我们知道，多年以前福州市区里有很多工厂，有些地方一看路名就会知道，当年这里工厂林立，比如工业路、化工路等等。后来随着福州城市扩展的脚步，对各个功能区的分布做了全面的规划整合。本世纪头十年，福州市区众多工厂被搬到了闽侯；近十年又大力推进工业企业“退二进三”；今年以来更是出台措施，鼓励工业企业向园区集中。

通过二十多年的持续努力，如今福州二环内已基本没有工厂，工业路上无工业，化工路也只剩个地名罢了。至于统一规划的工业园区，也主要分布在仓山、马尾、长乐、闽侯等地，闽江北岸主城区仅剩下一个福兴投资区。

位于东二环和东三环之间的福兴投资区属于福州市区很好的地段，放在楼市巅峰年代，这里土拍卖地能换回很多钱。即使放在这个楼市凉透、房企“爆雷”的时期，搞房地产开发依然能赚钱，因为拆迁工厂的成本相对较低。

所以，看着过往的拆迁脚步，要说没人惦记这片“闽江北最后的工业园”，恐怕话说出来谁都不信，毕竟化工路沿线大拆迁也没过多长时间。不过

出于产业发展的考虑，也不好意思一口气征收这么大一片工业园，拆迁步子迈得太大也怕影响就业，毕竟还有天量空房没卖出去。

于是福州市资规局在2021年发布了最新修编的《福兴经济开发区城市设计及控制性详细规划》，我们看到工业用地基本得以保留。这么大一片园区就改了一块住宅用地，位于华伦中学晋安校区旁，后来盖的是宏捷租赁房。

然而这幅地块的规划变更只是一个开始，有了第一次就有第二次、第三次……接下来几年，福兴投资区的最西端，晋安湖边的几块地用途也相继发生改变，这里盖起了天琴湖和榕发揽湖两个住宅项目，其余地块盖办公楼。

又消停了一段时间之后，2024年4月24日，福州市资规局官网再度公示了一份《晋安区350111-FX-E管理单元E-26、E-27地块控规草案》。这回要调整的地块位置十分显眼，位于福马路和福兴大道交叉口，上洋地铁站旁，大景城小区东侧。

这块地原规划用途是一整幅商业商务综合用地，现状是永延大厦和上洋工业区。规划调整后被分为两幅地块，永延大厦保留，用途调整为商务用地，面积0.31公顷。背后的上洋工业区变成居住商业混合用地，面积2公顷（约30亩），容积率2.6。

很显然，在插入住宅功能之后，接下来上洋工业区一旦启动征收就必然要盖商品房。这块地面积虽不太大，但就此开了个头，可以说下一步的“工改住”思路已昭然若揭。

接下来若要继续蚕食福兴投资区，必然继续征收福马路沿线土地改为住宅小区。大景城北侧那些工业用地改住宅太过显眼，但是大景城和宜家商场中间的大片工厂都是商业商务用地。只要土拍顺利，下一步必然还会参照上洋工业区的这种模式，先改规划再征迁卖地。