近期奥体中心板块新房价格“稳步提升”，中国铁建西派麟悦、龙翔奥城云玺、鼎诚御峰里等新项目公示房源均价达到2万/㎡以上！

以前奥体板块也有部分房源价格达到2万/㎡，但近期这几个新项目整栋楼均价达到“2字头”，还是十分有冲击力，市场一直在聚焦，一个话题变得非常热闹。从过去的市场发展，大家一直认为，2万/㎡房价是一个分水岭，如果奥体中心板块新房的价格达到2万/㎡，是否还能够实现“无渠道+热销盘”，这个时候，大家还会义无反顾的选择奥体吗？

当然，这个略带疑问的话题，现在已经过了有效期，此前龙翔奥城云玺2000+摇号，其后，再次实现“1500+摇号”，似乎触及2万/㎡，奥体新房的热度还一直在线。

其实，这个问题，在房价1万/㎡、1.5万/㎡、1.8万/㎡的时候，都曾反复被提及！从“西南-东北”两极化发展理论提出，西安楼市发展已经有了巨大的转变，现在奥体中心板块正在快速蜕变。

其一，143㎡以上户型占到九成以上：目前项目如陆港云启、中粮奥体壹号、山东健康同人乐府、中铁建西派麟悦、鼎城御峰里、金地玖峯禧、龙翔奥城云玺、中粮悦著云轩等项目，143㎡及以上户型占到绝对主力，除了鼎城、金地略有中小户型推出之外，已经全面实现了大宅化。

▲中国铁建·西派麟悦效果图

▲金地玖峯禧效果图其二，第四代产品成为主力军：目前港务区第四代住宅，从金地玖峯悦、华润润玺臺，再到绿城丹桂苑、龙翔奥城云玺、中粮悦著云轩、中铁建西派璟悦、鼎城御峰里、绿城桂语晴澜、中国铁建西派麟悦、金地玖峯禧全部“第四代”住宅规划，而且普遍摇号，这是西安楼市一大现象。▲鼎诚御峰里效果图

▲龙翔奥城云玺效果图

其三，奥体中心概念呈现外扩：奥体中心板块不是一个小范围，从最核心的5平方公里到大概念的30平方公里，现在绿城桂语晴澜、绿地长安门、中国铁建西派璟悦等项目，这些均可以视为奥体中心板块，只是属于奥体中心中轴公园二期，很多人将其称为“政经板块”，属于前几年的说法。

▲绿城桂语晴澜效果图

▲中国铁建·西派璟悦效果图

▲绿地·长安门规划效果图第四代住宅有哪些好处？场景换新，更加有度假美；公摊变小，甚至于负公摊；赠送多，170㎡送30㎡；预期高，比平层产品更具吸引力。因此，这个产品附带的露台，可以不用，但不能没有。

让很多人失望了，奥体中心板块不仅没有倒下，还成为了西安六年来唯一持续摇号的板块，现在新房价竟然还触及2万/㎡！奥体中心板块有些“特殊性”，因此，我们不能单纯以楼市的视角来看：

其一，奥体的势能，不是来自于楼市，而是来自于政府的投入。在2017年之前，奥体中心板块属于灞河滩涂，在市场属于边缘板块，最大的配套便是“码头火锅”；但时至今日，地铁、场馆、总部、酒店、商业、公园等等应有尽有，已经不再是曾经的她。

其二，奥体的发展，不是靠地产推动，而是靠产业配套兑现驱动。奥体中心板块开发，地价是卖得最便宜的，这一点无可厚非。因为，几乎每家房企进入之前都给输入区域总部、代建场馆、大型商业、文化场馆等，因此，这个门槛并不低于“万元地”，只是要求特殊。

其三，奥体的房价，不是东北角的“平均数”，更像是一种变量。奥体中心板块的房价不代表整个东北片区的平均想象，奥体的房价是一个“变量”。目前东北片区有浐灞、未央湖、港务区、经开、高陵、临潼、阎良、富平等地，未来的房价轮动，既要看天时地利人和，又要看发展的循序渐进。

应该说，从现在来看，奥体中心的“房价指数”是奥体板块最没有看点的话题，但却被有心人士搞科研一般天天揣摩！奥体中心的房价并不是第一次突破“2万/㎡”！

目前，奥体核芯区，只要是名校+项目，二手房价几乎都是2万/㎡以上，小高层已经出现了2.6万/㎡成交，带院子/带露台的洋房产品2.6-3万/㎡皆有，这是市场给予奥体中心最真实的反馈。

近些年，奥体中心板块一直是主打改善盘，既有初改项目，也有高改项目，但始终没有一个“豪宅盘”，但奥体中心周边，高端盘数量不少：未央金茂府、东原印未央、招商西安序、源邸壹号、自然界河山、招商央玺、碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾、上实启元等，从2018年开始，浐灞三角洲、未央湖板块已经涌现出了不少2-4万/㎡的高端盘。新房市场价格高低，只能反映项目此时此刻的竞争力，并不是“最全面”的反映，关键还是在二手房，因为，这是彻底放开的市场，全凭市场喜好，因此，最能检查一个项目的市场含金量。

当然，地价、房价从来都不是奥体中心板块的看点，目前开发还在初级阶段，大家拭目以待即可！

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