我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，浦东梅园和平南一二村这样的房龄超过25年的房子，现在怎么样呢？

沪叔：你好，梅园属于教育资源比较多的板块，板块内有冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，平南一二村对口闵行平南+上海实验西校，学qu资源优势明显，虽然说学区属性强，今年各大政策出来，三价取低，双减，这几个小区的房价回落也比较明显。

提问：沪叔，你好，买房子是考虑当下的居住体验，还是考虑未来升值空间呢？杨思和三林板块怎么选择呢？

沪叔：你好，杨思和三林都被认为是刚需可以上车的板块，但其实差异还是比较大的。整体来说，三临的居住环境要比杨思好，但杨思在未来会有更大可能，交通上虽然杨思更靠近市区，但地铁的走向却有点凌乱，八号线向前滩拐了一个弯，六号线从高青路南下，沿着杨思和三林的边界向西延伸。地铁的覆盖度三林就好很多了，十一号线横穿凌兆新村、三林城和三林东。为什么不说三林的其他部分去看就知道了，大量储备用地人确实不多。商业上新达会在整个大三林来说确实不错，前滩的太古里开业也能吸引不少杨思的人过去了。商业确实是杨思的一个短板，但在规划上，杨思就要比三零好太多了，高新路被定义为地区中心，规划上有商业办公区，三林却没有太多规划。事实上，杨思现在确实在遍地拆迁，这也导致了现阶段杨思的居住品质不高，但未来可期。

提问：沪叔，您好，想买首套房，看中了一个楼盘，大家都说顶层和底层不要买，那二楼应该没问题吧。感觉二楼价格也没有其他楼层高，不用担心底层潮湿，而且上下楼也很方便，看起来挺不错的，想问一下二楼能不能买？

沪叔：你好，虽然很多人都说了不买底层和顶层，但这并不意味着其他楼层可以随便挑选，尤其是二楼，部分楼盘二楼甚至不如一楼。首先，从购房者最关注的价格来看，二楼的价格没有竞争力，价格比一楼更高，但是又明显低于其他楼层。而二手房买卖中，二楼并不便宜，与一楼相比，价位优势不如一楼，溢价优势又不如其他楼层。其次，从居住体验来看，二楼的房子会出现返水，厨房和厕所管道堵塞之后，最底层的支线管道就会返水，而一些一楼做了独立管道，返水会从二楼开始，极其影响生活体验。除此以外，还有采光问题，小区的乔木灌木的树冠容易遮挡二楼采光，还会影响通风。另外，二楼设计的腰线层也会影响居住体验，影响采光、渗水，可能堆积灰尘垃圾，还有防盗问题。总而言之，二楼的房子，能不碰尽量不要买，实在想买，不如看看价格更低的一楼，如果一楼装有独立管道，居住体验说不定比二楼还要舒适。详见内部资料《新房看房买房攻略》。

提问：沪叔，你好，大虹桥板块是这几年来比较强势的板块，我想抓紧机会赶紧上车，可以问一下老师，预算在300-500万，大虹桥板块哪些地区是我应该重点关注的？哪些地区未来有较大的升值空间比较适合长期持有呢？

沪叔：你好，随着长三角一体化的推进及大虹桥概念的深入，虹桥板块的楼市逐渐火热，如今可谓是上海楼市里火热板块。在大虹桥板块购房，建议可以重点关注闵行，嘉定，青浦，松江这四大板块，未来发展前景不错，又属于五大新城区域。具体的板块选择可以根据自己的预算进行详细的选择，建议预算在500万以上的购房者选择虹桥地区的核心板块，配套设施完善，发展前景好；建议预算在300万左右的购房者选择郊区的板块，尤其是可以考虑未来靠近新城的区域，有较多的二手房存量。目前虹桥地区整体一手房的总数不多，二手房的数量比较多，对于板块的具体选择，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔您好，我在上海工作几年了，身边朋友陆陆续续再上海买房安家了，但是她们有的跟我说买完房就后悔了，说当时买房冲动了，问题没有考虑全面，想问在上海买房自住的话需要考虑哪些问题？

沪叔：你好，购房者在购买自住房时常常会遇到一些问题：首先有的购房者对自己的个性化需求不清晰，第一次买房如果过于草率每当发现问题时，未来置换还要额外付出税费和时间成本。其次，买房前对房产的功能性、客观价值认识不足。最后大部分购房者都会有的“通病”就是，预算有限但是想要的东西太多，得不到满足。

想要买到适合的房子，有一些使用的技巧：

1.在自己有限的预算下要学会合理取舍，首先明白在上海各阶段预算可以买到什么样的房子，300-500万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。500-800万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。800-1200万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。1200-2000万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区。

2.从区域，配置，到户型从大到小的方面，全面，可观认识房产的功能。

3.最重要的时清楚自己的个性化需求，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。