我爱我家猛扑加盟的那段时间，有加盟店东天天焦虑，店面一连好几个月在平台上都搜索不到，而且没有流量，结佣非常慢。没过多长时间，我家我家便单方面结束了加盟协议，继而终止了全线加盟战略。过去几年，一些城市加盟商没有因为贝壳的冲击而垮掉，却被我爱我家干掉了。有的倒闭了，平台还欠着几十万佣金。
我爱我家的短命加盟是这几年行业最大的闹剧。这场声势浩大的战略，2020年——准备，2021年——开干，2022年——结束了。小孩子过家家还有塑料花剧情，我爱我家的短命加盟没看到一丝彩头。
从2018年链家开始干贝壳起，我爱我家被业内视为唯一的制衡力量，但让人大跌眼镜的是，公司转头就作了贝壳的“迷妹”或抄袭者。亦步亦趋地跟在贝壳后面，创建平台模式，自封互联网业务，推出品质服务，增强社区粘性等等，甚至连贝壳推销自己的画风话术，我爱我家都一丝不苟地照搬了下来。
一个失掉了灵魂的公司，迷失自己是必然。贝壳推出的平台模式其实并没有彻底跑通，它与生俱来的取代店东机制和诱发人性弱点（好房留给自己卖）的缺陷，让成为“中介的淘宝”、最大化扩张市占的目标只能停留在理论层面。至今贝壳最为倚重的粮仓依然是直营的链家体系。平台模式只是贝壳为了冲击上市而对资本市场讲的一个的故事，而已经上市的我爱我家东施效颦，结果让人家的故事变成了自己的事故。
之前，我爱我家这个发源于北京的金字招牌还算一流，现在直接掉进了二三流梯队。2017年，自转手给外行后，市场预计公司会走下坡路，但谁都没料到它是穿着滑板车溜下去的。
过去的五年，房地产从最高峰跌落，顺便重新划分了中介的天下。与贝壳的二手房和新房营收相比，2019年，我爱我家还占贝壳的近二成；而到了2022年底，这一比例竟不到一成了。四年前，还是一个可以跳起来就能比肩的兄弟，如今被彻底驯服成了小弟。
流量问题始终是我爱我家的痛，公司至今丢不开58这个拐杖。从2018年到2022年，公司每年为购买58的端口分别花费了2.8亿、2.2亿、1.9亿、2.4亿和1.4亿。姚劲波当年入股我爱我家，看上的是其对抗贝壳的潜力，如今自己光明正大地赚个端口费，还要扣上关联交易的帽子。真是赌一口气，背一口锅。
我爱我家走到今天这一步，是一连串悲情因子堆积在一起的结果。它们互为因果相互作用，最终让公司窘态毕露，如今现金流更是承受着巨大压力。
（一）
我爱我家和链家成立虽然只相差一年，但经营风格迥然不同。链家狼性，我爱我家佛性；链家看结果，我爱我家注重过程。很多人不知道，我爱我家创建初期那些年，公司奖励经纪人的标准是收到业主或客户的表扬信。按理说，我爱我家似乎更具备基业长青的基因，但造化弄人，结果如所有人看到的那样，公司一直被链家按着打，直至今天的败局。
回看企业的命运，很多企业都经历过牺牲规则的野蛮积累期，而有着贵族精神的我爱我家一开始就唾弃了这样的积累，但企业文化没能成为发展的永动机，股东结构和治理能力的局限一直是最大的羁绊。
我爱我家的原始股权散乱，涉及大大小小近20位自然人，公司治理一片散沙。创业期过后，伟业四兄弟中，除了刘田有时参与下业务，林洁帮阿拉善运营，其他俩人整日游山玩水，早已不问公司任何事务。
到了2015年这个关键年份，爱屋吉屋等互联网中介异军突起，链家荷尔蒙爆棚，开启了全国扩张之路，而我爱我家的股东们已经无心恋战了。在一些我爱我家内部人看来，那时前总裁杜勇的最大使命，就是帮众多股东找到一个大买家，好让他们及早套现落袋为安。
2015年，我爱我家找到搜房求收购，结果被拒绝；随后，又将目光投向了链家。我爱我家找到左晖，为表示诚意甚至阐明“多低的价格都可以谈”，结果又一次被拒绝。左晖说，这不涉及钱的问题。
左晖拒绝的理由有三个：第一个是高管的裙带关系太重，“收了管不了”（在我爱我家高管层里，有一些是夫妻关系）；第二个是股东关系复杂；第三个是链家和我爱我家门店高度重合，“如果收了，留着是浪费资源，要关了我收购还有什么意义！”
谁会想到，当时规模老二的全国性中介，别说斗志了，就连维持现状的耐心都没有了。这样混混沌沌地挨过一年后，当“先锋系”怀揣48亿翩翩而来时，众股东喜极而泣。对我爱我家早已心灰意懒的大股东毕伟，第一个将其控制的20%的股份卖给了“先锋系”。按照原计划，随后“伟业系”超过50%的股份，也将陆续进入“先锋系”张振新的麾下。
然而，私募经理的出现，打乱了既定的步骤。
据一位了解内情人士向鹰觅君透露，谢勇游说刘田等公司高层接受了昆百大的收购方案，它的收购价要比“先锋系”多出17亿。但当时，众股东与“先锋系”已经签好了收购合同，并且后者已经支付了第一笔款项。但关键时刻，“先锋系”掉了链子，它并没有传说中那么有钱，没有按时付出第二笔尾款。在超过合同约定日的24小时后，众股东在一片欢声笑语中结束了与“先锋系”的收购协议。就这样，我爱我家最终进入了昆百大和谢勇的怀抱。
我爱我家用自己的亲身经历作了反面教材，变相证明了股东的使命感和内驱力才是公司的第一生产力。但即便有一群泛泛之辈的股东，那些年，我爱我家一直保持着行业老二的位置，如果有机会被注入新的血液和方法论体系，再假以管理上的励精图治，超越或制衡链家并非不可能。然而，不走运的是，它又落入了另外一个不幸之中。
（二）
谢勇在收购我爱我家之前，一直是位不温不火的资本市场专业玩家。不知他从虚拟经济转向实体经济的初衷是什么，中介行业却是一个讲究熟手过招的角斗场。从转手的那一刻起，我爱我家就失掉了翻盘的可能性。
谢勇接手后，他的专业缺陷很快就暴露给了外界。收购完成一年后，为了募集资金，我爱我家曾经组织过多场路演和券商、基金的调查接待。会上，谢勇一直表示自如和蛋壳都不挣钱，说他们把钱都贴在墙上和地板上了，而我爱我家的相寓不搞重装修和重装配，房子收上来打扫下卫生就出租了，所以是赚钱的长租公寓。但是，投行和基金没那么容易相信，当场问了很多问题，谢勇答不上来，经常闹个面红耳赤。
开发升级技术也不顺利。公司原CTO曹晓航从2015年便开始着手研发公司的CBS（中央商务系统），谢勇接手公司以后对此很不满，觉得开发CBS、APP，还有网站太花钱，并且三年过去都迟迟不能上线。后来几年，谢勇多处挖人，还联姻微软，前后投入号称超过了10个小目标，然而系统落地的姿势让人尴尬。
杭州之前拥有自研的Ailine系统，不论管理者还是经纪人一直用得很顺手，但总部强推全国统一集中化数据库，杭州系统不得不进行撤换。据说，磨合过程很不顺利，杭州区域因此经历了几个月的适应期。可悲的是，调整后很多经纪人依然认为效果不及原系统，而其间更是耽误了大量的房源和客源。
面对链家和贝壳的冲击，谢勇的一些表现令人费解。一方面，他在一些场合，经常会指出链家和贝壳存在的问题，但另一方面又想在不和链家和贝壳发生正面冲突的情况下，仿效贝壳平台模式，抢夺二手房占有率第一的位置。2018年，我爱我家打响上市后的第一枪，想要大手笔并购中环，并立马拍出了200万的投行服务费，不想还是被贝壳横刀夺爱，公司后来的反应竟比市场声音还干净。
谢勇一直不敢正面硬刚链家，在很多我爱我家内部人看来是因为经济实力问题。一位了解我爱我家内情的人士透露说，谢勇手里没有多少钱，万一开战，连反击的弹药都没有，一旦影响到股价，他拿不出托市的钱。
可能出于资本玩家的本能，谢勇特别热衷于和外部大公司谈合作，合作公司的名气越大越好。对于一个上市公司而言，每一次大合作都能带来股价的亢奋，这已经是屡试不爽的法宝了。
当年58集团牵头的“6.12”真房源誓师大会，被认为是行业抵制贝壳的一个行动，而谢勇在会议的前一天晚上，还没有决定是否参会。最后打动他参会的原因竟然是，通过这个会议可以认识58集团的姚劲波，有谈成合作的可能性。
几年前，谢勇曾经想与红星美凯龙开展战略合作，随后通过一家投行认识了车建新。而第二次再联系，谢勇直接跳了单，绕开了那家投行。跳单是中介行业的大忌，谢对此似乎毫无顾忌。
当时车建新表示，先不谈战略合作，可以从业务合作开始。而我爱我家的某业务负责人一上来就在微信上明目张胆地向红星方索要回扣，被后者截图发给了车建新。车大怒，对谢勇说，我们还没有战略合作，更谈不上资本合作，你底下的人就敢要回扣。谢回答，“原我爱我家有的人很烂，他们都是脓包，给我时间，我一个一个地干掉他们。”然而，车建新还是终止了与我爱我家的合作。鹰觅君之前专门向我爱我家求证过此件事的整个过程，但一直没收到回复。
（三）
空降掌门人想要真正掌控大局，除了尽快熟悉把控业务，还面临着祛除公司沉疴痼疾的挑战。
由于历史原因，我爱我家一直以来都处于弱管控状态，内部长期存在诸侯割据现象。很长一段时间，谢勇只能掌控上海和成都、武汉、长沙等一些交易量有限的城市。一些业绩分量重的城市，像杭州、苏州、南京、无锡等地，各城市总都坚守自己的势力范围。他们认定的原则是，只要不动摇自己的利益，才会配合谢勇做一些事情，否则随时会改旗易帜。
势力割据导致内部贪腐问题丛生，城市公司总经理和区总监利用租门店转手赚差价、门店店长和经纪人串通做私单，这些都是司空见惯的现象。谢勇接手公司后，专门成立了一个“廉政公署”，刚成立没几天，就收到了一封长达27页的举报信，里面附有发票复印件，有图有真相地举报青岛城市总，利用租四家门店的时机贪污了80万。
熟悉内情人士告诉鹰觅君，青岛还是一个当时只是只有四家门店的小城市，像有几百家门店的大城市，其贪腐程度根本无法想象，据说个别城市总家的房本足足有一尺厚。
实际上，诸侯割据已经威胁到了我爱我家的根本，不光是贪腐问题，还有总部意志得不到贯通，所以公司不得不动刀。最近阶段，在得力干将高晓辉的操作下，这些堡垒被一一拿下，南京、苏州、天津的大员统统被换成了高晓辉的嫡系，前段出事的杭州是最后一个堡垒。
杭州是目前我爱我家除北京外最大的粮仓，陈毅刚是公司内部公认唯一一个有能力带领部下和贝壳正面硬刚的强将。陈过去治理下的杭州区域，管理有方并拥有强大的培训体系。他最辉煌的战绩是，带着我爱我家4000人和贝壳系的1.5万人战得五五开。实际上，在总部收权的大趋势下，不管陈自身有无问题，离开都是必然的结局。
陈毅刚的离去，标志着谢勇入主公司五年后，我爱我家终于结束了诸侯割据的局面，实现了全国集中化统一管理。不过，故事可能还有续篇。目前各个主要城市总都是高晓辉的嫡系，高晓辉实际成了公司的掌控者。高2001年进入公司，底层经纪人出身，在公开资料里没有她的任何职前高等教育经历。胜者为王是高公开宣扬的信条，她用实际行动践行了这一理念。
我爱我家注定摆脱不了多舛的命运，刚结束了“削藩”，如今又荡入了另一股激流之中，五年多来，谢勇实际上从始至终都没有真正掌控公司。这样的局面，对于一位公司实控人来讲是件不可思议的事情。关于宠臣或佞臣弄权的局面，光在中国历史里都不知轮回多少遍了。我爱我家以后的故事可能比电视剧精彩。
前段时间，陈毅刚出走仅带走了一些身边的少数人，现在来看杭州之本并没有动摇，总部对当地每年投入5000万的股权共享计划最终起到了挽留人心的作用。几乎所有人都看得出，这只是针对杭州一个城市的权宜之计。事实上，计划能否顺利实施还要取决于公司整体的财务状况，而这是却是最大的变数。
（四）
当年我爱我家完成三年对赌业绩的姿势堪称丝滑。对赌承诺约定，公司2017-2019年实现扣非归母净利润累计分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。这份业绩最后完成得干脆利落，没留给市场一点嚼头。然而，很多时候越是完美的表象越经不起推敲。只要仔细研究一下，这个业绩的秘密就会显露出来。实际上，我爱我家为完成业绩对赌可谓煞费苦心。
我爱我家的“秘密武器”就是金融业务，这涉及一段历史。2014年，和链家一样，我爱我家也打造了自己的互联网金融业务平台——我家贷，主要是通过其推出的互联网金融产品，向借贷人提供房产抵押借款，以及房屋买卖的交易垫资。这些业务涉及两家公司，分别是蓝风明道与伟嘉安捷。
房产中介金融业务的赚钱程度超乎想象。2016年，链家金融总经理魏勇曾表示，金融业务在未来5年内可能会贡献50%的利润。平安好房CEO 庄诺也表示，房产中介在卖房上可以不赚钱，但这些优质客户可转化为金融产品客户。由此可见，金融业务的揽金能力不同寻常。
然而，好景不长。2016年，由于“首付贷”等产品严重干扰了房地产市场秩序，监管部门出手规范，很多业务被禁止，从此房产中介的金融业务转入灰黑色区域。
2017年，正值我爱我家借壳上市的关键时刻，为了绕开监管雷区，公司迅速剥离了蓝风明道与伟嘉安捷两家公司。然而，等到上市批文一下来，两家公司又被火速接了回来。
2016年监管收紧之后，我爱我家的金融业务换了一个打法，找了一家信托公司来作掩体。具体做法是，我爱我家先通过子公司伟嘉安捷公司，将自己的钱存入中航信托设立的信托计划，然后再向这个信托产品推荐借款人。借款人通常是通过公司买卖房产的人。在三年业绩对赌期，公司向信托公司投入了大量资金，2017年末是14亿，2018年末是19亿，2019年末17亿，分别占当年净资产的18%、20%和16%。
我爱我家参照信托贷款收取利息和服务费，两项加起来可以高达年化利率9.5%。照此计算，即便按年末数额单趟循环下来，金融业务都能实现不菲的收入，毛利分别是：2017年1.3亿、2018年1.8亿、2019年1.6亿。值得注意的是，上述收入是单趟循环，而且仅是年末数额，如果反复循环借贷，并且中途加增额度，最终收入会达到翻番增长。从现金流情况看，事实的确如此。
然而，这一行为罔顾监管红线。根据2010年出台的《融资性担保公司管理暂行办法》，非融资性担保公司不得从事贷款担保等融资性担保业务，亦不得发放贷款和受托发放贷款。伟嘉安捷正是一家非融资性担保公司，这个信托计划的实质是我爱我家拿自己的钱给参与房产买卖的人放贷，而且还是高利贷，信托公司不过是借用的一个通道罢了。
很自然地，这么一大笔收入一直没被公司单独列示。需要特别注意的是，我爱我家一直隐匿二手房普通租赁收入。这笔看起来好像不怎么起眼的收入，在2018年财报里的一个意外表述中显露了出来。鹰觅君经与我爱我家有关部门沟通核实才知道，这笔收入居然高达15亿，与当年新房和相寓业务同属一个收入量级。而蹊跷的是，如此之高的收入板块，我爱我家从不专门列示。
一边是隐匿的巨额金融业务收入，另一边则是隐匿的二手房普通租赁业务收入，公司就是单纯地不愿意披露外界应该获悉的信息，任性程度着实天真可爱。
我爱我家非常清楚金融业务的灰色性质，于是恰好在三年对赌期结束后，迅速收缩了放贷规模。2020年末，这一规模成了7.7亿，比上一年大幅萎缩了56%；2021末年继续萎缩到了6亿，2022年末为5亿，2023年上半年仅为4.7亿。
利用灰色业务完成对赌业绩，是鹰觅君在研究公司财报时不经意发现的一笔陈年旧账。今天是否需要重估对赌业绩和赔偿投资者，这是监管部门的课题，而金融收入剧烈萎缩带来的财务代偿危机，则是当下我爱我家面临的最紧迫问题。
（五）
最近一两年，我为我家在主动收缩金融业务的同时，二手房和新房业务也在快速萎缩。当下，相寓业务被重点推至前台，一副高举高打的作派。照财报展示出来的数据看，当下相寓当之无愧地成了公司收入的顶梁柱，但其真实程度让人生疑。
2022年，我爱我家声称相寓实现营收56.47 亿，收入同比增长 75.27%。经历过2022年的人都知道，这一年，在疫情防控形势下，每个人不是被隔离，就是在被隔离的路上，大量中小企业或歇业或破产，大量工薪族失业，收入锐减。
这一年，万科泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商，实现营收32.4亿元，同比仅增长12.1%；龙湖的冠寓实现租金收入24.4亿元，同比仅增长9%。作为同行的相寓，虽然分散式公寓占据大多数，但依然是同一行业属性，收入竟能远超同行，并实现高达75%的增长，离奇程度让人惊叹。
更让人感到不可思议的是，相寓取得如此高业绩，竟是在房间管理套数连年下滑的基础上实现的。历年财报数据显示，从2018—2022年五年间，相寓管理的房间套数分别为：30.3万、27.6万、23.6万、25.3万和25.4万；营收分别为：17亿、19亿、16亿、33亿和56亿。可以看出，五年来房间套数从开始的30万，一路下降稳定在了25万套左右，而收入却从一开始的17亿，暴涨到了56亿。最明显的是2021年和2022年两年，2022年的房间套数仅比上一年多了1000套，收入却暴增了23亿。
应该说，新租赁准则给了我爱我家腾挪的空间。新租赁准则取消了经营租赁和融资租赁的分类，租客租期的会计处理方法不同，由此带来的收入也不相同。
新租赁准则的规定中有一项：将转租期占整个租赁期的比例在75%及以上的转租合同划分为融资租赁。结合资产管理业务来说，一套托管期三年的房屋，租房客户一次签约超过两年，才算得上是融资租赁。
对于行业而言，租客租期越长越赚钱，因为房屋空置期缩短，会带来成本的减少和收入的增加。财报显示，2021和2022年两年，我爱我家靠两年以上的长租房，也就是通过使用权资产形成融资租赁转换这一方式，分别获得了9亿和11亿收入，2022年比上一年增长22%。2023年上半年，这一收入继续提升到了6亿，同比增长28%。
如果根据2022年财报数据计算，公司近40%的托管房屋都是两年以上的长租房。然而，这却很可疑。和同行比较一下，万科泊寓是国内最大的集中式公寓商，涵盖的服务范围也很广泛。鹰觅君查看了公司最近两年财报发现，万科根本不存在靠转换融资租赁获得的收入。龙湖冠寓和贝壳也是如此。这就带来了一个问题：我爱我家如果没有通过会计处理方式收入造假，那就剩下唯一一种情形——
2022年，在三年疫情管控最严格的时候，同时也是在经济大环境有着极大不确定的前提下，有这么一群人，专门挑选相寓租房，并且一签就是两年以上的租期。这个理由可以成立吗？
疫情这几年，我爱我家财务表现基本平稳，相寓业务更是拉出一道长阳，而反常的是这个阶段公司财务负责人的变化。去年9月，司龄长达14年的财务总监何洋提出辞职，继任者付子明仅过了半年时间，也提交了辞呈。他们可能都是聪明人。
种种迹象表明，我爱我家现金流正遭遇不小的压力。与其他房产中介有极大不同，我爱我家常年背负大量有息负债：2020年27亿，2021年28亿，2022年25亿，今年上半年25亿 亿；账上对应的现金为42亿、42亿、38亿，今年上半年为 42 亿。表面上看，公司账上现金完全能够兑付一年内到期的有息负债，甚至全部有息负债。不过，这只是公司流动性真相的一部分。
资产管理业务的运营逻辑是一边从业主处收房，一边向租客出租，用租客的房租来付业主的租金。对于定期支付给业主的房租，一直是刚性支出或负债。这方面，当下我爱我家压力巨大。2022年年报显示，公司一年内到期的非流动负债为95亿，其中的一年内要付给业主的租金高达92亿，而公司账面现金只有38亿；在2023年6月末，一年内到期负债为91亿，其中一年内支付业主租金87亿，货币资金却只有42亿，差距十分悬殊。
这就意味着，公司现金流需要一直保持高度衔接，不能遭遇任何风险。在当下宏观经济景气度不断下行的背景下，对于一个完全市场化的企业来说，要做到这一点并不容易。如果收来的房子租金下降超过收房价或长期空置，就会出现亏损，甚至资金链断裂。
一些不太好的兆头是，2022年全年，我爱我家没获得银行一分钱的短期信用贷款，今年上半年依然为零。当下，公司用闲置资金购买的同类银行理财期限，已经由过去几个月或一年的周期，缩成了最短几天的时间。从2020年开始，谢勇和控股股东西藏太和先机持有的公司股票共同启动了质押融资。截至2022年末，西藏太和先机质押了持有的50%以上的股权，谢勇质押了全部股权。一个轻资产的中介公司，现金流紧张到这种程度，发出的信号或许不一般。
对于走下坡路的公司来说，每一点波动都可能是暴击。杭州事件暂且靠5000万股权共享计划安抚了经纪人，照现下公司的财务状况看，这是否是一张空头支票还有待时间给出答案。
巨轮的下沉，始自起初不起眼的缝隙。回看这五年，我爱我家的缝隙正一步步裂开，被海水倒灌，一点点沉沦。五年前，公司股价中枢还在8元左右，如今跌到了3元附近。一位私募经理将自己实控的上市公司稳步推进下滑通道，有点超现实，还有点魔幻。
