满满，主要是考虑到其总资产1.74万亿，总负债1.43万亿，现在算不上资不抵债，还有回旋的余地。

我个人不太认可这种说法。一方面资产估值本来就没什么意义，恒大就是最好的例子，一年时间总资产缩水20%。另一方面，碧桂园的待售楼盘超过60%在三四线城市，这些城市未来的房价将螺旋下跌，这意味着其在三四线城市可能继续亏损。不能忽略的是，经此一事，未来碧桂园的期房销售，可能面临更大的去化压力。

去年底时，财报显示，碧桂园手里的现金还有1283亿，谁能想到今年7月份连2250万美元都拿不出来了。

暴雷的房企还有没有救？我无法给出答案。但可以试着理性倒推下结论，想救这些房企还能怎么办？

无形之手直接施救是不可能的，财政负担不起。所以只能通过市场的方式去救：第一，继续拉高房价。房地产基本面不允许，而且也不可能这么干；第二，大幅降价，以价换量，拉动回血。也不可能，地方本身就有托底房价的任务，更何况很多三四线城市其实已经突破了最低限价，但仍然无济于事。第三，通过金融机构拼命输血。这更无异于幻想，金融机构的眼中只有利益，他们最擅长的是“晴天送伞雨天收伞”。

一句话，房地产现在就是修罗场，也更像是一个超级陷阱，没人愿意往下跳。

尤其是那些扎根布局三四线城市的房企，真正的挑战和压力，其实还在后面。未来随着房地产逐渐高度分化，一二线城市靠政策利好，可以虹吸低能级城市的需求，勉强撑住，三四线城市只能被动挨打，房价螺旋下跌是大概率事件。

这种情况下，那些处境艰难的房企，未来的日子只会更难。

不少人好奇，碧桂园的钱都去哪了？为什么总负债会高达1.43万亿？

我以我的知识范畴简单假设了一下，这些钱主要有以下7个去处：一是继续循环到土储里去了。碧桂园与万科等将主业聚焦在一二线城市的房企不同，它的土地大多集中在三四五线城市，和恒大并称“县城双雄”。值得一提的是，碧桂园此前曾因为“塌楼”事故，很长一段时间都暂停拿地（也有专业人士说，是很多县城不卖地给碧桂园，具体不得而知），今年初才宣布回归一二线城市拿地。正因为此碧桂园才侥幸躲过了更庞大的土储压力。

二是企业日常运作吃掉了，人力资源、办公资源等；三是股东分红；四是向政府上缴各类税收；五是通过供应商、合作方等马甲的形式，掏走了一部分上市平台的资产；六是养奸，一部分资金被高管贪腐了；七是各种隐性开支，比如打理关系，公司高管的个人开销等。

这家曾经威震一方的房地产巨头，如今陷入困境，值得深思的地方太多了。

首先，正如我之前分析恒大问题时所说的，碧桂园走到今天这步田地，甚至被不少人冠以“大而不能倒”，其实并不全都是开发商自己的问题。

上至监管，中间的银行、信托，以及企业高管，还有下边的地方政府等都不是无辜的。碧桂园和恒大等房企一样，顶多算个棋子，背后都有一双操纵的大手。

说穿了，监管不到位、制度不完善、审查机制缺失等，才是要负主要责任的。尤其是很多项目资金链断裂，涉及购房首付款被挪用的，更不能把锅全甩给开发商。

其次，继榜一恒大暴雷后，碧桂园宣布遭遇前所未有的资金流动性困局，以及半年亏掉450-550亿，再一次证实三四线城市是真的转不动了，装不下开发商巨大的梦，更填补不了开发商的巨额窟窿。

再者，碧桂园曾被称为民企优等生，三道红线全部绿档，2022年总营收4303.7亿，毛利328.8亿，且实现归属股东的核心净利润26.1亿。面对房地产行业大面积亏损，碧桂园利润仍能保持正向，在房地产企业中并不多见。

但就是这样一家“行业标杆”，却在国家、地方齐伸出援手施救房地产的关键时期，债务兑付出了问题，这件事本身就挺玄幻的：一方面说明，此前射出四支箭救房企，不过是徒有其表，尤其是以银行为代表的金融机构，开出的只是空头支票罢了，对于房企并未真正输血；另一方面或预示着，房企的暴雷还在后面。8月14日，有央企背景的千亿房企远洋公开承认了自己债务违约事实：未能在8月13日之前支付一笔总计2094万美元票据的利息，正式暴雷。

第四，那些暴雷的开发商要救，因为每一家房企背后都牵连着无数购房者。开发商欠的债，留下的窟窿，是由数以万计买房人的不幸网织而成。

每次头部房企暴雷时，我总不禁想问，到底是什么样的市场环境，才能造就这样的庞然怪物？更可怕的是，直到今天依然没有任何部门出来负责。

我真正想说的是，我们亟需建立一套购房者托底保障机制——苦逼的买房人掏空了积蓄，买到了烂尾楼，几年几十年都住不进去，却只能风险自担，这种所以既得利益者都赢，唯独买房人输的游戏模式，是时候宣告终结了。

不管是国家层面喊出的“保交楼”，亦或是暴雷房企拿着大喇叭喊出的“为每一位购房人负责”，都应该落实到相应的托底保障机制中，而不是仅停留于耍嘴皮子。

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