黄某帆非常悲观的说，中国个人手里闲置的房产，就高达60亿平方米。这些都是当年盼着升值的，或者当年恐慌性购买。这还不算在开发商手里的所谓一手房库存。

人均居住面积是48平方米。已经达到发达国家水平。需求大幅度萎缩。

又说城市化，和美国完全不同。中国的城市化主要是抽走年轻人。剩下老人。所以城市化比例已经超过了美国。努力再增加也就增加5%。

又说老龄化，看一下时间节点：1949 年建国的时候，我们那一年出生 2000 万人；2018 年是一个历史性的节点，2018 年以后，我们国家就从每年出生 2000 万人，变到了每年出生 1000 万人。新的时间节点是 2022 年，2022 年之后，我们国家每年出生不到 1000 万人。如今，一个 14 亿人口的国家，每年新出生的人口就 700 多万人。孩子都没了，爷爷奶奶还买什么房呀？购房动力没了。

一旦房产税开征，可能会进一步增加房产的持有成本。那些手中有多套房的三四线城市的垃圾资产房产可能会纷纷抛售，你白送给别人可能都不会要。

另外一个深层次原因，房地产已经没有显著增量后，就会在存量房产上想办法，比如房产税、房屋体检、房屋保险费等等，算是挂上号了，谁会接盘这定期需要支付的负资产。随着人口的萎缩，城市间的竞争。一二线城市在未来会吃掉三四线城市很多的人口以及红利，这表明当下一二线城市处处充满了绝佳的机遇。

未来北京、上海、广州、深圳核心区的房价大概会出现 20 万到 40 万一平方，而那些苏州、武汉、重庆等强二线城市的好房子，核心区 10 - 20 万也会屡见不鲜了。切记一点一定是核心地段，而不是一线城市的偏远郊区，未来这种一线城市郊区一样沦落成难以出售，烫手山芋，养着这房子压力山大。

所以你不要关心房价会不会跌的问题。而你要关注自己手里的家当到底怎么样，够不够硬？而且你有没有优质资产来承接即将到来的大水？如果没有的话，你挣再多钱也会被反向收割掉。有的话其实躺平，只要买对资产，财富一样会上涨。

所以未来会出现非常严重的两极分化，一二线城市核心的房子会涨到你再也买不起，三四线城市的房子你再便宜白送别人也不会有人要。在目前通货膨胀的情况下是置换房子最佳时机。